7 funciones del buen Administrador de Fincas

Test para saber las funciones del buen administrador de fincas

como saber as funciones del administrador de fincas

Un buen administrador de Fincas le supondrá un ahorro para su bolsillo y a la larga una inversión para su comunidad. Por eso desde TuFinca les proponemos un test para saber si tienen un buen Administrador en su comunidad y las funciones del administrador de fincas que le deben exigir.

Se ocupa de todo. Evita los problemas del presidente y del resto de los propietarios, problemas que pueden ser desde una duda legal hasta un primer informe de una avería en la finca. No hay nada que delegue en otras personas ya que su administración se compone de un equipo de profesionales cualificados. Es importante que estos profesionales trabajen dentro de la administración y no que ésta delegue en otras empresas, por ejemplo despacho de abogados aparte, ya que esto dificulta la coordinación:

“El administrador de fincas debe incluir  en sus funciones el asesoramiento legal y arquitectónico-urbanístico de la comunidad. Además debe llevar el seguimiento de los seguros y de morosos, así como de las instalaciones y servicios de la finca para que funcionen correctamente”

Solicita subvenciones y aporta ideas para generar ingresos extra y ahorro. El Ayuntamiento de Madrid dispone de multitud de subvenciones para desarrollar obras de mantenimiento y mejora en las comunidades, además hay multitud de opciones de conseguir ingresos extra para la comunidad tales como el alquiler de la portería o soporte publicitario.

“Es importante que el administrador de fincas suponga un ahorro, no un gasto. La solicitud de subvenciones, la comparación de servicios de mantenimiento o la aportación de distintas ideas para ahorrar deben ser máximas dentro de sus funciones”.

Visita la finca periódicamente. El buen administrador de fincas está cerca cuando le necesitas. No sólo cuando estás desesperado porque tienes una humedad en el salón y hace una semana que no tienes noticia del seguro sino que sientes que su presencia y su aportación es constante a lo largo del año

“El contacto con el administrador de fincas debe ser fluido, nuestra administración incluso entrega el contacto de whatsapp del administrador. Las comunicaciones por correo deben ser atendidas rápidamente”

Son profesionales colegiados. Es importante que el administrador de fincas esté colegiado como tal en el Colegio de Administradores de Fincas ya que es el medio por el que se obtiene el seguro de responsabilidad civil para ejercer dicha profesión. Los abogados colegiados en el ICAM también ostentan un SRC no sólo por su actuación como letrados sino también como administradores de fincas.

“Un administrador de fincas colegiado es la garantía de saber que si él mismo no puede abarcar alguna de las funciones que le pide la comunidad su colegio de administradores le ayudará a mostrarle el método para realizarla”

Lleva un seguimiento de la morosidad. Mensualmente puede haber recibos impagados no sólo con intención de no pagar sino por una multitud de razones como por ejemplo el fallo del banco a la hora de cobrar el recibo.

“Avisar amistosamente a los propietarios que devuelven el recibo, luego enviarles una carta y si siguen debiendo cuotas un burofax. Lo recomendable es avisarles antes de la junta ordinaria.”

Gestión transparente con cuenta bancaria independiente. Aquí la independencia si que es un punto a favor. Tiene que contar con una cuenta bancaria para cada comunidad que administra para poder llevar un seguimiento diario de los pagos que se hacen a la empresas que trabajan para la comunidad y de los ingresos que se realizan.

“Además es ideal que se entreguen informes de cuentas periódicos, de los ingresos y de los gastos”.

Ni un sólo euro de comisiones bancarias. Esta comprobación es rápida. Echa un vistazo a las cuentas, si en ellas aparecen unas comisiones anuales superiores a 10 euros estáis perdiendo dinero. Hay bancos muchos bancos que no tienen convenios con el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, devengando por tanto comisiones como si fueran la cuenta de un particular, que en muchos casos llegan a superar los 300 euros al año.

Si no supera cinco respuestas positivas de las 7 posibles.....Anímate al cambio, te podemos asesorar

indemnizacion al administrador de fincas cesado anticipadamente

Si supera cinco respuestas positivas de las 7 posibles..... las obligaciones de tu administrador de fincas son las correctas

Labores de un buen administrador de fincas

Estas funciones son orientativas para que usted sepa si su administrador está haciendo las cosas bien. Si lo que quiere es conocer sus obligaciones legales pinche en este enlace.

27 comentarios en “7 funciones del buen Administrador de Fincas

  • Buenos días,
    Solicite al administrador de mi edificio un certificado de estar al corriente de pagos con la Comunidad, me respondieron que si me lo hacían pero tenía que pagarles 30€ por dicho certificado, me pareció un atraco y así se lo dije a la persona que me atendió, su respuesta fue que es lo que cobra cualquier administrador por poner su sello con número de colegiado.
    Es eso cierto ???
    No es un coste abusivo por un simple folio con unas palabras y un sello, por muy administrador que sea ???
    Muchas gracias.

  • Hola,
    Somos una comunidad de poco más de 300 vecinos de Pinto (Madrid).
    Nos acaban de pasar el detalle de ingresosny gastos anual y veo que nos están cobrando comisiones bancarias. Unos meses son 7 euros, otros 35, otros 150, otros 300, etc.
    ¿Podemos exigir a los administradores que cambien la cuenta a otro banco que no cobre comisiones?

  • Quien decide que trabajador repara una avería en el edificio? Yo soy electricista y el administrador llama a otro electricista para cualquier avería. Yo podría hacerlo mejor y más barato por tratarse de mi casa.

    • Buenos días Manuel,

      La ley dice que lo decide el administrador al tratarse de algo urgente o de mantenimiento y conservación, no debe pasar primero por el visto bueno de la junta sino ordenar la reparación primero, debiendo dar luego explicaciones a la junta de propietarios.

      Lo que deberías hacer es comunicarlo en junta, para que se decida que te pidan presupuesto a ti para este tipo de averías ya que eres más barato. El administrador tendrá que explicar en junta por qué no te elige a ti si eres más barato.

      Con todo ello, contacta con el administrador y dile que o te elige a ti que eres más barato o tendrá que responder a tus cuestiones en la junta de propietarios.

      Espero haberte ayudado,
      Un cordial saludo,

      Javier

  • buenos dias en mi comunidad el administrador esta promoviendo la construccion de una piscina alegando que ya no es necesario la modificacion del titulo costitutivo al haber cambiado la ley de propiedad horizontal unos vecinos estamos a favor y otros en contra yo quiero piscina pero leyendo la nueva LPH la piscina no viene en los supuestos de los articulos 10 y 17 de dicha ley,¿ Me podeis informar de si es necesaria la unanimidad o vale con los 3/5 de votos?

    • Buenos días Jose y muchas gracias por su comentario:

      La sentencia que pone fin al debate sobre si se necesita mayoría de 3/5 o unanimidad es la STS núm. 940/2008 de 9 octubre. En ella se indica que la instalación de la piscina no puede entenderse como un servicio de interés general, por lo que para su instalación se requiere unanimidad, además afecta al título constitutivo.

      Es cierto que la Ley 8/2013 realizó diversas modificaciones, pero de ninguna manera ha cambiado el régimen de unanimidad que se aplicaba a las mejoras no exigibles, cuando implican una modificación del título constitutivo.

      Es decir, que se requiere unanimidad.
      Para cualquier aclaración puede llamarnos al 685349280.

      Javier Espín Granizo, Abogado especializado en D. civil, administrador de Fincas.

  • MUCHAS GRACIAS JAVIER, CREO QUE MI ADMINISTRADOR ESTA DANDO INFORMACIONES A MEDIAS CONTANDO A LOS VECINOS LAS COSAS FAVORABLES DE LA LHP PARA LA CONSTRUCCION DE LA PISCINA Y NO ESTA CONTANDO LOS INCONVENIENTES E ILEGALIDADES EN QUE SE INCURRIRIA CON LA CONSTRUCCION DE LA PISCINA. Y CREO QUE SU VERDADERO INTERES ES UNA BUENA COMISION POR QUE LA PISCINA CREO QUE SE SUBE MUCHO DE PRECIO.

    VUELVO A DARTE LAS GRACIAS

      • te llamare seguro el martes ,creo que necesitamos un abogado te quiero hacer otra pregunta por aqui ya que se me pasa los tres meses tiempo de impugnar un acuerdo , el administrador tardo dos meses y pico en enviar el acta,
        es un acuerdo para acordar la compensacion que nos tienen que dar a los no participantes por ceder el terreno comun para la piscina, acordaron darnos 4 eur al mes.a los no participantes
        yo ese acuerdo lo impugne en junta salvando el voto, no voy a demandar por que siendo un acuerdo que beneficia a unos en perjuicio de otros y creo que lo ganaria conseguiria lo mismo que si doy mi disconformidad expresa a ceder el terreno.
        crees que conseguiria algo si demando el acuerdo?
        tendria que coger abogado y procurador y no me interesaria ese gasto para solo anular ese acuerdo.
        por cierto en la pregunta primera que hice dije que estaba a favor de la piscina, te engañe un poco estoy en contra y la queremos parar. TE LLAMARE muchas gracias JAVIER

  • Buenas tardes,

    Despues de leer su articulo veo que mi administrador no cumple ni dos de los puntos. Tengo un vecino que debe un importe menor a 10 euros desde hace dos años y encima cuando baja a las juntas el administrador ni avisa a la comunidad ni a el y le deja votar. Por mas que le pregunto me responde que es una cantidad por la que considera que no se le debe quitar el voto a nadie.

    Ahora le he solicitado por whatsapp copia de la siguiente documentación y me está dando largas:
    – Saber si estamos todos los vecinos estabamos al dia del pago de cuotas para la reunión celebrada la semana pasada.
    – Saber quien tiene acceso a las cuentas bancarias del edificio, tanto del ejercicio que cerramos la semana pasada como de este ejercicio.
    – Copia de su contrato con la comunidad de vecinos.
    – Copia del seguro de la comunidad de vecinos.
    – Copia del contrato con la empresa de limpieza y de jardinería.
    – Copia de la convocatoria para presentación de cuentas del ejercicio 2014/2015 y la documentación que se envio para junto con la convocatoria.
    Puede negarse a darme esta información?
    Gracias

      • Muchas gracias
        Es que como soy la única que protesta me pone pegas.
        Ahora nos mandó el acta de la última reunión sin firmar por el presidente, por lo cual si luego algún vecino pone que modifique algo (cosa que ya pasó) al final en el libro de actas hay una versión y los propietarios tenemos otra.

  • Buenos días, pertenezco a una comunidad de vecinos en la que se ha asentado la desidia y el pasotismo por culpa de nuestra administradora. De las siete propuestas que ponen ustedes en la página no cumple con NINGUNA, no nos atiende, la reunión que se supone que debemos tener anualmente hace ya mas de 14 meses que no sabemos nada de nada, si solo sabemos que no tenemos dinero, es como un chiste, NO FUNCIONA NADA. Cuando vas a consultarla dudas o cualquier desperfecto lo manda hacer cuando la viene en gana o con muy buenas palabras te despacha y que todo va bien, los morosos no pagan nada y encima ella no denuncia es un auténtico DESASTRE y lo que mas me fastidia que para cobrarse su sueldo enseguida da a la tecla del banco y se lo cobra, otro fastidio es tener que indemnizar a una persona por echarla antes de que acabe el contrato sin haber hecho absolutamente nada ni siquiera la reunión obligatoria. No es colegiada por cierto. Mi pregunta, Cómo podemos deshacernos de la subsodicha? Podemos los vecinos hacer una reunión para conseguir lo que necesitamos para quitarla del cargo? Es necesario contar con el presidente, o lo podemos hacer por nuestra cuenta? Muchas gracias por vuestra atención.

    • Buenos días María Dolores:

      En efecto, lo mejor que puede hacer es:

      Opción 1: esperar a la junta ordinaria y en el punto de renovación de cargos proponer un nuevo administrador para que se vote.

      Opción 2: convocar el 25% de los propietarios una junta extraordinaria con ese punto en el orden del día.

      Cualquier duda me puede contactar al 912307191
      Gracias y un saludo,
      Javier Isaac

  • Hola,

    En primer lugar, daros gracias por lo bien atendido que tenéis este hilo para todas las dudas que les van consultando.

    Somos nuevos propietarios y, tras cumplir ya 13 meses aquí, no ha sido convocada junta ordinaria. Ayer tuvimos una extraordinaria y lo primero que hizo el administrador es “dar por aprobada” el acta de la pasada junta (enero de 2017) al darse por sabida. Le informe de que, debía convocar una nueva, y que es obligatorio una mínimo al año, y que quería una copia del acta de la última (que fue unos meses antes de comprar nosotros la vivienda) para tener conocimiento de la estado de cuentas, puntos abiertos y demás temas de interés general de la comunidad. Me dijo que por la ley de protección de datos no podía dármela. Me sonó ridiculo. Tengo derecho a exigirla? Si no tengo conocimiento, no pueden en esta junta extraordinaria dar por aprobado el acta de la junta de hace 18 meses verdad?

    Muchas gracias y un saludo

    • Buenos días Mar, perdón por no contestarle inmediatamente, he estado la semana anterior fuera de la oficina:

      Ciertamente, la LOPD se utiliza a veces para intereses particulares, y personalmente me da mucha rabia. La realidad, sin embargo, es bien distinta, puesto que cualquier propietario tiene el derecho de consultar en unos tiempos razonables la documentación de la comunidad.

      Por otro lado y con respecto a la lectura y aprobación del acta anterior, no incidiría, puesto que efectivamente si se ha enviado y nadie ha dicho nada al respecto, se ha pasado el tiempo de impugnación (que va desde los 3 meses a un año).

      Cualquier duda puedo atenderle de 9 a 15 horas en el TLF 912307191.

      Muchas gracias y un saludo cordial,
      Javier

  • Buenas noches, mi nombre es Vicente, me gustaría preguntarle dos cosas que salieron en la pasada junta de vecinos:
    Las terrazas de los ático de nuestro bloque las consideran de la comunidad y hay que impearmilizarlas. Suponiendo que eso es correcto, dentro del presupuesto, un 20% (500€) se lo lleva el retirar y trasladar el césped artificial de una de ellas. Ese césped lo ha puesto el propietario para su disfrute, ya que es el único con acceso a la misma. Estoy en mi derecho de negarme a aprobarlo? Debe ser ese propietario el que pague esa parte. Además, está ayudando a retener humedades, que es por lo que los vecinos de abajo han reclamado el arreglo.

    Por otro lado, hace dos años cambiamos la regulación de la calefacción central, poniendo contadores en cada radiador, acorde a la ley que se pondrá en vigor en breve.
    Hay un grupo de vecinos que (económicamente no les interesará) quieren quitarlo y volver al sistema de antes hasta que sea obligatorio por ley volverlo a poner. Que derechos tengo yo ahí? Si votan por mayoría que quieren retirarlos, deben tener unanimidad? Se debe respetar la aprobación del acta anterior donde si fueron aprobados? He desembolsado unos 500€ en los contadores y la instalación de los mismos, a parte, pasó mucho y tiempo fuera y a mi si me compensa poder pagar sólo la calefacción consumida.

    Muchas gracias de antemano!!

    • Buenos días VIcente, perdón por contestar algo tarde, puesto que he estado una semana alejado de la oficina.

      Contestando a la primera pregunta, en efecto la retirada del césped debería pagarla el propietario, puesto que es un elemento que ha añadido él a posteriori modificando la configuración origirnal de la terraza.

      Con respecto a los contadores, lamentablemente y hasta que no se transponga en nuestro ordenamiento la normativa europea, se impone la maoyría, es decir, que lo que diga la mayoría de la junta se debe acatar, a no ser que se lleve el tema por el abuso de derecho de la LPH.

      El abuso de derecho básicamente regula los acuerdos adoptados con el único fin de perjudicar a uno o varios propietarios. Si se demuestra que la medida no tiene ningún impacto positivo y sólo tiene el fin de perjudicar se podría impugnar el acta.

      Gracias y un saludo cordial,
      Javier Espín Granizo, Abogado especializado en LPH.

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