Las 6 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

las obligaciones del administrador de fincas

Obligaciones del administrador de fincas

Como administradores de fincas en Madrid y abogados especializados en Derecho civil y Ley de Propiedad Horizontal vamos a detallar las obligaciones del administrador de fincas explicando sobre todo el artículo 20 de la LPH, pero también otras atribuciones que no aparecen en ese artículo.

Si lo que quiere es saber  si su administrador está haciendo bien su labor le recomendamos este test para saber las funciones del administrador de fincas.

A) Obligación de cumplimiento de los contratos:

“El administrador de fincas tiene la obligación de velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a sus titulares”:

Bajo este apartado, el artículo 20 de la LPH se refiere a que el administrador de fincas es responsable de los servicios que tenga la finca y de que éstos funcionen correctamente y con arreglo a la legalidad.

Su obligación será la de “estar detrás” velando por que se cumpla el buen funcionamiento de los mismos, por ejemplo el de mantenimiento del ascensor, puerta de garaje, antena,  portería (haciendo las nóminas y los seguros sociales) o el seguro de la finca.

En el caso de que el servicio de limpieza de la finca no funcione bien tendrá que apercibirle y prestar asesoramiento para que el Presidente (éste es el representante de la comunidad) pueda resolver el contrato.

B) Obligación contable:

“Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos”.

El administrador realiza los presupuestos en base a datos reales de gasto que tuvo la finca el año pasado incrementados en el IPC.

C) Obligación de “reparador”:

“El administrador tiene que atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.”

Aquí es importante diferenciar las reparaciones urgentes de las que no lo son:

La ley da la posibilidad de que el administrador mande arreglar directamente un problema de carácter urgente en la finca, y luego tendrá que rendir cuentas al Presidente o en la Junta. Aún así nosotros recomendamos que entregue siempre tres presupuestos al Presidente y que sea éste quien elija, para aumentar la transparencia y la buena gestión.

En el caso de que la reparación no sea urgente pero sí necesaria para el mantenimiento de la finca el administrador no puede mandar a un reparador por su cuenta y riesgo ya que  la ley solo le concede esta facultad cuando se trata de obras urgentes.

D) Obligación de dar cumplimiento a lo acordado en junta, de cobrador y pagador.

“Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes”

Esta obligación del administrador de fincas no necesita explicación añadida.

E) Custodia de la documentación y de secretario en las juntas:

“Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.”

Tampoco requiere ninguna puntualización, salvo el hecho de que actualmente los administradores de fincas están obligados a custodiar la documentación no sensible (facturas, recibos, contratos que no se hayan prorrogado…) por un tiempo máximo de 5 años, que además es el mismo plazo que rige en el Código Civil para las obligaciones contractuales.

Artículo 19.5: “el secretario deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.”

F) Demás atribuciones que se atribuyan por la junta.

Obviamente deben ser atribuciones que conciernan a la comunidad y a sus elementos comunes.

G) Obligación extraordinaria que no viene recogida en el artículo 20:

“La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente”

Nos referimos a la obligación de realizar certificados de corriente de pago para la venta del piso.

¿Todas estas obligaciones del administrador tienen que estar incluidas dentro de su tarifa mensual?

La respuesta fácil a esta pregunta será: depende de lo que se haya contratado con el administrador de fincas. 

Obviamente lo difícil es responder en los casos en los que no se ha pactado nada, o lo mismo sucederá si simplemente se han comprometido a realizar las funciones legales.

En estos casos puede darse la paradoja de que el administrador de fincas cobre por emitir un certificado de corriente de pago para la venta del piso, o cobre extra si se le encarga una función en una junta que sea especialmente costosa como la contratación de una subvención, a pesar de que ambas atribuciones vienen recogidas como obligatorias en el artículo 20 LPH.

Esto se ha discutido mucho por la costumbre de los administradores de cobrar los certificados de deuda, podéis pinchar en este enlace donde se exponen los dos argumentos a favor y en contra. Nosotros somos partidarios de cobrarlo ya que es una responsabilidad añadida del administrador que además se presta a un individuo y que supone una carga añadida de trabajo.

Esto es lo que piensa el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid que recomienda cobrarlos a 35 euros, tal y como recoge el artículo de la consumoteca.

Que se cobre por atribuciones en junta que excedan de las funciones habituales del administrador también nos parece completamente legítimo:

El tiempo  y los desplazamientos que requieren la solicitud de una subvención para la comunidad difícilmente puede quedar incluído en unos honorarios que en muchas ocasiones son de 50 euros al mes en comunidades pequeñas, por mucho que sea acordado en una junta. Otra cosa será que se trate de comunidades más grandes y que el administrador decida no cobrar nada por esos trabajos.

En todo caso el administrador deberá siempre aclarar previamente si cobraría algo añadido ya que el cliente ha de estar siempre informado y nosotros además recomendamos no esperar al año para consultar el estado de cuentas sino que es recomendable pedir el informe de cuentas cada mes.

 

 

128 comentarios en “Las 6 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

  • Hola,en mi comunidad hemos puesto ventanas de aluminio con una cerradura central para evitar que las roben,las ventanas traen 24 llaves y necesitamos 48,para que cada vecino tenga la silla,le hemos dicho al administrador que saque las llaves que faltan y las heche en el buzón de cada vecino con una nota explicando sobre la utilización de las llaves,y el administrador ha dicho que el no esta obligado a hacer las llaves,que las tiene que hacer el presidente de la comunidad.me gustaría que alguien me informará si esto es asi,gracias.

    • Buenas tardes Antonia:

      Efectivamente no es obligación del administrador realizar la copia de las llaves. Normalmente las realiza la empresa que se le ha encargado el presupuesto. No obstante, se le puede pagar la gestión al administrador para que las haga.

      Espero haberle ayudado, muchas gracias y un saludo cordial,
      Javier Isaac Espín

    • Buenos días:

      Depende del caso, lo que deben hacer es ayudar a realizar las normas de buena convivencia, pero entre dos vecinos particulares entiendo que no, siempre que sea sobre temas particulares, ya que a los administradores lo que les interesa es la comunidad y no los vecinos en particular.

      Espero haberle ayudado.
      Muchas gracias y un saludo cordial,
      Javier Isaac

  • Buenas tardes! Desde el 1 de junio, llevo luchando con mi administración de finas una reparación… aunque a los pocos días me dijeron que la comunidad se hacía cargo, aún estoy esperando que se repare. Siempre me dan largas, por vacaciones, por que los albañiles tienen otros trabajos… mi pregunta es, hay algún tiempo establecido para que lo solucionen? Puedo reclamarles a ellos algo? Ya han pasado casi 4 meses!

  • Hola, en mi comunidad tenemos una mancomunidad junto con otro bloque, ya que compartimos el garaje. por lo visto la mancomunidad contrató varios servicios como una empresa de limpieza e incluso la propia gestión de la mancomunidad, pero no sólo para los garajes sino para nuestra comunidad también. Ni la empresa de limpieza ni la administración están cumpliendo bien su cometido y queremos cambiar ambas, tenemos obligación de cumplir unos contratos que fueron votados y acordados en reuniones de la mancomunidad y no de nuestra propia comunidad? Gracias.

    • Buenos días Raquel,

      En todo caso vuestra comunidad debe ser tomada en consideración para las decisiones que la afecten. Si la comunidad de viviendas no tiene servicios comunes sois vosotros los únicos que podéis decidir sobre sus proveedores.

      Si quieres ampliar la información puedes llamarnos de 9 a 15 horas en el 912307191, pregunta por Javier.

      Muchas gracias y un saludo cordial,
      Javier I. Espín

  • Hola buenas tardes.-
    Necesito, por favor, me despeje una duda que tengo: el presidente de la comunidad de propietarios, por su cuenta y porque le da la gana, ha hecho pintar las salidas de humo de la cocina del mismo color que la fachada, porque dice que si no se altera la estructura de la fachada. Al pintarse se han quedado pegadas las aletas, se ha tenido que despegar con una espátula y ahora se quedan las aletas arriba cuando enciendo el extractor, con el consiguiente perjuicio que ello ocasiona, ya que pueden entrar roedores y pájaros, como también no hace la función que tiene que hacer porque se tienen que renovar los gases. El presidente me ha amenazado de que si lo vuelvo a poner en blanco y no lo pinto que me atenga a las consecuencias. En la salida de humos, las aletas tienen que subir y bajar como es lo normal, y me dice que no, que tiene que quedarse arriba cuando está encendido el extractor. Necesito por favor que me diga algo al respecto y qué puedo hacer?. El presidente hace lo que le da la gana y los copropietarios no hacen nada, aún estando perjudicados por la decisión que ha tomado este Presidente. Muchas gracias y un cordial saludo.

    • Buenos días,

      Se me ocurre lo siguiente. Primero ha de conseguir algún informe de perito como por ejemplo un arquitecto que le certifique el perjuicio que le ha provocado la medida que se ha tomado. Ese informe lo enviaría por email al presidente o administrador y luego lo llevaría a la junta.

      Por otro lado necesita de los servicios de un abogado para que le asesore y le ayude en la junta (puede ir con él o en su representación).

      El abogado vería el informe y las actas o los estatutos y trataría de que en la próxima junta se aclarase el tema definitivamente.

      Si no quiere encargar un informe también puede hacer usted un esquema con fotos o detallando el perjuicio que le causa. La actuación que le causa perjuicio tiene que estar clara.

      Cualquier duda añadida me puede llamar al 912307191.

      Sin otro particular y agradeciendo su atención reciba un saludo cordial,
      Javier I. Espín

  • Buenas,
    El administrador de mi comunidad no nos pasa por escrito los gastos e ingresos del año.Eso es normal?Legalmente se le puede obligar a que nos lo facilite por escrito.
    Y otra duda, dos portales que se dividieron y constituyeron comunidades independientes si un portal decide cerrar ventanas el otro portal puede negarse o como se dividieron no se puede.
    Gracias por adelantado

    • Buenos días Marta,

      Los gastos e ingresos tiene que presentarlos obligatoriamente en la junta ordinaria, cuando cierra y aprueba las cuentas. Hay administraciones como la nuestra en la que además pasamos informes trimestrales para tener mayor trasparencia pero lo obligatorio es en la junta ordinaria.

      Por otro lado, si las comunidades son completamente independientes y no comparten nada en común pueden hacer las cosas de forma independiente sin contar con el otro portal. Siempre que no contravengan las normas administrativas claro.

      Un saludo cordial y gracias,
      Javier I. Espín,
      912307191

  • Hola, buenas tardes. Desearía que me dieran su opinión respecto a la actuación de nuestro Administrador de fincas. Somos una comunidad de 22 vecinos y desde hace un año nuestro administrador no entrega las actas después de cada reunión sea ordinaria o extraordinaria. La última reunión fue el 30 de mayo de este año 2018 y a día de hoy 7 de diciembre aún no ha entregado el acta correspondiente, a pesar de que era imprescindible por el cambio de Junta, por lo tanto cuando vamos al banco a cambiar las firmas de nuestra cuenta bancaria, nos dicen que necesitan el acta que certifique quién es el Presidente y el Vicepresidente, le hemos llamado encarecidamente al administrador, a su secretaria, hemos puesto correos y wasap y no hemos hallado respuesta. Además, no ha pasado aún los recibos de la comunidad por el banco con lo cual estamos en números rojos. ¿Qué podemos hacer? Gracias por su atención y enhorabuena por su web.

    • Buenas tardes Carmen, y muchas gracias por su comentario.

      Según me comenta, lo mejor que podrían hacer es una junta extraordinaria promovida por el presidente tratando el tema de cambio de administrador.

      En la junta, no hace falta que vaya el administrador, tratan el tema y le cambian por otra administración.

      Luego, le comunican la decisión por incumplimiento contractual, por supuesto no le deberían dar indemnización puesto que no está cumpliendo con su contrato.

      Cualquier duda o cosa en la que le podamos ayudar puede llamarme al 912307191.

      Un saludo cordial y muchas gracias,

      Javier I. Espín,

      Abogado, administrador.

  • Hola, buenas noches.
    Mi pregunta es la siguiente: en mi comunidad de propietarios se está firmado un contrato con un gestor energético y supuestamente se han presentado varios presupuestos pero en ningún momento el administrador nos ha entregado los mismos para poder verlos, en la junta se ha aprobado uno, dando una breve explicación el administrador, podemos reclamar los presupuestos que hayan presentado? Y podemos ver con anterioridad a la firma el contrato aprobado en junta? Muchas gracias

      • Buenos días Javier. Nuestro administrador de fincas no hace reunión desde hace por lo menos 4 años. El presidente ha fallecido hace más de 2 años, pero no lo ha comunicado. Cuando fui a preguntar porque me enteré por otro propietario dice que pueda r la protección de datos no me puede dar la información…(?) Estamos pagando cada mes en el recibo del agua 3 € y pico más IGIC por perdidas en la instalación, de la que ellos son sabedores pero no han hecho nada por arreglarlo. Mandé un correo al colegio de administradores de Las Palmas, pero no han contestado. Hay palmeras que se han muerto y otras q no tardarán por falta de riego. La puerta de la entrada tardaron más de dos años en arreglarla.La limpieza brilla por su ausencia. Unas farolas rotas tardaron casi un año en arreglarlas. La cuota es de casi 35 € mensuales. Nosotros hace más de cuatro o cinco meses que no pago la comunidad ya que no veo que hagan nada y no hacen las reuniones pertinentes para explicar cómo están las cuentas. Estoy cansada de ir a reclamar pero la cosa sigue igual. Puedo denunciar en el juzgado?

        • Buenos días y gracias por comentar.

          Para poder denunciar (en realidad se diría demandar puesto que es a un tribunal civil) lo primero es estar al corriente de pago. Luego el presidente o en su defecto el 25% de los propietarios tendría que convocar una junta para tratar esos temas. Luego, depende el acuerdo, podría usted impugnarlo por ser lesivo para su intereses o los de la comunidad.

          Para cualquier duda añadida puede llamarme al 623111743.

          Gracias y un saludo cordial,
          Javier

  • Buenas Tardes, quisiera saber si la reunion ordinaria se tiene que pasar Obligatoriamente al año siguiente del año vencido, ya que en mi comunidad todavia No se ha hecho la reunion del 2016, y tampoco se han aprobado cuentas, presupuestos, cambio de junta y demas que compete a dicha junta anual ordinaria.
    Y si el administrador esta faltando a alguna norma , obligacion o demas de sus funciones.
    Gracias anticipadas.

    • Buenos días y muchas gracias por comentar,

      Según la Ley de Propiedad Horizontal:

      Artículo dieciséis.

      1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

      Por lo tanto, si no se reúne una vez al año estaría incumpliendo ese artículo y puede ser una causa de resolución del contrato, siempre y cuando haya sido por su culpa.

      No siempre es por culpa del administrador ya que la junta la convoca el presidente. Así que tendría usted que hablar con el presidente.

      Muchas gracias y cualquier duda estamos en el 912307191 de 9 a 15 horas.

      Javier

  • Buenos días,
    Le he solicitado a mi administrador un listados de la situación económica de los recibos de cada propietario de mi comunidad y se niega a dármela indicándome que se incumple la ley de protección de datos. ¿es correcto?
    Gracias

  • Buenos días haber si me pueden ayudar .el administrador está obligado a ayudar entre vecinos si tienen problemas de agua uno moja al otro ? O solamente se tiene que preocupar por la comunidad y no pisos / apartamentos ?
    Me parece que debe de haber alguien en medio que se encargue de enviar correos al propietarios que este causando el problema ya dado que el administrador tiene los datos de todos ? Y seguir presionando si no se a actuado en reparar el problema ? O eso lo tiene que hacer los propietarios entre ellos ?
    Para que sirve el Presidente entonces ?

  • Buenas tardes,
    El administrador de nuestra finca, que a la vez es el presidente, nos ha pasado todo lo relativo a la proxima junta General Ordinaria, he observado que entre los gastos de 2018, se encuentran gastos bancarios , que suman 410,99 euros, los desglosa, con el texto de ” gastos bancarios, por fechas, sin mas concepto que ese, el de ” gastos bancarios” un total de 42 anotaciones, con cantidades entre 31,10 euros y 0.36 euros, ,
    También gastos como ” varios” de gasoil, telefono, cartuchos impresora.. `por 177, 78euros,
    gastos de IRPF AEAT MOD 111 PROFESIONALES POR TRIMESTRE CON UN TOTAL DE 1,147,08 EUROS
    Es normal eso?

    sus honorarios son de 675,75 euros mensuales, lo que hace un total de 8.105,88 euros

    Sinceramente, creoo que no es muy claro todo esto.. y estoy mosqueadisima.
    que documentos podria pedirle para que presente en la proxima junta, que sera el 8 de febrero.
    Gracias anticipadas.
    ( lleva la adiministracion de 2 bloques de vecinos de 44 cada uno )

    • Buenas tardes y gracias por comentar,

      Lo primero que haría yo sería preguntarle a que se deben esas comisiones. Si son por gastos de domiciliaciones el banco sabadell tiene un convenio con el colegio de administradores que hace que minimice al máximo los gastos. Pero pueden ser por descubierto, etc, lo desconozco,

      Si no le convencen sus explicaciones puede buscar presupuestos de otros profesionales administradores de fincas para presentar a la junta.

      Cualquier duda o sugerencia puede llamarme al 623111743.

      Muchas gracias y un saludo cordial,
      Javier I. Espín,
      Administrador de fincas, abogado.

  • Buenos días. El administrador de mi comunidad está empeñado en que domicilie los pagos, dice que le es mas sencillo para llevar la contabilidad. Yo prefiero hacer transferencia habitual. Desde hace año y medio en vez de informarme de mi saldo por correo electrónico, ordinario, etc, como hacia hasta entonces. me envía burofax. Y el colmo fue el pasado mes de noviembre, me manda un burofax para informarme de la convocatoria de la Junta General Ordinaria con la orden del día, antes lo metía en los buzones o mandaba pdf por mail. El problema es que por cada burofax me cobra 20€ y ya van 5. Tengo derecho a reclamar esos gastos, a pedirle que me lo envíe sin gastos (como antes) o incluso recriminarle una mala praxis. Un saludo.

  • Buenos días, el administrador se puede negar a comprar una papeleras para la comunidad por internet, por indicación del presidente, al ser estas mas económicas, alegando que ellos trabajan con empresas que les suministran aunque estas ultimas sean mas caras. Muchas gracias

    • Buenas tardes y muchas gracias por comentar,

      Con la ley en la mano podría negarse basándose en los artículo de la LPH que confieren poderes al administrador.

      Pero si nos atenemos a la experiencia y a la diplomacia habría que estar a lo que diga el presidente que es quien ostenta la representación legal de la comunidad.

      Lo mejor sería comentar en la junta que no estás de acuerdo con la actuación del presidente.

      Gracias y un saludo cordial,
      Javier

  • Buenas tardes si en una Junta de propietarios el Administrador y el Presidente presenta varios presupuestos para una obra de pintura , se vota y se aprueba uno de esos presupuestos con el detalle y descripción de la compañía y la obra que se va a realizar.
    Mi pregunta es ; que pasaría en el caso de que no an cumplido con las especificaciones detalladas del presupuesto que enseñaron en la junta ?
    Se puede reclamar ? A quien ? O el Preseidente o Administrator pueden cambiar las especificaciones sin que los propietarios se enteren ? Esto es más como un engaño ? Pagar una obra por xxx y que te hagan una chapuza y más bien no hacen lo que la descripción del la obra dice o más bien que enseñaron en una reunión de propietarios

    Gracias
    Ángelo

    • Buenas tardes Ángelo y muchas gracias por comentar,

      Según me indica parece que ha habido un incumplimiento contractual. El administrador debería pedir explicaciones a la empresa y ustedes, los propietarios, deberían pedir explicaciones al administrador.

      Deberían haber realizado lo acordado conforme a lo acordado, si no como digo habría un incumplimiento contractual.
      GraciaS y un saludo,
      Javier

  • En mi comunidad, dos portales, con cocheras particulares y alquiladas, el paño de la acera por donde está el acceso al garaje, tiene diversas baldosas rotas y levantadas, consecuencia lógicamente de la entrada y salida de vehículos. Lo hemos puesto en conocimiento por escrito del ayuntamiento a lo que no han contestado, pero de palabra, el aparejador, nos ha respondido que estas reparaciones en los accesos a garajes son por cuenta de los propietarios. ¿Me pueden asesorar al respecto? Muchas gracias

    • Buenos días, y muchas gracias por comentar,

      Entiendo que si la superficie rota está fuera de la delimitación de la comunidad, fuera de la vertical desde la fachada y de cualquier posibilidad de actuación de la comunidad entonces correspondería al Ayuntamiento. Tendría que verlo en planos para decir con precisión pero lo mejor es que se lo dijerais por escrito al Ayuntamiento con fotos y si no contestan que vayais al departamento de urbanismo.

      Un saludo cordial,

      Javier

      623111743

  • Buenas noches.
    Me llamo Francisco.
    Mi pregunta es la siguiente;
    Hace 15 años compre un bajo comercial.
    Se convocó una reunión, entré vecinos para comunicarme que debería participar en los gastos igual que los vecinos de las viviendas. Ascensor,limpieza.etc. Mi contestación fue que yo pagaría aquello que por ley me corresponde.
    Nunca me volvieron a llamar ni verbal ni me notificaron ninguna deuda.
    Con los años contrataron a un administrador que tampoco se ha molestado en informarme de nada.
    Esto mismo sucede con los otros bajos comerciales.
    Debido a que voy a vender el bajo, y por la fecha que tengo con notaría, le mando un email certificado, al administrador para que me expida el certificado de deuda.
    Mi pregunta es, en mi escritura no pone obligación de pagar gastos de escalera pero yo entiendo que si gastos generales cómo seguro de comunidad y gastos de administración. Pero también entiendo que porque tengo que pagar ha un administrador que nunca me ha mandado ningún comunicado ni me convoca a nada.
    Por otra parte si debo algo porque nunca se me comunico.
    Solo ahora cuándo pido el certificado, me sale diciendo que tengo que pagar.
    Me pide los tres años anteriores y el año en curso más.
    , 50€ del certificado.

    • Buenos días Francisco,

      Lo siento por su situación, el administrador efectivamente no actuó de una forma diligente al no informarle previamente.

      Para poder responderle habría que revisar los estatutos de la comunidad y también ver si hubo algún acuerdo anterior adpotado por mayoría que le eximiera de pagar ciertos gastos.

      Si no figura ninguna exención en estatutos ni en actas lamentablemente usted tiene que pagar todo conforme a su coeficiente.

      Si no está satisfecho con el administrador lo mejor que puede hacer es tratar de cambiarlo.

      Un saludo cordial y gracias por comentar,
      Javier

  • Hola acabamos de mudarnos a una urbanización que acaba de constituir su junta de vecinos Mi pregunta es quien debe preparar los carteles de convivencia en zonas comunes?

  • Debe el administrador tratar con los proveedores en el desarrollo y problemas que planteen en una obra de la finca, aprobada en junta de propietarios o ha de hacerlo el presidente de la comunidad?

  • Puede el administrador cancelar de forma unilateral y sin previo aviso la junta ordinaria obligatoria en la que se renuevan los cargos de presidente y vicepresidente? Puede la gestoría saliente negar la documentación requerida por el presidente y su vicepresidente? (Talonario, libro de actas etc para entregar a la nueva gestoría. Gracias.

  • Buenas tardes!
    Tengo una propiedad desde hace 7 meses , a la semana deje copia de la cartilla para domiciliar los recibos , pasan 5 meses y nada , a la final realizan la reunión anual y me entero que la fachada tiene 4 años y el presupuesto igual , sólo hay un propietario antiguo de 5 que somos con el local , 2 cartillas de banco con los gastos que ello genera cada tres meses para mantener las 2 cartillas , no localizan a la presidenta y secretario que vendieron los pisos para poder tomar decisiones y tomar actas y bancarios , que medidas tenemos que tomar los 5 propietarios con el administrador de la comunidad, gracias

  • Buenos días: Hasta el año pasado el administrador de la finca nos enviaba relacion de ingresos y pagos mensual con detalle de impagados que habia; como consecuencia de la LOPD se le dijo que en vez de ponerlo en el buzon comunitario lo enviara individualmente al buzon individual. Este año dice que por la LOPD no puede figurar individualmente los impagados con lo cual sabemos el importe total de impagados, pero no tenemos ni idea de a quien corresponde.¿ Le podemos exigir que lo envie como anteriormente?

    • Buenos días y gracias por comentar,

      Se puede enviar la relación de morosos de forma individual por carta o email. También se podrá colocar en el tablón únicamente en el supuesto recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado h) párrafo segundo, “Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto….”.

      Gracias por comentar,
      Javier

  • El administrador se niega a enviar las cuentas a aprobar por adelantado a la junta ordinaria a los vecinos. Es legal? Si no es legal, que podemos hacer para exigiraelas? Algunos vecinos lo han solicitado por mail y su respuesta es que la tendrán en la reunión.

  • Hola!
    El administrador de la finca se niega a darme los datos del seguro del inmueble. Mi casa está destrozada por una obra ilegal de un vecino desde hace 6 años y yo estoy luchando por obtener justicia, pero la comunidad con el administrador al cargo de niega a arreglar las zonas comunes.
    He enviado burofax y cartas en mano, y aún así se niega tanto a darme los datos del seguro, como a reparar los graves destrozos en zonas comunes.
    Que puedo hacer para obtener los datos del seguro?
    Muchas gracias!

  • Buenas tardes, os expongo mi caso, compramos una vivienda por una subasta de ejecución hipotecaria en el 2019, el antiguo propietario debe cuotas desde 2013 en la comunidad de propietarios, en el momento que nos adjudican la vivienda me pongo en contacto con la administración de fincas que gestiona el edificio y el presidente y solicitamos saber que nos corresponde pagar y solicitamos llaves de las zonas comunes, estamos a mayo y no nos han facilitado ninguna llave ni la administración ni el presidente de las zonas comunes, y referente a la deuda según la Ley de P.H a nosotros nos corresponde pagar el año en curso y los tres anteriores, a esto ellos nos trasladan que si es así pero que la vivienda quedara con la deuda anterior que el otro propietario no ha pagado, con esto quiere decir que ¿podrían embargar la vivienda? ¿quedamos fuera de poder participar en votaciones en la comunidad?¿es legal que no nos atiendan a la petición de llaves estando pagando las cuotas trimestrales del 2019? Agradecería si me pudierais ayudar un poco con este tema por que se me va un poco de mis conocimientos ,,, Gracias…Un saludo.

    • Buenos días Víctor y muchas gracias por comentar,

      Desde mi punto de vista usted solo estaría obligado a pagar lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal como nuevo adquiriente. Las deudas anteriores podrían reclamárselas al anterior propietario pero no a usted, salvo mejor criterio.

      Con respecto a la privación del uso de los elementos comunes, dependerá de si estos son un elemento necesario para la accesibilidad del inmueble como por ejemplo, el ascensor.

      Si necesita contratar nuestros servicios de asesoramiento por ser un tema que necesita de un estudio pausado e individualizado del asunto, quedo a su disposición en el 623111743.

      Un saludo cordial,
      Javier

  • Llevo 1 año pidiendo a mi comunidad se solucione problemas de humedades y desperfectos derivados de un problema comunitario y no encuentro solución yahora me amenazan con nombrarme presidenta, soy minusválida y tengo problemas de movilidad.
    Me siento mal tratada y coaccionada

    • Buenos días Carmen y muchas gracias por comentar,

      Siempre puede dar parte a su seguro como afectada para que inicie las acciones contra la comunidad de propietarios con el fin de que repare la causa de los daños. También puede mandarle un burofax a la comunidad d epropietarios que lo arregle y en caso contrario, demandarla.

      Que le nombren presidenta no me parece una amenaza, sino una oportunidad para ayudar a arreglar los desperfectos de los que se queja.

      Muchas gracias por comentar y un saludo cordial,
      Javier

  • Muy buenas, tengo un problema que el administrador no me da solución. Hace 6 meses comunique unas humedades en un trastero que tengo, el seguro arregló la avería y quedo en ponerse en contacto con el administrador para arreglar los desperfectos ocasionados en el trastero, y tras más de seis meses, aún no se han arreglado, mando emails al administrador y no me contesta. ¿Qué puedo hacer para que arreglen esos desperfectos?

    • Buenos días Mario y muchas gracias por comentar,

      Una buena solución sería dar parte a su seguro privativo para que comience a iniciar las acciones de reclamación al causante de los daños, que es la comunidad de propietarios. También lo puede agilizar usted mandando un burofax a la comunidad de propietarios y al administrador.

      Muchas gracias y un cordial saludo, si me necesita para la reclamación como abogado mi teléfono es el 623111743.
      Javier Espín

  • Hola. En mi comunidad hemos contratado un administrador de fincas creyendo que estaba colegiado. Con el paso del tiempo su mala gestión y falta de ética ha motivado diversas quejas. Posteriormente nos hemos enterado que a pesar de que en el membrete ponía administrador de fincas, no está colegiado. ¿Qué puedo hacer al respecto? Gracias

  • Buenos días, les escribo por qué la comunidad de vecinos con la gestoría no dan informe de gastos, pagos de coutas de comunidad, gastos de luz, reparación etc… Que puedo hacer ? Estoy angustiado ya que lo que digo no hacen caso.

  • Buenas tardes, me gustaría saber las consecuencias de cesar a un administrador que muestra bastante dejadez en sus funciones.
    Tarda más de dos meses en comunicar un acta de junta ordinaria, las cuentas a veces no las entiendo (no hay dos cifras parecidas en los saldos por propietario) ,todos los años se lo digo y como si fuera yo el bicho raro. Pues veo otros saldos de otras comunidades y no se parecen lo más mínimo. Y lo último que ha hecho ante un problema importante de humedades de varios pisos, no les contesta siquiera cuando los propietarios o propietarias le llaman, ni se molesta en devolver la llamada. Ya hemos una reunión extraordinaria y ganamos los que queremos el cese. Pero la pregunta es si tendremos que indemnizarle?
    Gracias por su ayuda

    • Buenos días Felicidad y gracias por comentar,

      Dependerá de si tienen algún contrato con él. En caso de que no tengan contrato la jurisprudencia suele entender que si se le cesa en una junta ordinaria no hay derecho a indemnización, sin embargo si se le cesa en una extraordinaria sí. Lo normal es que no pida indemnización en ninguno de los dos casos.

      Un saludo cordial,
      Javier Espín

  • Buenas tardes, hace 3 meses me salio una humedad en el salon, y al parecer es de la terraza del edificio de al lado, vino mi seguro e intento localizar al vecino, pero sin resultado.
    Entonces llame al administrador de mi escalera, para ver si el podia solucionar el problema.
    Lo que no se, es si le concierne a el.
    Gracias.

    • Buenos días Tania y gracias por comentar,

      Sólo le concernirá si hay algún bien comunitario dañado. Si los daños son sólo de usted a nivel particular sería una cosa entre su seguro privativo y la comunidad de al lado. Si los daños son comunitarios ya puede entrar a reclamar el seguro de la comunidad y con ello el administrador de la comunidad.

      Un saludo cordial y gracias,
      Javier I. Espín,
      Administrador de fincas, abogado especialziado en comunidades de propietarios.

  • Buenas noches, en mi comunidad hay un ascensor con llave y este se limpia con el dinero de la comunidad ya que lo hace el servicio de limpieza que tenemos contratado. ¿Si yo no tengo llave ni puedo utilizarlo estoy obligado a pagar dicha limpia?

    • Buenas noches, es un caso curioso el suyo.

      La respuesta no es sencilla, pero según mi criterio, cuando se realizó el acuerdo de que se pusidera llave al ascensor se hizo (normalmente se hace así) con la condición de que quien no tenga llave no participe en los gastos del mismo.

      Entonces lo más lógico sería que no participara en los gastos de su mantenimiento ni de su limpieza.

      Si no se le permite su uso usted tiene derecho a reclamar a la comunidad que se reduzca su cuota en la proporción de gastos que viene del ascensor.

      Gracias y un saludo,
      Javier Espín
      Administrador de fincas y abogado

  • Buenas tardes. En junta de propietarios del 2018 solicité en ruegos y preguntas y en agosto 2018 por correo electrónico, sustitución de escalera de muro vertical por una de fácil acceso a la piscina comunitaria,sin necesidad de obras ni vaciado de la pisicin, por tener dificultades físicas de bajar por las escaleras actuales y ademas mas de 70 años. Caso omiso y en junta del 2019 no consta en orden del día. El actual presidente ” no tiene claro que una escalera que sobresale sobre el plano de la pared esté dentro de la normativa- Indica artículo 10 de la normativa de la comunidad de Madrid, que habla que estarán empotradas e indica también que una escalera que se introduce en el vaso es obstáculo para los que naden y que si la normativa no lo deja claro no va a dar el visto bueno. . Informa que habría que ver el proyecto de la misma en el Ayuntamiento, permisos correspondiente . El administrador aduce “que para construir las escaleras que le han enviado un solo prosupuesto de obra , se debe vaciar la piscina (con el coste que supone, mas la dotación presupuestaria para ejecutar la obra y este año no fué aprobado (2019) porqué no cuenta con partida presupuestaria y la Comunidad venía de un ejercio negativo. Por ello el Presidente no quiere poner nada que no cumpa con la norvativa y hasta el momento, para cumplirla, se debe hacer de obra con el coste que supone unos 4000€. Dice el administrador:” le recuerdo que este año se han tratado de otras actuaciones en la miscina, ,relativamente necesarias y no se han aprobado por su coste” Informo que ni administrador ni presidente han requerido informe visual al Ayuntamiento, simplemente el presupuesto e informe que tienen de la emprresa que mantiene la piscina, resumiento, no han movido un dedo para facilitarme el acceso a la piscina, el año pasado no la puede utilizar y es por ello que me he movido este año con tiempo. En fecha 26 de mayo le remití al administgrador Burofax solicitándolo.
    Somos comunidad de 10 edificios, cuatro alturas y dos puertas por rellano

    • Buenos días,

      Le recomiendo que envie otro burofax solicitando que se introduzca para la siguiente junta el tema que indica. Legalmente están obligados a llevar ese tema a la próxima junta. En la próxima junta se tendrá que argumentar y finalmente, votar.

      Un saludo cordial y gracias por comentar,
      Javier I. Espín,
      Administrador de fincas, abogado especialziado en comunidades de propietarios.
      623111743

  • Buenos días;
    Tengo una duda sobre mi comunidad de propietarios y me gustaría, por favor, si pudieran resolverla.
    En mi comunidad se ha creado una nueva puerta para el acceso a una zona común de la urbanización. En los criterios de entrega de llaves nos han indicado que la administración no autoriza a realizar la entrega de llaves por representación, aún facilitando autorización expresa e inequívoca del propietario titular, ya que según ellos por materia de protección de datos y por la ley de Propiedad horizontal no pueden entregarle a un representante voluntario.
    Me pueden indicar, por favor, si se pueden negar a facilitar la llave a quien me represente.
    Agradeciendo de antemano su interés.
    Saludos

    • Buenos días Elena,

      Me parece tremendo lo que me comenta, es increíble los límites absurdos a los que nos puede llevar la falta de un buen entendimiento de la LOPD. Dentro de poco alguien nos dirá que no puede decirnos como se llama porque no se lo permite la LOPD…en fin, absurdo.

      Claro que puede recogerla un representante del titular con una autorización, es de lógica.

      La LPH no dice nada de que no pueda, y si no lo prohíbe no tiene que entenderse prohibido. Actúa como supletorio el Código Civil.

      En todo caso, son ganas de complicar las cosas que no entreguen la llave a un representante.

      Un saludo cordial y gracias por comentar,
      Javier

  • Buenos dias. Adquiri un piso en Diciembre del año 2017. Al efectuar la compra nos dieron, de parte de la Administración de la finca, un certificado de que estaba libre de deudas. La única salvedad que hicieron fue, que a ese momoment, no podían dar la lectura del contador del agua. El piso sigue desacupado desde esa fecha pero hemos comenzado las obras de rehabilitación. Hace un mes pasaron a hacer la lectura del contador y los albañiles los dejaron pasar. La sorpresa de este mes es que debemos pagar todo el consumo atrasado desde el año 2013 que fue cuando se hizo la ultima lectura, a pesar de que el piso estaba ocupado. La Adminostración no se hace cargo, porque obviamente es una deuda del piso, pero deberian haber aclarado con Ista esta irregularidad. Durante 5 años el consumo de la finca fue “0” porque no pasaron a hacer las lecturas y los inquilibos no tampoco la eclaraban. ¿Debería la Administración haber contactado con Ista o con los dueños para denunciar esto? ¿Por qué se lavan las manos cuando las facturas y las lecturas se remiten a ellos? Ellos sabian en todo momento de esta irregularidad y ahora no se hacen responsables. ¿Qué deberíamos hacer? Muchas gracias de antemano por su respuesta. Un saludo.

    • Buenos días Andrea y muchas gracias por comentar,

      Entiendo, salvo mejor criterio, que no puede ser culpa o negligencia del administrador el hecho de que la puerta de un piso esté cerrada o no permitan la lectura a la casa lectora por cualquier motivo. Más aún cuando en el certificado de deuda ya se avisaba.

      Otra cosa sería determinar lo que teneis que pagar, puesto que si el consumo ha sido 0, sólo tendríais que pagar los impuestos o algo mínimo, pero claro como han pasado tantos años será una factura elevada supongo. Podéis tratar de buscar un acuerdo de pago fraccionado con la administración.

      Un saludo cordial,
      Javier

  • Buenas noches un gran hilo este pues te enteras de muchas cosas. Quisiera comentarle un tema que tiene nuestra administradora que nos carga en cuenta un recibo de informatización de empresas s. l, cuando e le pregunta alude al tema protección de datos. Y que hay que pagarlo, esto es así. O nos está cargando un recibo de algún servicio que tenga ella contratado. Muchísimas gracias

    • Buenos días y muchas gracias por comentar.

      El cumplimiento de la LOPD es necesaria en las comunidades de propietarios. El administrador de fincas no puede hacerlo todo, puesto que además para hacer los temas de la LOPD es interesante contrar con un seguro de responsabilidad civil que cubra la LOPD.

      Es por ese motivo por el que los administradores presentan presupuestos de empresas que hagan la LOPD y el presidente debería elegir alguno. El administrador debe comunicarle al presidente el tema y que el presidente le de la autorización. Si no le da autorización debería comentarlo en la junta, pero es un tema obligatorio por lo que conviene tenerlo.

      Son nuevas obligaciones que no sirven para nada pero que son obligatorias. No le ecuentro el sentido pero es así jeje. El seguro RC sí que es interesante que lo tenga la empresa con la que contratas. Informatización de Empresas lo tiene. Gracias por comentar,
      Javier I. Espín

  • Buenos días.
    Hace unos meses me nombraron presidenta de mi comunidad de vecinos. Ante los primeros problemas que me surgieron le pedí copia de todos los contratos que tenía la finca, incluido el suyo. Después de bastantes días y de pedírselos varias veces, los conseguí pero resulta que mi sorpresa fue ver que la comunidad no tenía ningún contrato firmado con esa administración de fincas. Hace muchos años que el administrador fue su padre y se debió de quedar ella con la administración, pero nunca se firmó contrato con ella.
    Evidentemente se le está pagando todos los meses por un lado sus honorarios y por otro el IRPF.
    Ella aprovechó para mandarme un contrato para que lo firme (cosa que no he hecho) pero tengo muchas dudas porque al no tener contrato, ¿por qué nunca dijo en las juntas que había que hacer un contrato con su nombre? , ¿qué implica ésto?, ¿ha podido estar defraudando a Hacienda?., ¿puede la comunidad tener problemas?
    En fin, ante mi ignorancia en este tema agradecería su ayuda.
    Muchas gracias.
    Un saludo.

  • Hola,
    En mi comunidad hay propietarios que reciben las actas y las informaciones del administrador por correo normal y otros, por decisión propia, por correo electrónico. El tema es que los gastos de sellos del correo normal, los pagamos entre todos los vecinos.
    Mi pregunta es si este gasto lo deben pagar solo aquellos que reciben cartas por correo o es un gasto que hay que pagarlo entre todos los propietarios.
    Y cuando hay que enviar una carta certificada a un vecino, por ejemplo, para reclamarle una deuda, ¿esa carta hay que pagarla entre todos los propietarios o se le debe exigir el pago solamente a ese propietario?
    Muchas gracias.

    • Buenas tardes,

      Teóricamente me parece justo que se pase el cargo al vecino. Pero en la práctica para que el administrador tenga menor carga de trabajo se suele hacer el cargo a la comunidad. No digo que esté bien digo que es lo que se suele hacer. Pero usted tendría derecho a exigir que los propietarios que reciben las cartas sean los que la paguen, más aún si es algo puntual y no algo como una convocatoria. Es lo que a mi me parece, pero no hay legislación ni jurisprudencia al respecto por ser un asunto por el que no se va a litigar ya que el gasto es pequeño.

      Gracias y un saludo,
      Javier

  • Hola,
    Yo hablo desde barcelona, lo digo porque aquí rige el código civil de Cataluña, tenemos una administradora que esta haciendo muchas cosas mal, no hay manera de echarla, yo soy el presidente y pasa totalmente de mi, se ha descubierto vamos a llamarlo errores que afectan económicamente a la comunidad, por todo esto le pido documentación incluso de años anteriores ya que hay indicios justificados para ello y no esta colaborando, el 50% de los propietarios viven fuera de la comunidad por lo que si queremos convocar una junta extraordinaria sin su presencia para tratar estos temas no cumplo con la ley en lo que se refiere a la convocatoria ya que al no tener los datos de comunicación de los que viven fuera no cumplo con la ley, estamos secuestrados por la administradora por decirlo de alguna manera, que podemos hacer? gracias

    • Buenos días y gracias por comentar!

      La LPH es de aplicación estatal si no me equivoco. La potestad para convocar junta extraordinaria la tiene el presidente. Lo que haría sería notificar a la administradora por burofax de que convoque junta para el día (por ejemplo) 16 de septiembre a las 19 horas en primera y 19:30 en segunda en el portal de la finca con el siguiente orden del día:

      Renovación de cargos
      Aprobación de cuentas y fijación del presupuesto
      Ruegos y preguntas

      En el punto de renovación de cargos se votaría su cese.

      En el caso de que no le atendiera siempre podría pasar al plan B que sería hacer y enviar la convocatoria usted. Aunque no tenga sus direcciones puede dejar las convocatorias en los buzones y en las entradas a la comunidad y también enviarselas a la administradora. Los vecinos no notificados son los que tendrían que impugnar el acta y hacer valer sus derechos pero hasta que no demanden (cosa que lo más seguro es que no hagan) los acuerdos del acta serían válidos puesto que no están impugnados judicialmente.

      Un saludo cordial y espero haberle ayudado.
      Javier Espín Granizo
      Abogado especializado en comunidades de propietarios, administrador de fincas

  • Hola,

    Lo primero es Agradecerle la información que facilitan de modo tan claro!!

    Mi consulta es breve : ¿ estoy obligada a pagar a un administrador al que echaría a patadas de mi comunidad? ¿ tengo derecho a dejar de pagar la parte proporcional que me corresponde para pagarle su sueldo que es inmerecido?

    Sè que puedo proponer en junta su sustitución pero qué puedo hacer si el resto de vecinos por pereza, por el “más vale malo conocido que bueno por conocer” prefieren seguir con el mismo…

    Gracias por su interés
    Saludos

    • Buenos días Yara,

      No pagar la parte proporcional en la cuota de los honorarios del administrador puede ser una medida de presión pero desde mi punto de vista no sería acertado por dos cosas:

      1.- Te podrías en contra de la comunidad de propietarios y tus posibilidades de hacer fuerza para echarle se podrían reducir, consiguiendo todo lo contrario a lo que en realidad buscas.

      2.- Al ser morosa no tendrías derecho a voto en las juntas de propietarios.

      La única solución pasaría por convencer a la mayoría de los vecinos de que ese administrador no es bueno y conseguir votos delegados para echarle en la siguiente junta. Aquí las mayorías mandan.

      Un saludo cordial y gracias por responder,
      Javier Espín Granizo,
      623111743

  • Hola le he solicitado al administrador de mi comunidad landivision horizontal o titulo constitutivo y me ha dicho que no lo tienen y que vaya yo a pedirlo al registro. Me lo tiene que facilitar el.si se lo pido? Y me puede cobrar algo a mi por ese motivo? Otra cuestion en la ultima junta liquidaron un saldo anterior a 2018 y yo soy nueva propietaria desde 2019 y el acta ha puesto que mi vivienda debe. Se trata de una mancomunidady para reclamar esa deuda hicieron cuotas de participacion ya que antes se pagaba la mancomunidad cada bolque el suyo. Ahora con las cuotas es cada vecino lo suyo. Entinces con esa deuda anterior a mi compra que ocurre. Saludos

    • Buenos días y gracias por comentar,

      En mi opinión debería solicitarlo él, la división horizontal es una cosa comunitaria importante para la comunidad puesto que ahí vienen las cuotas de participación. Puede ir cualquier vecino pero lo suyo es que lo haga el administrador. Cobrará algo o no dependiendo del contrato que tenga el administrador con la comunidad, (nosotros no cobramos nada por esa gestión). En todo caso cobraría a la comunidad de propietarios y no a usted en particular.

      Usted como nueva propietaria responde de la anualidad en curso y los tres años anteriores a la compra, así que usted debe ese dinero, sin perjuicio de que luego pueda requerirselo al vendedor.

      Un saludo cordial,
      Javier Espín Granizo
      623111743

  • Buenas noches el garaje de la comunidad esta entero cerrado porque es propiedad del banco y ademas no esta pagando las cuotas de comunidad me dijeron que debia 60.000euros. Que podemos hacer para recuperar la deuda. Como se actua cuando el moroso es un banco? Gracias

  • Buenas tardes, en nuestra comunidad el presidente lleva meses utilizando las zonas comunes(jardín) para uso propio: cenas con amigos, cumpleaños, barbacoa…hasta altas horas.
    Hace algún tiempo se puso en conocimiento de los administradores, pero estos nos dicen que ellos ya han hablado con el presidente y que no pueden hacer nada más.
    Como podemos hacer??

    • Buenas tardes y gracias por comentar,

      Deberían tratar el tema en una junta, y en la junta se podría solicitar que un abogado entable una acción de cesación. Tienen que solicitar al administrador que lleve ese tema para la próxima junta. En la práctica es bastante complicado. Lo mejor es requerirle en repetidas ocasiones. Si no funciona siempre está abierta la vía legaly para ello tendriais que elegir abogado.

      Un saludo cordial,
      Javier Espín

  • Hola buenas tardes mi pregunta es, si el administrador de una finca de 19 propietarios tiene la responsabilidad de pedir información al ayuntamiento del distrito sobre las subvenciones que hay para la colocación de ascensores, y gestionar todos los trámites para que se lleve avabo la obra

  • Muy interesantes las preguntas y más aún las respuestas!!!

    Hace unos meses fui nombrada vicepresidenta de la Mancomunidad, que entre otras cosas, es responsable de la gestión de la piscina. Afortunadamente, en el grupo de responsables a cargo este año, hay integrantes con conocimientos suficientes de temas particulares que han permitido entrar a hacer una supervisión a fondo puesto que había muchas deficiencias, algunas verdaderamente inquietantes.
    El contrato de le empresa encargada de la piscina vence en esta temporada (duración 5 años), y empezamos por:

    – encontrarnos con un contrato firmado sin fecha, y del que la propia administración ni siquiera tenía clara idea de la duración
    – de las obras de mejora realizadas por esta empresa para el mantenimiento, la administración no puede dar respuesta a nuestros requerimientos de las facturas por su trabajo realizado (con su impacto en las garantías del consecuente trabajo realizado y las reparaciones que han surgido y que se han tenido que pagar en esta temporada cuando se presupone que estaban en garantía)
    – la gestión del servicio de mantenimiento sanitario y socorrismo ha sido penoso y conflictivo: personas que sospechamos no tituladas dando el servicio cuando el socorrista titulado no aparecía; analíticas del agua de la piscina que no cumplen requisitos, papeleo utilizado para apertura de piscina (pedido y requerido en numerosas ocasiones a la administración para obtenerlas del proveedor) pendiente de recibir a esta fecha, ya acabada la temporada; material de botiquín que era el de la mutua de los propios empleados de la empresa proveedora de servicios de la piscina; inspección sanitaria de la Autoridad Sanitaria realizada en esta temporada y que ha sido negativa; falta de seguimiento de la respuesta para implementar las reparaciones oportunas a esta inspección…., enfin un sinfín.

    En mi ignorancia, siempre he entendido que un Administrador debe informar al cliente (la Mancomunidad) y velar para que el cliente (la Mancomunidad) pueda cumplir con sus responsabilidades; si no llegamos a contar este año con un experto en piscinas, un médico y otros expertos entre los responsables de la Mancomunidad, la cosa habría ido mucho peor aún.

    Según tengo entendido un Administrador debe tener los conocimientos legales suficientes para al menos asesorar y alertar a sus clientes de sus responsabilidades; yo, en mi ignorancia daba por hecho, que el administrador además, contaba entre sus responsabilidades alertar de todas las desviaciones e irregularidades de aquellos proveedores sobre los que el Administrador debe ejercer control en sus funciones delegadas (una bomba de piscina nueva instalada por la compañía de servicio, en garantía, que se rompe, arregla y pasa factura sin justificar lo roto y la administración paga sin rechistar y sin pedir justificación de las piezas rotas…): esto último por poner un ejemplo de hace 15 días, ni idea de los contratos de los socorristas ni de si la titulación cumplía los requisitos, gastos del material de mantenimiento de la piscina que no tiene claro si deben cobrarse o no…

    Y la callada por respuesta y la eterna justificación de “la empresa responsable no nos contesta”.

    Hasta qué punto hay una dejación de responsabilidades por parte de la Administración? Es normal que sólo presenten la justificación de gastos 1 vez al año a pesar de que se les pida con una periodicidad más frecuente? Que no tengan casi ningún documento archivado o disponible como son los que pide la Administración para la apertura de la piscina? que no verifiquen si los socorristas están titulados de verdad?

    Muchas gracias por sus respuestas tan prácticas y claras. Un saludo. Elena

  • Buenos días. La empresa que administra mi comunidad tiene como interlocutor a un individuo que no tiene ninguna preparación ni educación para realizar esa tarea. Les he exigido que a la Junta de propietarios venga la administradora titulada y colegiada. Ni caso. Les estoy pidiendo una cita con esta administradora y no me contestan.¿ Qué puedo hacer?

    • Buenos días José María y muchas gracias por comentar,

      Lo mínimo es que vaya a la junta de propietarios el administrador responsable. Si la administración de fincas no funciona tan bien, lo mejor es que valoren en la próxima junta el cambio, es decir, que lo habla con el resto de propietarios y busquen presupuestos de otros administradores.

      Así podrán realizar una votación para el cambio de administrador en el punto de renovación de cargos del orden del día.

      Un saludo cordial,
      Javier Espín

  • Buenos días. El concepto que aparece en los extractos del banco en concepto de facturación por sus servicios a nuestra comunidad es como un reintegro. ¿Puede ser que nuestro administrador no esté realizando sus propias facturas y nos esté cobrando en negro?. Si fuera así sería un delito fiscal. ¿A qué organismo oficial debemos dirigirnos para saber si está cometiendo un fraude?.
    Muchas gracias.

    • Buenos días y gracias por comentar.

      Cobrar en efectivo en el banco no es ningún ilícito siempre y cuando sea menor a una cantidad que creo recordar que era 2.000 o 3.000 euros.

      Nosotros no lo hacemos así, pero si el administrador que trabaja en su comunidad lo hace de esa manera y usted tiene sospechas, lo primero sería solicitarle las facturas. En el caso de que no le mande las facturas habría que avisarle dándole una última oportunidad para ser cordial, y si finalmente no lo hace, pues ya podría plantearse denunciarle y también proponer a la comunidad que finalmente rompa el contrato con él.

      Un cordial saludo,
      Javier

  • Sres: Un nuevo vecino de la comunidad, exige que se le entregue el contrato con el adninistrador, el contrato con la empresa de mantenimiento y el contrato con a cia. de seguros. Manifiesta que los quiere para comparar, ver que no se hace que este en los contratos, etc. Como la Junta observó conductas de control y obstrucionismo y desconfianza en los órganos de dirección de la -comunidad, por parte de dicho vecino, se le dijo que, de acuerdo con la LPH, dicha documentación estaría disponible para su examen en la Of. del Administrador, que mantiene su custodia.
    Ahora dicho vecino, por medio de un abogado nos envía un burofax, para que se le entregue dicha documentación o nos atendremos a las consecuencias.
    ¿Obliga la LPH a entregar dicha documentación?
    Muchas gracias.

    • Buenos días Alejandro y gracias por comentar,

      Los nuevos vecinos son muy complicados jeje es broma.

      Lo cierto es que con tener la documentación a disposición del vecino es suficiente.

      Por lo tanto, le contestaría diciendo que tiene la a su disposición toda la documentación para que la pueda examinar analizar etc en las oficinas del administrador situadas en…

      Personalmente yo no tendría problema de que hiciera copia de ciertos documentos, como presupuestos o facturas o contratos. Pero lo que no le dejaría ni facilitaría serían los datos de los demás vecinos puesto que están protegidos por la LOPD (teléfonos numeros de cuenta etc).

      Un cordial saludo,
      Javier Espín
      623111743

  • Buenos días,

    Hace aproximadamente año y medio, se realizaron unas obras en la comunidad de vecinos y tras finalizar las obras apareció una gotera en mi trastero derivado de dicha actuación.

    Al ver los daños que me provocaron las lluvias, me puse en contacto con el administrador y me indicaron que revisarian una solucion, pero todo quedó ahi.
    Al ver que nadie actuaba, decidí mandar un burofax pidiendo que reparasen la gotera, al cual me dieron acuse de recibo.
    Ha pasado mas de un mes y he tratado de ponerme en contacto con el administrador por correo y en persona para que me actualice el estado y no recibo respuesta. También he solicitado una junta extraordinaria pero me la han denegado.
    ¿Cuál sería la mejor forma de actuar ante un administrador y un presidente que ignoran mi problema?
    ¿Se puede considerar un problema de carácter urgente?

    • Buenas tardes y gracias por comentar,

      Lo mejor que puede hacer es volver a requerirselo muchas veces, porque puede que se le olvide.

      En el caso de que siga haciendo caso omiso se lo solictaría al presidente y a la junta, y llamaría también a una empresa para que diera presupuesto del arreglo y lo mostraría en la junta para ver si proceden a aceptarlo, es decir, le iría haciendo su trabajo ya que parece que tienen demasiado.

      Un saludo cordial,
      Javier

  • Hola,
    La administradora de mi comunidad,ha pagado 900€ a un vecino por un trabajo de cambio de 8 bridas de sujeción en la rejilla que evita la entrada a las palomas al patio. El vecino subió al tejado para hacerlo sin tener permiso ni seguro,por lo que llamamos la atención al despacho de la administradora de fincas,además no presentó ni presupuesto ni factura ni absolutamente nada. Puede la administradora pagar 900€ por un trabajo de 50€ sin comunicarlo a la comunidad? No deberíamos saberlo antes de la reunión anual ,para poder rebatirlo? Al día siguiente de la reunión por email le dijimos que no estábamos de acuerdo con el pago pero contestó que no se podía hacer nada para recuperar el dinero ( ni siquiera reflejarlo como negativo en la cuenta del vecino).Mi pregunta es : quién es el responsable de este pago injustificado ? A quien debemos reclamar los 900€ ?
    Gracias

    • Buenos días y gracias por comentar,

      La daministradora según me comenta no habría actuado correctamente. Tiene que actuar conforme a la legalidad. Primero informando al presidente o a la junta y luego exigiendo la factura.

      Lo mejor que puede hacer es ir contra el que ha realizado los trabajos. Pero no creo que el precio del trabajo sea de 50 euros porque hoy en día nadie cobra 50 euros por hacer nada.

      Se debería pedir explicaciones al que realizó los trabajos y solicitarle que se acomode a los honorarios de mercado y que entregue la factura. Podeis presionarle con el tema de la factura para que os haga una rebaja, que es el objetivo de la comunidad (no presentar factura supone una ilegalidad tributaria).

      Un saludo cordial,
      Javier

  • Buenas noches,
    Vivo en una comunidad grande. Son 7 plantas y por planta 6 vecinos.
    Este año 2019 se nos han presentado varios problemas de los q no vemos solución. Los problemas en principio parece q solo me afectan a mi pq nadie más se ha quejado.
    La primera avería la tenemos en los trasteros que están en los garages. Se filtra el agua cuando llueve y se estropea todo lo q tenemos dentro. Llevamos así un año. Y me temo q este invierno será el segundo pq debería haberse hecho algo en verano cuando no hay lluvias y no ha sido así.
    Al administrador se le comunico y se expuso el problema en reunión de comunidad a todos los vecinos. Se supone q se iba a pedir presupuesto a varias empresas para acometer obra. Ya q hay q aislar una zona concreta de la acera por donde se cree q son las filtraciones.
    La administradora dice q como tenemos garages comunes con otro portal y ellos no llevan esa comunidad q no puede hacer nada.
    Y yo me pregunto tan difícil es preguntar quién es el administrador y hablar con ellos.
    Aunq si ellos no tienen problemas dudo q quieran compartir gastos. Aunq el garage es el mismo para todos y los trasteros están en esa zona común. ¿Qué puedo hacer para q nos escuchen tanto administrador como vecinos y arreglen un problema q a la larga podría perjudicar a más vecinos.?

    El otro caso del q quiero q usted me de su opinión es sobre los olores q nos entran en shunt de baños.
    Desde hace también un año abrieron un choco (lugar donde se cocina y se celebran reuniones, fiestas), justo en los bajos del edificio. Yo vivo en un cuarto, pues aunq parezca increíble los olores de lo q cocinan en el choco entra en mis baños.
    Los vecinos de más abajo no se han quejado. Incluso la del tercero me dice q no ha percibido ningún olor en ningún momento.
    Estos vecinos se q en obra cambiaron algo el baño.
    El dueño del choco tb quiere arreglar el problema pero el dice q lo tiene bien instalado todo.
    Si tuviera q venir un técnico ¿quien pagaría los gastos? Y si hubiera q modificar algún shunt o instalación de algún vecino?. Quien correría con gastos?.
    Si yo me viera en la necesidad de colocar algún aparato pq la comunidad no me presta atención. Podría hacerle cargo a la comunidad de los gastos q me ocasionara la obra, como cámaras para ver de donde proceden olores por si hay roto algún conducto. Hay q hacer reunión solo para pedir los presupuestos y ver de donde o pq llegan los olores a mi casa??
    Q podría hacer yo, el presidente de la comunidad y el administrador.??
    Le agradezco mucho ya, la sola molestia de leer toda esta parrafada.
    Un saludo M. J.

    • Buenos días y muchas gracias por comentar,

      Los problemas que me comenta los debería de valorar alguna empresa especializada. Lo que puede hacer es tratar de investigar quien el presidente de la comunidad colindante para hablar con él y verificar si el origen de los dañós viene por ahí.

      La clave es determinar los orígenes y tener presupuestos para arreglarlos para lo que tiene que llamar a empresas especializadas. Para que las empresas puedan entrar necesita el TLF de la comunidad colindante.

      Y a la administradora deberá notificarla más veces para que no se le olvide, que suelen estar muy ocupados.

      Un saludo cordial,
      Javier

  • Tengo una vivienda de primer piso de una finca de 8,los bajos eran de Iberdrola cuando compré ,ahora el bajo de debajo de mi casa lo an alquilado a una falla y los ruido y gritos fumando ,en el desnulado de los dormitorios es todas las tardes y noches asta las 12de la noche como nos hemos quejado an puesto un toldo para cubrir la terraza y que no las podamos ver y seguir fumando y gritando le dijimos que la finca la le daba permiso para toldos y no hacen caso y el Alministrador dice que no es cosa suya que podemos hacer

    • Buenas tardes Consuelo y gracias por comentar,

      Si le molestan por ruidos puede llamar a la policía y si superan el umbral de ruidos deberán ser multados.

      Si el tema persiste deberían contratar abogado en la comunidad para que les demande por actividades molestas y solicite que se les eche de la casa durante un tiempo (el juez puede condenar a esa medida siempre y cuando se acrediten los perjuicios continuados en el tiempo).

      Gracias y un saludo,
      Javier Espín Granizo.

  • Buenos días. Agradecería resolviera una duda.
    He solicitado a mi administrador que las comunicaciones y actas a parte del envío por correo postal me las pueda adjuntar también por email dado a que el ya tiene el documento en su ordenador y solo tiene que adjuntarlo a mi correo electrónico. Me dice que me lo manda por mail pero que no lo hará por correo postal a lo que le respondí que como cliente que soy tendría que atender mi solicitud a mis demandas. Le he dicho que yo a mis clientes las facturas las envío de las maneras que ellos me indican, unos solo por email, otros solo postal y otros quieren tenerla de ambas maneras porque cada uno se organiza su contabilidad y archivo de la manera que quiera y las demandas de los clientes hay que atenderlas aunque solo sea por ser buen comercial y por deferencia.
    Por eso que quiero me puedan informar si tengo derecho como cliente de una parte de la comunidad y el siendo administrador”custodio”de mi parte de cuentas puedo exigirle el envío de las dos maneras. De hecho me va a repercutir a mí también el gasto postal general que hace por los envíos de otros vecinos.
    Gracias por su atención y un saludo

    • Buenos días,

      Entiendo, salvo mejor criterio, que el administrador tiene la obligación de enviarle los documentos o ponerlos a su disposición en la oficina. Entiendo que el deber de comunicación lo satisface si lo entrega de una de las dos formas. Si usted elige el formato digital entiendo la postura del administrador de que no se las envíe en formato físico. Entonces el deber de comunicación está satisfecho si el administrador le manda las facturas en uno de los dos soportes. Luego usted puede imprimirlas si lo desea.

      Muchas gracias por comentar y un saludo cordial,
      Javier Espín

  • Buenos dias,
    Le cuento breve mi problema .
    Tenemos un piso con licencia turistica, se alquila en varias paginas internacionales.
    Desde el año pasado tenemos filtraciones de agua del tejado . Lo hemos comunicado a la supùesta administradora de fincas de nuestro edificio en abril de 2019 y desde entonces tenemos esta pelea. Al pedirle a la administradora de fincas la poliza de seguro de comunidad no me lo quiso facilitar diciendo que no lo va hacer ya que es su responsabilidad de ponerse en contacto con el seguro . Luego nos dice que el seguro de comunidad no se hace responsable de las filtraciones y que lo tiene que areglar la comunidad por su cuenta . Llame a mi seguro y tampoco se hace responsable hasta que no se arregel el techo . hoy tenemos lluvia y el piso esta inundado y tenemos que cancelar una reserva de un mes completo por que no lo podemos alquilar en estas condiciones . La administradora solo contesta de vez en cuando por watsup le pedi la direccion de su oficina resulata que no tiene oficina , trabaja desde casa.Le pedi que se hacercara a nuestra oficina para tratar el asusno y se niega a venir , se niega a darnos el seguro de comunidad . La verdad es que no se que hacer . Ayudarme porfavor

    • Buenos días Alejandro y gracias por comentar,

      Le recomendaría que contactara con el presidente. El objetivo sería encontrar tres presupuestos para el arreglo del origen de los daós. Un a vez obtenidos puede aceptarlos el presidente o el administrador. Si el precio es elevado habría que hacer junta para elegirlos pero hay que recordar que estas reparaciones son obligatorias por la Ley de Propiedad Horizontal.

      Si necesita ayuda y vive en la Comunidad de Madrid puede llamarme al 623111743

      Un cordial saludo,
      Javier

  • Hola, enhorabuena por este rincón de consulta!
    Tengo un local al que se le está haciendo una reforma por parte de la comunidad por un problema que afecta a la estructura. Hasta llegar aquí ha sido una pesadilla y sigue siéndolo porque Desgraciadamente aquí solo tiene criterio la persona que lleva la obra y sospecho que por debajo del presupuesto, se lo he pedido al administrador pero como he leído por aquí, puede que no me conteste por estar ocupado y que se le olvide.. mi pregunta es, si tengo que insistir ya que tengo todo el derecho a saber de él o si sólo es cosa del administrador y el presidente tenerlo?
    Un saludo y gracias

  • Muchas gracias por su atención por adelantado El caso que me ocupa esque soy propietaria en una comunidad de vecinos en el que se han metido unos ocupas.Tenemos el mismo administrador desde hace más de 20 años y se ha negado a facilitarme el teléfono del presidente ni le ha dado el mío y se lo he pedido.Aparte de eso son muchas las veces que se le Solicita sus servicios unos dice que está muy ocupado.Mas cosas como interiorista diplomada se lo que vale una reparación y este señor está hinchando muchas de ellas(500€ en fotocopias en un año que no hemos consumido)….Al final como hacemos pq me es imposible localizar al presidente para convocar una Junta y tenemos unos ocupas que han entrado en esa casa que está embargada y están tomando luz de la comunidad con lo cual el pato lo vamos a pagar todos pq esta gente no se dedica precisamente a la venta de buñuelos a domicilio…

    • Buenos días Carol y gracias por comentar,

      Vaya! ciertamente 500 euros en fotocopias es una barbaridad.

      Se me ocurre que haga imprima y buzonee una circular informando de esto al resto de los propietarios y la ponga en los buzones de los vecinos y también en el portal. También puede solicitarle al administrador una copia del último acta y ahí vendrá el piso en el que vive el administrador. Usted tiene derecho a tener ese acta.

      Mucha suerte en el cambio, seguro que si va hablando con los vecinos al final lo consigue.

      Un saludo cordial,
      Javier Espín

  • Hola el administrador de mi finca nos ha pedido 300 euros por adelantado ( y por puerta, somos 24) sin presupuesto previo para hacer una rampa en la entrada de la finca q se iba a hacer en julio y a fecha de hoy no hay ni presupuesto ni obra, ahora pide 150 por puerta para cambiar los videoporteros, por supuesto sin presupuesto previo, y ese dinero no se como lo ha calculado. Después de darle 300 en algo q no ha empezado no me parece muy normal dar más dinero. Sinceramente no me parece muy legal. Ha publicado un comunicado donde explica las derramas de los telefonillos y ha puesto nombre y apellidos de tres propietarios q no han pagado algo q lógicamente no se ha hecho y los llama propietaria deudores, cuando pienso q no deben nada pq no se ha efectuado ninguna obra. Gracias

  • Muchas gracias por la ayuda que ustedes ofrecen a las personas que la solicitan. Le comento, soy propietaria de 1/3 de un local comercial junto con mis dos hermanas; siempre hemos pagado lo que el administrador nos ha dicho que era nuestro porcentaje, el problema vino cuando en septiembre fui a hacer el ingreso de la comunidad y me entero de que han cambiado de cuenta, por lo que me veo abligada a ponerme en contacto con el administrador para que me dé el número de la cuenta actual. Mi sorpresa fué que habían hecho reuniones ( las cuales no teniamos ni idea), no nos habían convocado y no nos habían mandado el acta diciendo que se aprobaba por unanimidad la instalación de un ascensor y que debiamos pagar 10.500 euros. Como a mi parecer no me parecía justo, ya que el local no tiene entrada al portal, le pedí los estatutos de la comunidad por si acaso hubiera algo que nos exonerara, lo que él me dijo que no había estatutos, no obstante fuí al registro de la propiedad para asegurarme que era lo correcto, y para mi sorpresa, sí que hay estatutos, en los cuales pone que los locales comerciales están exentos de pagar tanto los gastos de escalera como los del jardín, así que me encuentro con que llevamos pagando la comunidad por unos gastos que no nos corresponden, el local lo compró mi padre en el año 1972 y que ahora encima vamos a tener que pagar una instalacción por un ascensor, que tampoco podemos usar.
    En el acta primera, del 2018 figura como que asistió mi hermana a la reunión, cosa que es incierta, en un mail que le dijo al administrador que no ella no acudió, el administrador le comenta que quizás fuese yo en su lugar; yo no fui.También queda constatado en los correos electrónicos que es la primera noticia que tenemos.
    Mi pregunta es ¿que me aconsejan que haga?,Iimpugnar el acta del ascensor por ser contraria a los estatutos, denunciarles por poner cosas falsas en un acta, denunciar por estar pagando unos gastos que no nos corresponden. Estoy hecha un lio y me parece muy injusto lo que han estado haciendo con nosotras.
    Le agradecería me ayudaran.
    Muchas gracias por todo
    Marian

    • Buenos días Marian y gracias por comentar,

      Los estatutos pueden modificarse por el acuerdo unánime. Se supone que ha habido un acuerdo unánime pero usted no fue notificada por lo que ese acta sería impugnable.

      Lo que recomendaría sería comunicar con el administrador y solicitar una nueva junta urgente. Para que se trate el tema de los coeficientes (es decir, primero para que le devuelvan el dinero que usted ha abonado de más por estar contribuyendo a unos gastos que no tenía que pagar durante los últimos 5 años, puesto que los años anteriores estaría prescrita su reclamación).

      Por otro lado para que se vuelva a realizar la votación del ascensor esta vez con su presencia. La instalación de un ascensor no hace falta aprobarla por unanimidad, y el reparto de cuotas para la instalación puede hacerse por la misma mayoría que se acuerda la instalación del mismo, aún siendo contraria a los estatutos, por lo que el objetivo de no pagar el ascensor es más complicado. Si quiere más información sobre el tema de la mayoría que ha de ser necesaria para derriba una cláusula estatutaria de excensión de gastos de ascensor contacte conmigo al 623111743.
      No obstante yo si estuviera en su lugar trataría de pelear que los estatutos le eximen de pagar los gastos de escaleras y por ello del ascensor también.

      Un saludo cordial,
      Javier Espín

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