Las 6 OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

las obligaciones del administrador de fincas

Obligaciones del administrador de fincas

Como administradores de fincas en Madrid y abogados especializados en Derecho civil y Ley de Propiedad Horizontal vamos a detallar las obligaciones del administrador de fincas explicando sobre todo el artículo 20 de la LPH, pero también otras atribuciones que no aparecen en ese artículo.

Si lo que quiere es saber  si su administrador está haciendo bien su labor le recomendamos este test para saber las funciones del administrador de fincas.

A) Obligación de cumplimiento de los contratos:

“El administrador de fincas tiene la obligación de velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a sus titulares”:

Bajo este apartado, el artículo 20 de la LPH se refiere a que el administrador de fincas es responsable de los servicios que tenga la finca y de que éstos funcionen correctamente y con arreglo a la legalidad.

Su obligación será la de “estar detrás” velando por que se cumpla el buen funcionamiento de los mismos, por ejemplo el de mantenimiento del ascensor, puerta de garaje, antena,  portería (haciendo las nóminas y los seguros sociales) o el seguro de la finca.

En el caso de que el servicio de limpieza de la finca no funcione bien tendrá que apercibirle y prestar asesoramiento para que el Presidente (éste es el representante de la comunidad) pueda resolver el contrato.

B) Obligación contable:

“Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos”.

El administrador realiza los presupuestos en base a datos reales de gasto que tuvo la finca el año pasado incrementados en el IPC.

C) Obligación de “reparador”:

“El administrador tiene que atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.”

Aquí es importante diferenciar las reparaciones urgentes de las que no lo son:

La ley da la posibilidad de que el administrador mande arreglar directamente un problema de carácter urgente en la finca, y luego tendrá que rendir cuentas al Presidente o en la Junta. Aún así nosotros recomendamos que entregue siempre tres presupuestos al Presidente y que sea éste quien elija, para aumentar la transparencia y la buena gestión.

En el caso de que la reparación no sea urgente pero sí necesaria para el mantenimiento de la finca el administrador no puede mandar a un reparador por su cuenta y riesgo ya que  la ley solo le concede esta facultad cuando se trata de obras urgentes.

D) Obligación de dar cumplimiento a lo acordado en junta, de cobrador y pagador.

“Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes”

Esta obligación del administrador de fincas no necesita explicación añadida.

E) Custodia de la documentación y de secretario en las juntas:

“Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.”

Tampoco requiere ninguna puntualización, salvo el hecho de que actualmente los administradores de fincas están obligados a custodiar la documentación no sensible (facturas, recibos, contratos que no se hayan prorrogado…) por un tiempo máximo de 5 años, que además es el mismo plazo que rige en el Código Civil para las obligaciones contractuales.

Artículo 19.5: “el secretario deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.”

F) Demás atribuciones que se atribuyan por la junta.

Obviamente deben ser atribuciones que conciernan a la comunidad y a sus elementos comunes.

G) Obligación extraordinaria que no viene recogida en el artículo 20:

“La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente”

Nos referimos a la obligación de realizar certificados de corriente de pago para la venta del piso.

¿Todas estas obligaciones del administrador tienen que estar incluidas dentro de su tarifa mensual?

La respuesta fácil a esta pregunta será: depende de lo que se haya contratado con el administrador de fincas. 

Obviamente lo difícil es responder en los casos en los que no se ha pactado nada, o lo mismo sucederá si simplemente se han comprometido a realizar las funciones legales.

En estos casos puede darse la paradoja de que el administrador de fincas cobre por emitir un certificado de corriente de pago para la venta del piso, o cobre extra si se le encarga una función en una junta que sea especialmente costosa como la contratación de una subvención, a pesar de que ambas atribuciones vienen recogidas como obligatorias en el artículo 20 LPH.

Esto se ha discutido mucho por la costumbre de los administradores de cobrar los certificados de deuda, podéis pinchar en este enlace donde se exponen los dos argumentos a favor y en contra. Nosotros somos partidarios de cobrarlo ya que es una responsabilidad añadida del administrador que además se presta a un individuo y que supone una carga añadida de trabajo.

Esto es lo que piensa el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid que recomienda cobrarlos a 35 euros, tal y como recoge el artículo de la consumoteca.

Que se cobre por atribuciones en junta que excedan de las funciones habituales del administrador también nos parece completamente legítimo:

El tiempo  y los desplazamientos que requieren la solicitud de una subvención para la comunidad difícilmente puede quedar incluído en unos honorarios que en muchas ocasiones son de 50 euros al mes en comunidades pequeñas, por mucho que sea acordado en una junta. Otra cosa será que se trate de comunidades más grandes y que el administrador decida no cobrar nada por esos trabajos.

En todo caso el administrador deberá siempre aclarar previamente si cobraría algo añadido ya que el cliente ha de estar siempre informado y nosotros además recomendamos no esperar al año para consultar el estado de cuentas sino que es recomendable pedir el informe de cuentas cada mes.

 

 

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