Obligaciones del administrador de fincas
Como administradores de fincas en Madrid y abogados especializados en Derecho civil y Ley de Propiedad Horizontal vamos a detallar las obligaciones del administrador de fincas explicando sobre todo el artículo 20 de la LPH, pero también otras atribuciones que no aparecen en ese artículo.
Si lo que quiere es saber si su administrador está haciendo bien su labor le recomendamos este test para saber las funciones del administrador de fincas.
A) Obligación de cumplimiento de los contratos:
“El administrador de fincas tiene la obligación de velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a sus titulares”:
Bajo este apartado, el artículo 20 de la LPH se refiere a que el administrador de fincas es responsable de los servicios que tenga la finca y de que éstos funcionen correctamente y con arreglo a la legalidad.
Su obligación será la de “estar detrás” velando por que se cumpla el buen funcionamiento de los mismos, por ejemplo el de mantenimiento del ascensor, puerta de garaje, antena, portería (haciendo las nóminas y los seguros sociales) o el seguro de la finca.
En el caso de que el servicio de limpieza de la finca no funcione bien tendrá que apercibirle y prestar asesoramiento para que el Presidente (éste es el representante de la comunidad) pueda resolver el contrato.
B) Obligación contable:
“Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos”.
El administrador realiza los presupuestos en base a datos reales de gasto que tuvo la finca el año pasado incrementados en el IPC.
C) Obligación de “reparador”:
“El administrador tiene que atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.”
Aquí es importante diferenciar las reparaciones urgentes de las que no lo son:
La ley da la posibilidad de que el administrador mande arreglar directamente un problema de carácter urgente en la finca, y luego tendrá que rendir cuentas al Presidente o en la Junta. Aún así nosotros recomendamos que entregue siempre tres presupuestos al Presidente y que sea éste quien elija, para aumentar la transparencia y la buena gestión.
En el caso de que la reparación no sea urgente pero sí necesaria para el mantenimiento de la finca el administrador no puede mandar a un reparador por su cuenta y riesgo ya que la ley solo le concede esta facultad cuando se trata de obras urgentes.
D) Obligación de dar cumplimiento a lo acordado en junta, de cobrador y pagador.
“Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes”
Esta obligación del administrador de fincas no necesita explicación añadida.
E) Custodia de la documentación y de secretario en las juntas:
“Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.”
Tampoco requiere ninguna puntualización, salvo el hecho de que actualmente los administradores de fincas están obligados a custodiar la documentación no sensible (facturas, recibos, contratos que no se hayan prorrogado…) por un tiempo máximo de 5 años, que además es el mismo plazo que rige en el Código Civil para las obligaciones contractuales.
Artículo 19.5: “el secretario deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.”
F) Demás atribuciones que se atribuyan por la junta.
Obviamente deben ser atribuciones que conciernan a la comunidad y a sus elementos comunes.
G) Obligación extraordinaria que no viene recogida en el artículo 20:
“La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente”
Nos referimos a la obligación de realizar certificados de corriente de pago para la venta del piso.
¿Todas estas obligaciones del administrador tienen que estar incluidas dentro de su tarifa mensual?
La respuesta fácil a esta pregunta será: depende de lo que se haya contratado con el administrador de fincas.
Obviamente lo difícil es responder en los casos en los que no se ha pactado nada, o lo mismo sucederá si simplemente se han comprometido a realizar las funciones legales.
En estos casos puede darse la paradoja de que el administrador de fincas cobre por emitir un certificado de corriente de pago para la venta del piso, o cobre extra si se le encarga una función en una junta que sea especialmente costosa como la contratación de una subvención, a pesar de que ambas atribuciones vienen recogidas como obligatorias en el artículo 20 LPH.
Esto se ha discutido mucho por la costumbre de los administradores de cobrar los certificados de deuda, podéis pinchar en este enlace donde se exponen los dos argumentos a favor y en contra. Nosotros somos partidarios de cobrarlo ya que es una responsabilidad añadida del administrador que además se presta a un individuo y que supone una carga añadida de trabajo.
Esto es lo que piensa el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid que recomienda cobrarlos a 35 euros, tal y como recoge el artículo de la consumoteca.
Que se cobre por atribuciones en junta que excedan de las funciones habituales del administrador también nos parece completamente legítimo:
El tiempo y los desplazamientos que requieren la solicitud de una subvención para la comunidad difícilmente puede quedar incluído en unos honorarios que en muchas ocasiones son de 50 euros al mes en comunidades pequeñas, por mucho que sea acordado en una junta. Otra cosa será que se trate de comunidades más grandes y que el administrador decida no cobrar nada por esos trabajos.
En todo caso el administrador deberá siempre aclarar previamente si cobraría algo añadido ya que el cliente ha de estar siempre informado y nosotros además recomendamos no esperar al año para consultar el estado de cuentas sino que es recomendable pedir el informe de cuentas cada mes.
Artículo escrito por Javier Espín Granizo. Adminsitrador de fincas en TuFinca administradores, abogado especializado en comunidades de propietarios, doctor en Derecho.
Hola,en mi comunidad hemos puesto ventanas de aluminio con una cerradura central para evitar que las roben,las ventanas traen 24 llaves y necesitamos 48,para que cada vecino tenga la silla,le hemos dicho al administrador que saque las llaves que faltan y las heche en el buzón de cada vecino con una nota explicando sobre la utilización de las llaves,y el administrador ha dicho que el no esta obligado a hacer las llaves,que las tiene que hacer el presidente de la comunidad.me gustaría que alguien me informará si esto es asi,gracias.
Buenas tardes Antonia:
Efectivamente no es obligación del administrador realizar la copia de las llaves. Normalmente las realiza la empresa que se le ha encargado el presupuesto. No obstante, se le puede pagar la gestión al administrador para que las haga.
Espero haberle ayudado, muchas gracias y un saludo cordial,
Javier Isaac Espín
las administradoras de fincas tienen la obligación de lidiar problemas entre vecinos?
Buenos días:
Depende del caso, lo que deben hacer es ayudar a realizar las normas de buena convivencia, pero entre dos vecinos particulares entiendo que no, siempre que sea sobre temas particulares, ya que a los administradores lo que les interesa es la comunidad y no los vecinos en particular.
Espero haberle ayudado.
Muchas gracias y un saludo cordial,
Javier Isaac
Hola, tengo un piso en el puerto santa Maria , el piso es un bajo, y el sotano están lleno de agua desde julio avise al aministrador de finca y me esta diciendo que el seguro de comunidad no cubre los gastos y se tienen que reunir todos los propietarios para hablar de ello y pagar una cuota y al dia de hoy todavía estoy esperando a que se reunan todos los propietario de la comunidad, y me esta cogiendo muchas humedades todas las pared que arian ustedes
Hola buenos días requerir de nuevo al administrador y presidente para que hagan junta para reparar los daños cuanto antes. El presidente puede convocar junta siga detrás hasta que lo hagan,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
martes, 27/10/2020,
19:38.
Buenas tardes! Desde el 1 de junio, llevo luchando con mi administración de finas una reparación… aunque a los pocos días me dijeron que la comunidad se hacía cargo, aún estoy esperando que se repare. Siempre me dan largas, por vacaciones, por que los albañiles tienen otros trabajos… mi pregunta es, hay algún tiempo establecido para que lo solucionen? Puedo reclamarles a ellos algo? Ya han pasado casi 4 meses!
Buenos días María:
Que tarden cuatro meses no es normal. Recomendaría realizar un burofax a la Adm. de fincas y si no responden en 15 días demanda civil.
Cualquier cosa le puedo ayudar sin compromiso en el 912307191. Horario de 9 a 15 horas.
Gracias y un saludo,
Javier Espín, abogado
El presidente de la comunidad puede cambiar el horario de la piscina que se aprobó en la junta de febrero sin Acer una junta nueva
Hola buenos días!
No puede. Más aún si se aprobó un horario a tal efecto,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administrador y abogado,
jueves, 09/07/2020,
9:13.
Hola, en mi comunidad tenemos una mancomunidad junto con otro bloque, ya que compartimos el garaje. por lo visto la mancomunidad contrató varios servicios como una empresa de limpieza e incluso la propia gestión de la mancomunidad, pero no sólo para los garajes sino para nuestra comunidad también. Ni la empresa de limpieza ni la administración están cumpliendo bien su cometido y queremos cambiar ambas, tenemos obligación de cumplir unos contratos que fueron votados y acordados en reuniones de la mancomunidad y no de nuestra propia comunidad? Gracias.
Buenos días Raquel,
En todo caso vuestra comunidad debe ser tomada en consideración para las decisiones que la afecten. Si la comunidad de viviendas no tiene servicios comunes sois vosotros los únicos que podéis decidir sobre sus proveedores.
Si quieres ampliar la información puedes llamarnos de 9 a 15 horas en el 912307191, pregunta por Javier.
Muchas gracias y un saludo cordial,
Javier I. Espín
Hola buenas tardes.-
Necesito, por favor, me despeje una duda que tengo: el presidente de la comunidad de propietarios, por su cuenta y porque le da la gana, ha hecho pintar las salidas de humo de la cocina del mismo color que la fachada, porque dice que si no se altera la estructura de la fachada. Al pintarse se han quedado pegadas las aletas, se ha tenido que despegar con una espátula y ahora se quedan las aletas arriba cuando enciendo el extractor, con el consiguiente perjuicio que ello ocasiona, ya que pueden entrar roedores y pájaros, como también no hace la función que tiene que hacer porque se tienen que renovar los gases. El presidente me ha amenazado de que si lo vuelvo a poner en blanco y no lo pinto que me atenga a las consecuencias. En la salida de humos, las aletas tienen que subir y bajar como es lo normal, y me dice que no, que tiene que quedarse arriba cuando está encendido el extractor. Necesito por favor que me diga algo al respecto y qué puedo hacer?. El presidente hace lo que le da la gana y los copropietarios no hacen nada, aún estando perjudicados por la decisión que ha tomado este Presidente. Muchas gracias y un cordial saludo.
Buenos días,
Se me ocurre lo siguiente. Primero ha de conseguir algún informe de perito como por ejemplo un arquitecto que le certifique el perjuicio que le ha provocado la medida que se ha tomado. Ese informe lo enviaría por email al presidente o administrador y luego lo llevaría a la junta.
Por otro lado necesita de los servicios de un abogado para que le asesore y le ayude en la junta (puede ir con él o en su representación).
El abogado vería el informe y las actas o los estatutos y trataría de que en la próxima junta se aclarase el tema definitivamente.
Si no quiere encargar un informe también puede hacer usted un esquema con fotos o detallando el perjuicio que le causa. La actuación que le causa perjuicio tiene que estar clara.
Cualquier duda añadida me puede llamar al 912307191.
Sin otro particular y agradeciendo su atención reciba un saludo cordial,
Javier I. Espín
Buenas,
El administrador de mi comunidad no nos pasa por escrito los gastos e ingresos del año.Eso es normal?Legalmente se le puede obligar a que nos lo facilite por escrito.
Y otra duda, dos portales que se dividieron y constituyeron comunidades independientes si un portal decide cerrar ventanas el otro portal puede negarse o como se dividieron no se puede.
Gracias por adelantado
Buenos días Marta,
Los gastos e ingresos tiene que presentarlos obligatoriamente en la junta ordinaria, cuando cierra y aprueba las cuentas. Hay administraciones como la nuestra en la que además pasamos informes trimestrales para tener mayor trasparencia pero lo obligatorio es en la junta ordinaria.
Por otro lado, si las comunidades son completamente independientes y no comparten nada en común pueden hacer las cosas de forma independiente sin contar con el otro portal. Siempre que no contravengan las normas administrativas claro.
Un saludo cordial y gracias,
Javier I. Espín,
912307191
Buenas tardes, primero agradecerle por su tiempo.
Nuestra administradora es muy buena amiguitas de 4 vecinas que están haciendo la vida imposible a los demás vecinos, pone en las actas todo siempre a su favor y no las entregan ni enseñan a los vecinos a no ser que ya les abres de juicio diciendo en ellas que se firman por una cosa y luego ponen otra a favor de lo que quieres esas cuatro vecinas que con manipulación y engaños hacen que los demás vecinos no sepamos ni que hacer ante eso entre ellas la presidenta que se ha negado a cambiarse y pasar el turno a nadie durante 4 años consecutivos. El asunto es el siguiente sr Javier, hemos denunciado a la comunidad porque tenemos humedades que entran por los tubos , cables telefónicos etc, que llevan congalndo en nuestra terraza durante años y a causa de esos agujeros cada vez que llueve se filtra el agua. A lo cual se hizo una reunión rápida y en esa reunión la administradora que su trabajo es velar por todos y cada uno de sus vecinos ,se ofrece a lis cuatro vecinos que manipulan entre ellas para llevar esa denuncia de la comunidad y defenderles ante mi en el juicio, sus palabras fueron tenéis un seguro al que no tenéis que pagar nada porque os cubre esto, pero no os lo va a llegar igual y que si os lo llevara yo ya que se como va todo el tema y si me cogéis a mí pero cobro 2000 euros tenéis más posibilidades de ganar . Menudo bicho verdad Javier ? A mi me gustaría tener muy claro si la administradora de de nuestro bloque puede ir contra un vecino actuando como abogada cuando ejerce de administrativa hacia todos los propietarios incluida yo. Necesito una respuesta ya pues la gusta manipular a la gente metiendo miedo y cada vez son más vecinos los que se unen para que no les hagan la vida imposible ya que se llega a inventar hasta lo que se dice en las juntas de propietarios. Gracias, un cordial saludo atentamente Maria Luisa
Hola María Luisa buenas tardes,
Siento decirle que la administradora puede ser también la abogada contra un vecino. No es lo mejor ni lo preferible, pero por poder se puede. Si necesita cualquier otra aclaración puede llamarme al 623111743,
Espero haberle sido de ayuda y si le ha gustado mi respuesta puede seguirnos en Facebook en este link Facebook.
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Hola, buenas tardes. Desearía que me dieran su opinión respecto a la actuación de nuestro Administrador de fincas. Somos una comunidad de 22 vecinos y desde hace un año nuestro administrador no entrega las actas después de cada reunión sea ordinaria o extraordinaria. La última reunión fue el 30 de mayo de este año 2018 y a día de hoy 7 de diciembre aún no ha entregado el acta correspondiente, a pesar de que era imprescindible por el cambio de Junta, por lo tanto cuando vamos al banco a cambiar las firmas de nuestra cuenta bancaria, nos dicen que necesitan el acta que certifique quién es el Presidente y el Vicepresidente, le hemos llamado encarecidamente al administrador, a su secretaria, hemos puesto correos y wasap y no hemos hallado respuesta. Además, no ha pasado aún los recibos de la comunidad por el banco con lo cual estamos en números rojos. ¿Qué podemos hacer? Gracias por su atención y enhorabuena por su web.
Buenas tardes Carmen, y muchas gracias por su comentario.
Según me comenta, lo mejor que podrían hacer es una junta extraordinaria promovida por el presidente tratando el tema de cambio de administrador.
En la junta, no hace falta que vaya el administrador, tratan el tema y le cambian por otra administración.
Luego, le comunican la decisión por incumplimiento contractual, por supuesto no le deberían dar indemnización puesto que no está cumpliendo con su contrato.
Cualquier duda o cosa en la que le podamos ayudar puede llamarme al 912307191.
Un saludo cordial y muchas gracias,
Javier I. Espín,
Abogado, administrador.
Hola, buenas noches.
Mi pregunta es la siguiente: en mi comunidad de propietarios se está firmado un contrato con un gestor energético y supuestamente se han presentado varios presupuestos pero en ningún momento el administrador nos ha entregado los mismos para poder verlos, en la junta se ha aprobado uno, dando una breve explicación el administrador, podemos reclamar los presupuestos que hayan presentado? Y podemos ver con anterioridad a la firma el contrato aprobado en junta? Muchas gracias
Buenos días,
Sí que debería ofrecer los presupuestos, es un ejercicio de transparencia muy recomendable y también obligado puesto que los propietarios han de saber con excactitud lo que están votando.
Muchas gracias por comentar y un cordial saludo,
Javier I. Espín,
912307191
Buenos días Javier. Nuestro administrador de fincas no hace reunión desde hace por lo menos 4 años. El presidente ha fallecido hace más de 2 años, pero no lo ha comunicado. Cuando fui a preguntar porque me enteré por otro propietario dice que pueda r la protección de datos no me puede dar la información…(?) Estamos pagando cada mes en el recibo del agua 3 € y pico más IGIC por perdidas en la instalación, de la que ellos son sabedores pero no han hecho nada por arreglarlo. Mandé un correo al colegio de administradores de Las Palmas, pero no han contestado. Hay palmeras que se han muerto y otras q no tardarán por falta de riego. La puerta de la entrada tardaron más de dos años en arreglarla.La limpieza brilla por su ausencia. Unas farolas rotas tardaron casi un año en arreglarlas. La cuota es de casi 35 € mensuales. Nosotros hace más de cuatro o cinco meses que no pago la comunidad ya que no veo que hagan nada y no hacen las reuniones pertinentes para explicar cómo están las cuentas. Estoy cansada de ir a reclamar pero la cosa sigue igual. Puedo denunciar en el juzgado?
Buenos días y gracias por comentar.
Para poder denunciar (en realidad se diría demandar puesto que es a un tribunal civil) lo primero es estar al corriente de pago. Luego el presidente o en su defecto el 25% de los propietarios tendría que convocar una junta para tratar esos temas. Luego, depende el acuerdo, podría usted impugnarlo por ser lesivo para su intereses o los de la comunidad.
Para cualquier duda añadida puede llamarme al 623111743.
Gracias y un saludo cordial,
Javier
Buenas Tardes, quisiera saber si la reunion ordinaria se tiene que pasar Obligatoriamente al año siguiente del año vencido, ya que en mi comunidad todavia No se ha hecho la reunion del 2016, y tampoco se han aprobado cuentas, presupuestos, cambio de junta y demas que compete a dicha junta anual ordinaria.
Y si el administrador esta faltando a alguna norma , obligacion o demas de sus funciones.
Gracias anticipadas.
Buenos días y muchas gracias por comentar,
Según la Ley de Propiedad Horizontal:
Artículo dieciséis.
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Por lo tanto, si no se reúne una vez al año estaría incumpliendo ese artículo y puede ser una causa de resolución del contrato, siempre y cuando haya sido por su culpa.
No siempre es por culpa del administrador ya que la junta la convoca el presidente. Así que tendría usted que hablar con el presidente.
Muchas gracias y cualquier duda estamos en el 912307191 de 9 a 15 horas.
Javier
Buenos días,
Le he solicitado a mi administrador un listados de la situación económica de los recibos de cada propietario de mi comunidad y se niega a dármela indicándome que se incumple la ley de protección de datos. ¿es correcto?
Gracias
Buenos días,
Lo que puede solicitarle es un listado de la situación económica general de la comunidad con el detalle de los morosos que hay a día de hoy. Eso no inclumple la LOPD.
Un saludo y muchas gracias por comentar,
Javier I. Espín,
Administración
Hola, buenos días,
nosotros le hemos pedido, además, al administrador las remesas de la comunidad, apareciendo sólo los datos que ya son públicos, a saber, nombre de vecino y piso, asociados a la cantidad que se paga y el concepto de la misma. Es decir, Fulanito de Tal, piso 5B, 30 euros de X.
El administrador contestó que lo que le autorizara el Presidente y éste dio su ok, tras lo que el administrador se negó, diciendo que era información protegida por la LOPD.
¿Tenemos derecho a saber esa información, sólo con los campos solicitados?
Gracias y un saludo.
Hola muy buenos días,
En efecto, tenéis derecho a saberlo, como comuneros. El nombre de los propietarios no es confidencial ni tampoco la cuota,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
jueves, 25/02/2021,
18:04.
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Buenos días haber si me pueden ayudar .el administrador está obligado a ayudar entre vecinos si tienen problemas de agua uno moja al otro ? O solamente se tiene que preocupar por la comunidad y no pisos / apartamentos ?
Me parece que debe de haber alguien en medio que se encargue de enviar correos al propietarios que este causando el problema ya dado que el administrador tiene los datos de todos ? Y seguir presionando si no se a actuado en reparar el problema ? O eso lo tiene que hacer los propietarios entre ellos ?
Para que sirve el Presidente entonces ?
Buenos días y gracias por comentar,
Si tienen ustedes un buen administrador ayudará a los vecinos sin importar si es un problema comunitario o no, puesto que en efecto él tiene los datos de los propietarios.
Nosotros siempre ayudamos en la medida de nuestras posibilidades.
Es decir, no existe obligación legal pero sí moral de ayudar.
Gracias y un saludo cordial,
Javier Espín
Gracias Javier !
Buenas tardes,
El administrador de nuestra finca, que a la vez es el presidente, nos ha pasado todo lo relativo a la proxima junta General Ordinaria, he observado que entre los gastos de 2018, se encuentran gastos bancarios , que suman 410,99 euros, los desglosa, con el texto de ” gastos bancarios, por fechas, sin mas concepto que ese, el de ” gastos bancarios” un total de 42 anotaciones, con cantidades entre 31,10 euros y 0.36 euros, ,
También gastos como ” varios” de gasoil, telefono, cartuchos impresora.. `por 177, 78euros,
gastos de IRPF AEAT MOD 111 PROFESIONALES POR TRIMESTRE CON UN TOTAL DE 1,147,08 EUROS
Es normal eso?
sus honorarios son de 675,75 euros mensuales, lo que hace un total de 8.105,88 euros
Sinceramente, creoo que no es muy claro todo esto.. y estoy mosqueadisima.
que documentos podria pedirle para que presente en la proxima junta, que sera el 8 de febrero.
Gracias anticipadas.
( lleva la adiministracion de 2 bloques de vecinos de 44 cada uno )
Buenas tardes y gracias por comentar,
Lo primero que haría yo sería preguntarle a que se deben esas comisiones. Si son por gastos de domiciliaciones el banco sabadell tiene un convenio con el colegio de administradores que hace que minimice al máximo los gastos. Pero pueden ser por descubierto, etc, lo desconozco,
Si no le convencen sus explicaciones puede buscar presupuestos de otros profesionales administradores de fincas para presentar a la junta.
Cualquier duda o sugerencia puede llamarme al 623111743.
Muchas gracias y un saludo cordial,
Javier I. Espín,
Administrador de fincas, abogado.
Mil gracia Javier..
asi lo haré
Buenos días. El administrador de mi comunidad está empeñado en que domicilie los pagos, dice que le es mas sencillo para llevar la contabilidad. Yo prefiero hacer transferencia habitual. Desde hace año y medio en vez de informarme de mi saldo por correo electrónico, ordinario, etc, como hacia hasta entonces. me envía burofax. Y el colmo fue el pasado mes de noviembre, me manda un burofax para informarme de la convocatoria de la Junta General Ordinaria con la orden del día, antes lo metía en los buzones o mandaba pdf por mail. El problema es que por cada burofax me cobra 20€ y ya van 5. Tengo derecho a reclamar esos gastos, a pedirle que me lo envíe sin gastos (como antes) o incluso recriminarle una mala praxis. Un saludo.
Buenos días y muchas gracias por comentar.
Entiendo que tiene derecho a reclamarle los importes. Los gastos del burofax corren a cargo del acreedor salvo que hubiere sentencia que resolviera lo contrario. Además, entiendo que ha obrado de mala fe (la junta).
Gracias y un saludo,
Javier
623111743
Buenos días, el administrador se puede negar a comprar una papeleras para la comunidad por internet, por indicación del presidente, al ser estas mas económicas, alegando que ellos trabajan con empresas que les suministran aunque estas ultimas sean mas caras. Muchas gracias
Buenas tardes y muchas gracias por comentar,
Con la ley en la mano podría negarse basándose en los artículo de la LPH que confieren poderes al administrador.
Pero si nos atenemos a la experiencia y a la diplomacia habría que estar a lo que diga el presidente que es quien ostenta la representación legal de la comunidad.
Lo mejor sería comentar en la junta que no estás de acuerdo con la actuación del presidente.
Gracias y un saludo cordial,
Javier
He solicitado el teléfono de la presidenta de la comunidad al administrador, me ha dicho que no me lo puede dar por la ley de protección de datos, es cierto?
Hola Carmen buenos días y gracias por comentar,
Sí es cierto, en este caso es así. Pero tiene la obligación de decir dónde vive. El teléfono sin embargo es privado,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
martes, 18/08/2020,
12:16.
Buenas tardes si en una Junta de propietarios el Administrador y el Presidente presenta varios presupuestos para una obra de pintura , se vota y se aprueba uno de esos presupuestos con el detalle y descripción de la compañía y la obra que se va a realizar.
Mi pregunta es ; que pasaría en el caso de que no an cumplido con las especificaciones detalladas del presupuesto que enseñaron en la junta ?
Se puede reclamar ? A quien ? O el Preseidente o Administrator pueden cambiar las especificaciones sin que los propietarios se enteren ? Esto es más como un engaño ? Pagar una obra por xxx y que te hagan una chapuza y más bien no hacen lo que la descripción del la obra dice o más bien que enseñaron en una reunión de propietarios
Gracias
Ángelo
Buenas tardes Ángelo y muchas gracias por comentar,
Según me indica parece que ha habido un incumplimiento contractual. El administrador debería pedir explicaciones a la empresa y ustedes, los propietarios, deberían pedir explicaciones al administrador.
Deberían haber realizado lo acordado conforme a lo acordado, si no como digo habría un incumplimiento contractual.
GraciaS y un saludo,
Javier
En mi comunidad, dos portales, con cocheras particulares y alquiladas, el paño de la acera por donde está el acceso al garaje, tiene diversas baldosas rotas y levantadas, consecuencia lógicamente de la entrada y salida de vehículos. Lo hemos puesto en conocimiento por escrito del ayuntamiento a lo que no han contestado, pero de palabra, el aparejador, nos ha respondido que estas reparaciones en los accesos a garajes son por cuenta de los propietarios. ¿Me pueden asesorar al respecto? Muchas gracias
Buenos días, y muchas gracias por comentar,
Entiendo que si la superficie rota está fuera de la delimitación de la comunidad, fuera de la vertical desde la fachada y de cualquier posibilidad de actuación de la comunidad entonces correspondería al Ayuntamiento. Tendría que verlo en planos para decir con precisión pero lo mejor es que se lo dijerais por escrito al Ayuntamiento con fotos y si no contestan que vayais al departamento de urbanismo.
Un saludo cordial,
Javier
623111743
Así es. La acera está fuera de la vertical de la comunidad. Muchísimas gracias, Javier
Buenas noches.
Me llamo Francisco.
Mi pregunta es la siguiente;
Hace 15 años compre un bajo comercial.
Se convocó una reunión, entré vecinos para comunicarme que debería participar en los gastos igual que los vecinos de las viviendas. Ascensor,limpieza.etc. Mi contestación fue que yo pagaría aquello que por ley me corresponde.
Nunca me volvieron a llamar ni verbal ni me notificaron ninguna deuda.
Con los años contrataron a un administrador que tampoco se ha molestado en informarme de nada.
Esto mismo sucede con los otros bajos comerciales.
Debido a que voy a vender el bajo, y por la fecha que tengo con notaría, le mando un email certificado, al administrador para que me expida el certificado de deuda.
Mi pregunta es, en mi escritura no pone obligación de pagar gastos de escalera pero yo entiendo que si gastos generales cómo seguro de comunidad y gastos de administración. Pero también entiendo que porque tengo que pagar ha un administrador que nunca me ha mandado ningún comunicado ni me convoca a nada.
Por otra parte si debo algo porque nunca se me comunico.
Solo ahora cuándo pido el certificado, me sale diciendo que tengo que pagar.
Me pide los tres años anteriores y el año en curso más.
, 50€ del certificado.
Buenos días Francisco,
Lo siento por su situación, el administrador efectivamente no actuó de una forma diligente al no informarle previamente.
Para poder responderle habría que revisar los estatutos de la comunidad y también ver si hubo algún acuerdo anterior adpotado por mayoría que le eximiera de pagar ciertos gastos.
Si no figura ninguna exención en estatutos ni en actas lamentablemente usted tiene que pagar todo conforme a su coeficiente.
Si no está satisfecho con el administrador lo mejor que puede hacer es tratar de cambiarlo.
Un saludo cordial y gracias por comentar,
Javier
Hola buenas tardes, nuestro administrador ha suspendido una derrama para suprimir las barreras arquitectónicas por orden de la presidenta sin haberse celebrado ninguna reunión.
La excusa que da es que es para que no salga un vecino como moroso esto es legal que puedo hacer muchas gracias
Hola buenos días,
No es legal. Para interrumpir una derrama se requiere una junta, al igual que para aprobarla.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administrador y abogado,
lunes, 06/07/2020,
9:58.
Hola , el otro día me mandó un email el administrador de fincas diciendo que le habían llamado varios vecinos para quejarse de que en mi terraza estoy poniendo una Portilla ( vivo en un bajo ) hay varios vecinos que lo tienen algunos incluso cerrado todo , me gustaría tener identificado al envidioso del edificio , tiene la obligación la administradora de fincas de informar de que vecinos se han quejado , muchas gracias
-Buenos días,
Lo sentimos pero no nos consta ninguna normativa en la que se obligue al administrador de fincas a compartir quien es el vecino que se queja. si hubiera una demanda judicial si que se diría quien es, pero en este punto de el procedimiento no es obligatorio.
Un saludo
Administración
Hola acabamos de mudarnos a una urbanización que acaba de constituir su junta de vecinos Mi pregunta es quien debe preparar los carteles de convivencia en zonas comunes?
Buenas tardes y muchas gracias por comentar,
El administrador puede hacerlo cuando se le solicite. Nosotros lo hacemos sin problema.
Un saludo cordial,
Javier I. Espín,
Administración
Hola buenas en mi comunidad se decidió realizar una junta extraordinaria para el cambio de administración en la cual en el orden del día se pusieron varios puntos pero el administrador decidió no informar a los propietarios de dicha junta que se puede hacer en este caso
Buenas tardes y gracias por comentar,
Puede impugnar el acta cuando la reciba, por falta de notificación de la convocatoria. El acta sí que la tiene que recibir, esté atento.
Un saludo cordial,
Javier I. Espín
Debe el administrador tratar con los proveedores en el desarrollo y problemas que planteen en una obra de la finca, aprobada en junta de propietarios o ha de hacerlo el presidente de la comunidad?
Buenos días,
El administrador debe ayudar en todos los aspectos que competan a la comunidad de propietarios. Por ello en este tema también debería ayudar dentro de sus posibilidades.
Gracias y un saludo,
Javier
Puede el administrador cancelar de forma unilateral y sin previo aviso la junta ordinaria obligatoria en la que se renuevan los cargos de presidente y vicepresidente? Puede la gestoría saliente negar la documentación requerida por el presidente y su vicepresidente? (Talonario, libro de actas etc para entregar a la nueva gestoría. Gracias.
Buenos días Enrique,
El administrador no puede convocar en nombre propio la junta ni tampoco por lo tanto puede cancelarla.
La gestoría no puede negar ninguna información puesto que según la LPH tiene el deber de custodiarla a disposición de los propietarios.
Gracias y un saludo,
Javier Espín
Buenas tardes,
Buscando por internet he encontrado esta página y quería comentar el problema que tenemos, a ver si nos pueden asesorar…En Diciembre del 2019 informamos a nuestra administradora de unas filtraciones de agua en el techo de la terraza del salón… Enseguida vinieron a verlo, pero ahí se quedó la cosa… como pasaba el tiempo y no teníamos noticias, volvimos a llamar… así varias llamadas porque pasaba el tiempo y ninguna solución…con tan mala suerte que entremedias pasó lo del confinamiento…El 8 de junio fue la última vez que llamamos y nos dijeron que ya habían mandado a la empresa a ejecutar…pero ya han pasado 2 meses desde ese día y seguimos igual…ya no sabemos qué hacer…¿Qué deberíamos hacer? Muchas gracias por su atención.
Buenas tardes y gracias por comentar,
Tienen que seguir insistiendo. En caso contrario comunicarlo en la próxima junta, y además ir informando de todo al presidente, no sólo al administrador.
Así con la técnica de la insistencia no le hará falta meterse en juicios. En última instancia tendría que enviar un burofax y si siguen sin hacerle caso puede incluso demandar, pero es mejor seguir insistiendo porque normalmente siempre lo acaban reparando, con tiempo,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 10/08/2020,
17:01.
Buenas tardes!
Tengo una propiedad desde hace 7 meses , a la semana deje copia de la cartilla para domiciliar los recibos , pasan 5 meses y nada , a la final realizan la reunión anual y me entero que la fachada tiene 4 años y el presupuesto igual , sólo hay un propietario antiguo de 5 que somos con el local , 2 cartillas de banco con los gastos que ello genera cada tres meses para mantener las 2 cartillas , no localizan a la presidenta y secretario que vendieron los pisos para poder tomar decisiones y tomar actas y bancarios , que medidas tenemos que tomar los 5 propietarios con el administrador de la comunidad, gracias
Buenos días Jessica y muchas gracias por comentar,
Lo cierto es que no he entendido muy bien el tema. Si me puede explicar con mayor detalle donde reside el conflicto se lo agradecería. ¿Que tiene que ver las cartillas con la antiguedad de la fachada?
Gracias,
Javier
Un saludo cordial,
Javier
Buenos días: Hasta el año pasado el administrador de la finca nos enviaba relacion de ingresos y pagos mensual con detalle de impagados que habia; como consecuencia de la LOPD se le dijo que en vez de ponerlo en el buzon comunitario lo enviara individualmente al buzon individual. Este año dice que por la LOPD no puede figurar individualmente los impagados con lo cual sabemos el importe total de impagados, pero no tenemos ni idea de a quien corresponde.¿ Le podemos exigir que lo envie como anteriormente?
Buenos días y gracias por comentar,
Se puede enviar la relación de morosos de forma individual por carta o email. También se podrá colocar en el tablón únicamente en el supuesto recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado h) párrafo segundo, “Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto….”.
Gracias por comentar,
Javier
El administrador se niega a enviar las cuentas a aprobar por adelantado a la junta ordinaria a los vecinos. Es legal? Si no es legal, que podemos hacer para exigiraelas? Algunos vecinos lo han solicitado por mail y su respuesta es que la tendrán en la reunión.
Buenos días y gracias por comentar,
Es legal pero no es lo ideal. Si no estais contentos con esa costumbre tan poco práctica podeis cesarle.
Gracias y un saludo,
Javier
Hola!
El administrador de la finca se niega a darme los datos del seguro del inmueble. Mi casa está destrozada por una obra ilegal de un vecino desde hace 6 años y yo estoy luchando por obtener justicia, pero la comunidad con el administrador al cargo de niega a arreglar las zonas comunes.
He enviado burofax y cartas en mano, y aún así se niega tanto a darme los datos del seguro, como a reparar los graves destrozos en zonas comunes.
Que puedo hacer para obtener los datos del seguro?
Muchas gracias!
Buenos días,
Vaya cosa más rara…se me ocurre llamar al presi o comynicarlo en la junta. A las malas puede llamar a todas las entidades aseguradoras e ir probando con el cif de la comunidad.
Saludos y gracias,
Javier
Buenas tardes, os expongo mi caso, compramos una vivienda por una subasta de ejecución hipotecaria en el 2019, el antiguo propietario debe cuotas desde 2013 en la comunidad de propietarios, en el momento que nos adjudican la vivienda me pongo en contacto con la administración de fincas que gestiona el edificio y el presidente y solicitamos saber que nos corresponde pagar y solicitamos llaves de las zonas comunes, estamos a mayo y no nos han facilitado ninguna llave ni la administración ni el presidente de las zonas comunes, y referente a la deuda según la Ley de P.H a nosotros nos corresponde pagar el año en curso y los tres anteriores, a esto ellos nos trasladan que si es así pero que la vivienda quedara con la deuda anterior que el otro propietario no ha pagado, con esto quiere decir que ¿podrían embargar la vivienda? ¿quedamos fuera de poder participar en votaciones en la comunidad?¿es legal que no nos atiendan a la petición de llaves estando pagando las cuotas trimestrales del 2019? Agradecería si me pudierais ayudar un poco con este tema por que se me va un poco de mis conocimientos ,,, Gracias…Un saludo.
Buenos días Víctor y muchas gracias por comentar,
Desde mi punto de vista usted solo estaría obligado a pagar lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal como nuevo adquiriente. Las deudas anteriores podrían reclamárselas al anterior propietario pero no a usted, salvo mejor criterio.
Con respecto a la privación del uso de los elementos comunes, dependerá de si estos son un elemento necesario para la accesibilidad del inmueble como por ejemplo, el ascensor.
Si necesita contratar nuestros servicios de asesoramiento por ser un tema que necesita de un estudio pausado e individualizado del asunto, quedo a su disposición en el 623111743.
Un saludo cordial,
Javier
Llevo 1 año pidiendo a mi comunidad se solucione problemas de humedades y desperfectos derivados de un problema comunitario y no encuentro solución yahora me amenazan con nombrarme presidenta, soy minusválida y tengo problemas de movilidad.
Me siento mal tratada y coaccionada
Buenos días Carmen y muchas gracias por comentar,
Siempre puede dar parte a su seguro como afectada para que inicie las acciones contra la comunidad de propietarios con el fin de que repare la causa de los daños. También puede mandarle un burofax a la comunidad d epropietarios que lo arregle y en caso contrario, demandarla.
Que le nombren presidenta no me parece una amenaza, sino una oportunidad para ayudar a arreglar los desperfectos de los que se queja.
Muchas gracias por comentar y un saludo cordial,
Javier
Muy buenas, tengo un problema que el administrador no me da solución. Hace 6 meses comunique unas humedades en un trastero que tengo, el seguro arregló la avería y quedo en ponerse en contacto con el administrador para arreglar los desperfectos ocasionados en el trastero, y tras más de seis meses, aún no se han arreglado, mando emails al administrador y no me contesta. ¿Qué puedo hacer para que arreglen esos desperfectos?
Buenos días Mario y muchas gracias por comentar,
Una buena solución sería dar parte a su seguro privativo para que comience a iniciar las acciones de reclamación al causante de los daños, que es la comunidad de propietarios. También lo puede agilizar usted mandando un burofax a la comunidad de propietarios y al administrador.
Muchas gracias y un cordial saludo, si me necesita para la reclamación como abogado mi teléfono es el 623111743.
Javier Espín
Hola. En mi comunidad hemos contratado un administrador de fincas creyendo que estaba colegiado. Con el paso del tiempo su mala gestión y falta de ética ha motivado diversas quejas. Posteriormente nos hemos enterado que a pesar de que en el membrete ponía administrador de fincas, no está colegiado. ¿Qué puedo hacer al respecto? Gracias
Buenos días Ángel,
Lo más recomendable en este caso es que si el administrador no ha cometido ningún delito, directamente lo cambiéis, ya que si realizáis quejas y otro tipo de acciones sinceramente solo conseguiréis perder el tiempo.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier
Buenos días, les escribo por qué la comunidad de vecinos con la gestoría no dan informe de gastos, pagos de coutas de comunidad, gastos de luz, reparación etc… Que puedo hacer ? Estoy angustiado ya que lo que digo no hacen caso.
Buenos días y muchas gracias por comentar,
Se me ocurre que puede proponer el cambio de administrador en la próxima junta si no está contento con su trabajo.
Un saludo cordial,
Javier I. Espín.
Buenas tardes, me gustaría saber las consecuencias de cesar a un administrador que muestra bastante dejadez en sus funciones.
Tarda más de dos meses en comunicar un acta de junta ordinaria, las cuentas a veces no las entiendo (no hay dos cifras parecidas en los saldos por propietario) ,todos los años se lo digo y como si fuera yo el bicho raro. Pues veo otros saldos de otras comunidades y no se parecen lo más mínimo. Y lo último que ha hecho ante un problema importante de humedades de varios pisos, no les contesta siquiera cuando los propietarios o propietarias le llaman, ni se molesta en devolver la llamada. Ya hemos una reunión extraordinaria y ganamos los que queremos el cese. Pero la pregunta es si tendremos que indemnizarle?
Gracias por su ayuda
Buenos días Felicidad y gracias por comentar,
Dependerá de si tienen algún contrato con él. En caso de que no tengan contrato la jurisprudencia suele entender que si se le cesa en una junta ordinaria no hay derecho a indemnización, sin embargo si se le cesa en una extraordinaria sí. Lo normal es que no pida indemnización en ninguno de los dos casos.
Un saludo cordial,
Javier Espín
Buenas tardes, hace 3 meses me salio una humedad en el salon, y al parecer es de la terraza del edificio de al lado, vino mi seguro e intento localizar al vecino, pero sin resultado.
Entonces llame al administrador de mi escalera, para ver si el podia solucionar el problema.
Lo que no se, es si le concierne a el.
Gracias.
Buenos días Tania y gracias por comentar,
Sólo le concernirá si hay algún bien comunitario dañado. Si los daños son sólo de usted a nivel particular sería una cosa entre su seguro privativo y la comunidad de al lado. Si los daños son comunitarios ya puede entrar a reclamar el seguro de la comunidad y con ello el administrador de la comunidad.
Un saludo cordial y gracias,
Javier I. Espín,
Administrador de fincas, abogado especialziado en comunidades de propietarios.
Buenas noches, en mi comunidad hay un ascensor con llave y este se limpia con el dinero de la comunidad ya que lo hace el servicio de limpieza que tenemos contratado. ¿Si yo no tengo llave ni puedo utilizarlo estoy obligado a pagar dicha limpia?
Buenas noches, es un caso curioso el suyo.
La respuesta no es sencilla, pero según mi criterio, cuando se realizó el acuerdo de que se pusidera llave al ascensor se hizo (normalmente se hace así) con la condición de que quien no tenga llave no participe en los gastos del mismo.
Entonces lo más lógico sería que no participara en los gastos de su mantenimiento ni de su limpieza.
Si no se le permite su uso usted tiene derecho a reclamar a la comunidad que se reduzca su cuota en la proporción de gastos que viene del ascensor.
Gracias y un saludo,
Javier Espín
Administrador de fincas y abogado
Buenas tardes. En junta de propietarios del 2018 solicité en ruegos y preguntas y en agosto 2018 por correo electrónico, sustitución de escalera de muro vertical por una de fácil acceso a la piscina comunitaria,sin necesidad de obras ni vaciado de la pisicin, por tener dificultades físicas de bajar por las escaleras actuales y ademas mas de 70 años. Caso omiso y en junta del 2019 no consta en orden del día. El actual presidente ” no tiene claro que una escalera que sobresale sobre el plano de la pared esté dentro de la normativa- Indica artículo 10 de la normativa de la comunidad de Madrid, que habla que estarán empotradas e indica también que una escalera que se introduce en el vaso es obstáculo para los que naden y que si la normativa no lo deja claro no va a dar el visto bueno. . Informa que habría que ver el proyecto de la misma en el Ayuntamiento, permisos correspondiente . El administrador aduce “que para construir las escaleras que le han enviado un solo prosupuesto de obra , se debe vaciar la piscina (con el coste que supone, mas la dotación presupuestaria para ejecutar la obra y este año no fué aprobado (2019) porqué no cuenta con partida presupuestaria y la Comunidad venía de un ejercio negativo. Por ello el Presidente no quiere poner nada que no cumpa con la norvativa y hasta el momento, para cumplirla, se debe hacer de obra con el coste que supone unos 4000€. Dice el administrador:” le recuerdo que este año se han tratado de otras actuaciones en la miscina, ,relativamente necesarias y no se han aprobado por su coste” Informo que ni administrador ni presidente han requerido informe visual al Ayuntamiento, simplemente el presupuesto e informe que tienen de la emprresa que mantiene la piscina, resumiento, no han movido un dedo para facilitarme el acceso a la piscina, el año pasado no la puede utilizar y es por ello que me he movido este año con tiempo. En fecha 26 de mayo le remití al administgrador Burofax solicitándolo.
Somos comunidad de 10 edificios, cuatro alturas y dos puertas por rellano
Buenos días,
Le recomiendo que envie otro burofax solicitando que se introduzca para la siguiente junta el tema que indica. Legalmente están obligados a llevar ese tema a la próxima junta. En la próxima junta se tendrá que argumentar y finalmente, votar.
Un saludo cordial y gracias por comentar,
Javier I. Espín,
Administrador de fincas, abogado especialziado en comunidades de propietarios.
623111743
Buenos días;
Tengo una duda sobre mi comunidad de propietarios y me gustaría, por favor, si pudieran resolverla.
En mi comunidad se ha creado una nueva puerta para el acceso a una zona común de la urbanización. En los criterios de entrega de llaves nos han indicado que la administración no autoriza a realizar la entrega de llaves por representación, aún facilitando autorización expresa e inequívoca del propietario titular, ya que según ellos por materia de protección de datos y por la ley de Propiedad horizontal no pueden entregarle a un representante voluntario.
Me pueden indicar, por favor, si se pueden negar a facilitar la llave a quien me represente.
Agradeciendo de antemano su interés.
Saludos
Buenos días Elena,
Me parece tremendo lo que me comenta, es increíble los límites absurdos a los que nos puede llevar la falta de un buen entendimiento de la LOPD. Dentro de poco alguien nos dirá que no puede decirnos como se llama porque no se lo permite la LOPD…en fin, absurdo.
Claro que puede recogerla un representante del titular con una autorización, es de lógica.
La LPH no dice nada de que no pueda, y si no lo prohíbe no tiene que entenderse prohibido. Actúa como supletorio el Código Civil.
En todo caso, son ganas de complicar las cosas que no entreguen la llave a un representante.
Un saludo cordial y gracias por comentar,
Javier
Buenos dias. Adquiri un piso en Diciembre del año 2017. Al efectuar la compra nos dieron, de parte de la Administración de la finca, un certificado de que estaba libre de deudas. La única salvedad que hicieron fue, que a ese momoment, no podían dar la lectura del contador del agua. El piso sigue desacupado desde esa fecha pero hemos comenzado las obras de rehabilitación. Hace un mes pasaron a hacer la lectura del contador y los albañiles los dejaron pasar. La sorpresa de este mes es que debemos pagar todo el consumo atrasado desde el año 2013 que fue cuando se hizo la ultima lectura, a pesar de que el piso estaba ocupado. La Adminostración no se hace cargo, porque obviamente es una deuda del piso, pero deberian haber aclarado con Ista esta irregularidad. Durante 5 años el consumo de la finca fue “0” porque no pasaron a hacer las lecturas y los inquilibos no tampoco la eclaraban. ¿Debería la Administración haber contactado con Ista o con los dueños para denunciar esto? ¿Por qué se lavan las manos cuando las facturas y las lecturas se remiten a ellos? Ellos sabian en todo momento de esta irregularidad y ahora no se hacen responsables. ¿Qué deberíamos hacer? Muchas gracias de antemano por su respuesta. Un saludo.
Buenos días Andrea y muchas gracias por comentar,
Entiendo, salvo mejor criterio, que no puede ser culpa o negligencia del administrador el hecho de que la puerta de un piso esté cerrada o no permitan la lectura a la casa lectora por cualquier motivo. Más aún cuando en el certificado de deuda ya se avisaba.
Otra cosa sería determinar lo que teneis que pagar, puesto que si el consumo ha sido 0, sólo tendríais que pagar los impuestos o algo mínimo, pero claro como han pasado tantos años será una factura elevada supongo. Podéis tratar de buscar un acuerdo de pago fraccionado con la administración.
Un saludo cordial,
Javier
Buenas noches un gran hilo este pues te enteras de muchas cosas. Quisiera comentarle un tema que tiene nuestra administradora que nos carga en cuenta un recibo de informatización de empresas s. l, cuando e le pregunta alude al tema protección de datos. Y que hay que pagarlo, esto es así. O nos está cargando un recibo de algún servicio que tenga ella contratado. Muchísimas gracias
Buenos días y muchas gracias por comentar.
El cumplimiento de la LOPD es necesaria en las comunidades de propietarios. El administrador de fincas no puede hacerlo todo, puesto que además para hacer los temas de la LOPD es interesante contrar con un seguro de responsabilidad civil que cubra la LOPD.
Es por ese motivo por el que los administradores presentan presupuestos de empresas que hagan la LOPD y el presidente debería elegir alguno. El administrador debe comunicarle al presidente el tema y que el presidente le de la autorización. Si no le da autorización debería comentarlo en la junta, pero es un tema obligatorio por lo que conviene tenerlo.
Son nuevas obligaciones que no sirven para nada pero que son obligatorias. No le ecuentro el sentido pero es así jeje. El seguro RC sí que es interesante que lo tenga la empresa con la que contratas. Informatización de Empresas lo tiene. Gracias por comentar,
Javier I. Espín
Buenos días.
Hace unos meses me nombraron presidenta de mi comunidad de vecinos. Ante los primeros problemas que me surgieron le pedí copia de todos los contratos que tenía la finca, incluido el suyo. Después de bastantes días y de pedírselos varias veces, los conseguí pero resulta que mi sorpresa fue ver que la comunidad no tenía ningún contrato firmado con esa administración de fincas. Hace muchos años que el administrador fue su padre y se debió de quedar ella con la administración, pero nunca se firmó contrato con ella.
Evidentemente se le está pagando todos los meses por un lado sus honorarios y por otro el IRPF.
Ella aprovechó para mandarme un contrato para que lo firme (cosa que no he hecho) pero tengo muchas dudas porque al no tener contrato, ¿por qué nunca dijo en las juntas que había que hacer un contrato con su nombre? , ¿qué implica ésto?, ¿ha podido estar defraudando a Hacienda?., ¿puede la comunidad tener problemas?
En fin, ante mi ignorancia en este tema agradecería su ayuda.
Muchas gracias.
Un saludo.
Buenos días Raquel y gracias por comentar,
No se preocupe. Que no tengan contrato no quiere decir que esté defraudando. Lo importante es que el cargo esté elegido en junta. Si el cargo está elegido es el administrador. Si no tiene contrato se arregla firmando un contrato.
Gracias y un saludo cordial,
Javier Espín
Hola,
En mi comunidad hay propietarios que reciben las actas y las informaciones del administrador por correo normal y otros, por decisión propia, por correo electrónico. El tema es que los gastos de sellos del correo normal, los pagamos entre todos los vecinos.
Mi pregunta es si este gasto lo deben pagar solo aquellos que reciben cartas por correo o es un gasto que hay que pagarlo entre todos los propietarios.
Y cuando hay que enviar una carta certificada a un vecino, por ejemplo, para reclamarle una deuda, ¿esa carta hay que pagarla entre todos los propietarios o se le debe exigir el pago solamente a ese propietario?
Muchas gracias.
Buenas tardes,
Teóricamente me parece justo que se pase el cargo al vecino. Pero en la práctica para que el administrador tenga menor carga de trabajo se suele hacer el cargo a la comunidad. No digo que esté bien digo que es lo que se suele hacer. Pero usted tendría derecho a exigir que los propietarios que reciben las cartas sean los que la paguen, más aún si es algo puntual y no algo como una convocatoria. Es lo que a mi me parece, pero no hay legislación ni jurisprudencia al respecto por ser un asunto por el que no se va a litigar ya que el gasto es pequeño.
Gracias y un saludo,
Javier
Hola,mi marido es el presidente de la comunidad,yo quiesiera saber la cartilla del banco quien la tiene q manipular el admiteador o el pesidnt
Hola,
Yo hablo desde barcelona, lo digo porque aquí rige el código civil de Cataluña, tenemos una administradora que esta haciendo muchas cosas mal, no hay manera de echarla, yo soy el presidente y pasa totalmente de mi, se ha descubierto vamos a llamarlo errores que afectan económicamente a la comunidad, por todo esto le pido documentación incluso de años anteriores ya que hay indicios justificados para ello y no esta colaborando, el 50% de los propietarios viven fuera de la comunidad por lo que si queremos convocar una junta extraordinaria sin su presencia para tratar estos temas no cumplo con la ley en lo que se refiere a la convocatoria ya que al no tener los datos de comunicación de los que viven fuera no cumplo con la ley, estamos secuestrados por la administradora por decirlo de alguna manera, que podemos hacer? gracias
Buenos días y gracias por comentar!
La LPH es de aplicación estatal si no me equivoco. La potestad para convocar junta extraordinaria la tiene el presidente. Lo que haría sería notificar a la administradora por burofax de que convoque junta para el día (por ejemplo) 16 de septiembre a las 19 horas en primera y 19:30 en segunda en el portal de la finca con el siguiente orden del día:
Renovación de cargos
Aprobación de cuentas y fijación del presupuesto
Ruegos y preguntas
En el punto de renovación de cargos se votaría su cese.
En el caso de que no le atendiera siempre podría pasar al plan B que sería hacer y enviar la convocatoria usted. Aunque no tenga sus direcciones puede dejar las convocatorias en los buzones y en las entradas a la comunidad y también enviarselas a la administradora. Los vecinos no notificados son los que tendrían que impugnar el acta y hacer valer sus derechos pero hasta que no demanden (cosa que lo más seguro es que no hagan) los acuerdos del acta serían válidos puesto que no están impugnados judicialmente.
Un saludo cordial y espero haberle ayudado.
Javier Espín Granizo
Abogado especializado en comunidades de propietarios, administrador de fincas
Hola,
Lo primero es Agradecerle la información que facilitan de modo tan claro!!
Mi consulta es breve : ¿ estoy obligada a pagar a un administrador al que echaría a patadas de mi comunidad? ¿ tengo derecho a dejar de pagar la parte proporcional que me corresponde para pagarle su sueldo que es inmerecido?
Sè que puedo proponer en junta su sustitución pero qué puedo hacer si el resto de vecinos por pereza, por el “más vale malo conocido que bueno por conocer” prefieren seguir con el mismo…
Gracias por su interés
Saludos
Buenos días Yara,
No pagar la parte proporcional en la cuota de los honorarios del administrador puede ser una medida de presión pero desde mi punto de vista no sería acertado por dos cosas:
1.- Te podrías en contra de la comunidad de propietarios y tus posibilidades de hacer fuerza para echarle se podrían reducir, consiguiendo todo lo contrario a lo que en realidad buscas.
2.- Al ser morosa no tendrías derecho a voto en las juntas de propietarios.
La única solución pasaría por convencer a la mayoría de los vecinos de que ese administrador no es bueno y conseguir votos delegados para echarle en la siguiente junta. Aquí las mayorías mandan.
Un saludo cordial y gracias por responder,
Javier Espín Granizo,
623111743
Hola le he solicitado al administrador de mi comunidad landivision horizontal o titulo constitutivo y me ha dicho que no lo tienen y que vaya yo a pedirlo al registro. Me lo tiene que facilitar el.si se lo pido? Y me puede cobrar algo a mi por ese motivo? Otra cuestion en la ultima junta liquidaron un saldo anterior a 2018 y yo soy nueva propietaria desde 2019 y el acta ha puesto que mi vivienda debe. Se trata de una mancomunidady para reclamar esa deuda hicieron cuotas de participacion ya que antes se pagaba la mancomunidad cada bolque el suyo. Ahora con las cuotas es cada vecino lo suyo. Entinces con esa deuda anterior a mi compra que ocurre. Saludos
Buenos días y gracias por comentar,
En mi opinión debería solicitarlo él, la división horizontal es una cosa comunitaria importante para la comunidad puesto que ahí vienen las cuotas de participación. Puede ir cualquier vecino pero lo suyo es que lo haga el administrador. Cobrará algo o no dependiendo del contrato que tenga el administrador con la comunidad, (nosotros no cobramos nada por esa gestión). En todo caso cobraría a la comunidad de propietarios y no a usted en particular.
Usted como nueva propietaria responde de la anualidad en curso y los tres años anteriores a la compra, así que usted debe ese dinero, sin perjuicio de que luego pueda requerirselo al vendedor.
Un saludo cordial,
Javier Espín Granizo
623111743
De pagar IRPF una administradora de un complejo de 158 viviendas
Buenos días y gracias por comentar,
Eso dependerá si está inscrita en el epígrafe del IAE como profesional liberal o como empresaria. Así que depende de su situación con Hacienda.
Un saludo cordial,
Javier
Buenas noches el garaje de la comunidad esta entero cerrado porque es propiedad del banco y ademas no esta pagando las cuotas de comunidad me dijeron que debia 60.000euros. Que podemos hacer para recuperar la deuda. Como se actua cuando el moroso es un banco? Gracias
Buenos días y gracias por comentar,
Si el moroso es un banco se actúa de igual forma que si fuera un particular. Primero hay que aprobar la deuda en junta y después enviar comunicado fechaciente y si no paga iniciar procedimiento judicial.
Un saludo cordial,
Javier I. Espín
Buenas tardes, en nuestra comunidad el presidente lleva meses utilizando las zonas comunes(jardín) para uso propio: cenas con amigos, cumpleaños, barbacoa…hasta altas horas.
Hace algún tiempo se puso en conocimiento de los administradores, pero estos nos dicen que ellos ya han hablado con el presidente y que no pueden hacer nada más.
Como podemos hacer??
Buenas tardes y gracias por comentar,
Deberían tratar el tema en una junta, y en la junta se podría solicitar que un abogado entable una acción de cesación. Tienen que solicitar al administrador que lleve ese tema para la próxima junta. En la práctica es bastante complicado. Lo mejor es requerirle en repetidas ocasiones. Si no funciona siempre está abierta la vía legaly para ello tendriais que elegir abogado.
Un saludo cordial,
Javier Espín
Hola buenas tardes mi pregunta es, si el administrador de una finca de 19 propietarios tiene la responsabilidad de pedir información al ayuntamiento del distrito sobre las subvenciones que hay para la colocación de ascensores, y gestionar todos los trámites para que se lleve avabo la obra
Buenas tardes y gracias por comentar,
Entiendo que sí, que tiene obligación de iformar. No tiene obligación de realizar la gestión de tramitación si no está en su contrato, por lo que podrá ser objeto de facturación aparte.
Gracias y un saludo,
Javier Espín
Muy interesantes las preguntas y más aún las respuestas!!!
Hace unos meses fui nombrada vicepresidenta de la Mancomunidad, que entre otras cosas, es responsable de la gestión de la piscina. Afortunadamente, en el grupo de responsables a cargo este año, hay integrantes con conocimientos suficientes de temas particulares que han permitido entrar a hacer una supervisión a fondo puesto que había muchas deficiencias, algunas verdaderamente inquietantes.
El contrato de le empresa encargada de la piscina vence en esta temporada (duración 5 años), y empezamos por:
– encontrarnos con un contrato firmado sin fecha, y del que la propia administración ni siquiera tenía clara idea de la duración
– de las obras de mejora realizadas por esta empresa para el mantenimiento, la administración no puede dar respuesta a nuestros requerimientos de las facturas por su trabajo realizado (con su impacto en las garantías del consecuente trabajo realizado y las reparaciones que han surgido y que se han tenido que pagar en esta temporada cuando se presupone que estaban en garantía)
– la gestión del servicio de mantenimiento sanitario y socorrismo ha sido penoso y conflictivo: personas que sospechamos no tituladas dando el servicio cuando el socorrista titulado no aparecía; analíticas del agua de la piscina que no cumplen requisitos, papeleo utilizado para apertura de piscina (pedido y requerido en numerosas ocasiones a la administración para obtenerlas del proveedor) pendiente de recibir a esta fecha, ya acabada la temporada; material de botiquín que era el de la mutua de los propios empleados de la empresa proveedora de servicios de la piscina; inspección sanitaria de la Autoridad Sanitaria realizada en esta temporada y que ha sido negativa; falta de seguimiento de la respuesta para implementar las reparaciones oportunas a esta inspección…., enfin un sinfín.
En mi ignorancia, siempre he entendido que un Administrador debe informar al cliente (la Mancomunidad) y velar para que el cliente (la Mancomunidad) pueda cumplir con sus responsabilidades; si no llegamos a contar este año con un experto en piscinas, un médico y otros expertos entre los responsables de la Mancomunidad, la cosa habría ido mucho peor aún.
Según tengo entendido un Administrador debe tener los conocimientos legales suficientes para al menos asesorar y alertar a sus clientes de sus responsabilidades; yo, en mi ignorancia daba por hecho, que el administrador además, contaba entre sus responsabilidades alertar de todas las desviaciones e irregularidades de aquellos proveedores sobre los que el Administrador debe ejercer control en sus funciones delegadas (una bomba de piscina nueva instalada por la compañía de servicio, en garantía, que se rompe, arregla y pasa factura sin justificar lo roto y la administración paga sin rechistar y sin pedir justificación de las piezas rotas…): esto último por poner un ejemplo de hace 15 días, ni idea de los contratos de los socorristas ni de si la titulación cumplía los requisitos, gastos del material de mantenimiento de la piscina que no tiene claro si deben cobrarse o no…
Y la callada por respuesta y la eterna justificación de “la empresa responsable no nos contesta”.
Hasta qué punto hay una dejación de responsabilidades por parte de la Administración? Es normal que sólo presenten la justificación de gastos 1 vez al año a pesar de que se les pida con una periodicidad más frecuente? Que no tengan casi ningún documento archivado o disponible como son los que pide la Administración para la apertura de la piscina? que no verifiquen si los socorristas están titulados de verdad?
Muchas gracias por sus respuestas tan prácticas y claras. Un saludo. Elena
Buenos días Elena y gracias por comentar.
Perdona por responder tan tarde, no suelo hacerlo pero justo este email no lo ví!
Tienes varias dudas entonces lo mejor sería hablar por TLF para poder responderte de forma personalizada.
Muchas gracias y un saludo,
Javier
Mi TLF 623111743
Buenos días. La empresa que administra mi comunidad tiene como interlocutor a un individuo que no tiene ninguna preparación ni educación para realizar esa tarea. Les he exigido que a la Junta de propietarios venga la administradora titulada y colegiada. Ni caso. Les estoy pidiendo una cita con esta administradora y no me contestan.¿ Qué puedo hacer?
Buenos días José María y muchas gracias por comentar,
Lo mínimo es que vaya a la junta de propietarios el administrador responsable. Si la administración de fincas no funciona tan bien, lo mejor es que valoren en la próxima junta el cambio, es decir, que lo habla con el resto de propietarios y busquen presupuestos de otros administradores.
Así podrán realizar una votación para el cambio de administrador en el punto de renovación de cargos del orden del día.
Un saludo cordial,
Javier Espín
Buenos días. El concepto que aparece en los extractos del banco en concepto de facturación por sus servicios a nuestra comunidad es como un reintegro. ¿Puede ser que nuestro administrador no esté realizando sus propias facturas y nos esté cobrando en negro?. Si fuera así sería un delito fiscal. ¿A qué organismo oficial debemos dirigirnos para saber si está cometiendo un fraude?.
Muchas gracias.
Buenos días y gracias por comentar.
Cobrar en efectivo en el banco no es ningún ilícito siempre y cuando sea menor a una cantidad que creo recordar que era 2.000 o 3.000 euros.
Nosotros no lo hacemos así, pero si el administrador que trabaja en su comunidad lo hace de esa manera y usted tiene sospechas, lo primero sería solicitarle las facturas. En el caso de que no le mande las facturas habría que avisarle dándole una última oportunidad para ser cordial, y si finalmente no lo hace, pues ya podría plantearse denunciarle y también proponer a la comunidad que finalmente rompa el contrato con él.
Un cordial saludo,
Javier
Sres: Un nuevo vecino de la comunidad, exige que se le entregue el contrato con el adninistrador, el contrato con la empresa de mantenimiento y el contrato con a cia. de seguros. Manifiesta que los quiere para comparar, ver que no se hace que este en los contratos, etc. Como la Junta observó conductas de control y obstrucionismo y desconfianza en los órganos de dirección de la -comunidad, por parte de dicho vecino, se le dijo que, de acuerdo con la LPH, dicha documentación estaría disponible para su examen en la Of. del Administrador, que mantiene su custodia.
Ahora dicho vecino, por medio de un abogado nos envía un burofax, para que se le entregue dicha documentación o nos atendremos a las consecuencias.
¿Obliga la LPH a entregar dicha documentación?
Muchas gracias.
Buenos días Alejandro y gracias por comentar,
Los nuevos vecinos son muy complicados jeje es broma.
Lo cierto es que con tener la documentación a disposición del vecino es suficiente.
Por lo tanto, le contestaría diciendo que tiene la a su disposición toda la documentación para que la pueda examinar analizar etc en las oficinas del administrador situadas en…
Personalmente yo no tendría problema de que hiciera copia de ciertos documentos, como presupuestos o facturas o contratos. Pero lo que no le dejaría ni facilitaría serían los datos de los demás vecinos puesto que están protegidos por la LOPD (teléfonos numeros de cuenta etc).
Un cordial saludo,
Javier Espín
623111743
Buenos días,
Hace aproximadamente año y medio, se realizaron unas obras en la comunidad de vecinos y tras finalizar las obras apareció una gotera en mi trastero derivado de dicha actuación.
Al ver los daños que me provocaron las lluvias, me puse en contacto con el administrador y me indicaron que revisarian una solucion, pero todo quedó ahi.
Al ver que nadie actuaba, decidí mandar un burofax pidiendo que reparasen la gotera, al cual me dieron acuse de recibo.
Ha pasado mas de un mes y he tratado de ponerme en contacto con el administrador por correo y en persona para que me actualice el estado y no recibo respuesta. También he solicitado una junta extraordinaria pero me la han denegado.
¿Cuál sería la mejor forma de actuar ante un administrador y un presidente que ignoran mi problema?
¿Se puede considerar un problema de carácter urgente?
Buenas tardes y gracias por comentar,
Lo mejor que puede hacer es volver a requerirselo muchas veces, porque puede que se le olvide.
En el caso de que siga haciendo caso omiso se lo solictaría al presidente y a la junta, y llamaría también a una empresa para que diera presupuesto del arreglo y lo mostraría en la junta para ver si proceden a aceptarlo, es decir, le iría haciendo su trabajo ya que parece que tienen demasiado.
Un saludo cordial,
Javier
Hola,
La administradora de mi comunidad,ha pagado 900€ a un vecino por un trabajo de cambio de 8 bridas de sujeción en la rejilla que evita la entrada a las palomas al patio. El vecino subió al tejado para hacerlo sin tener permiso ni seguro,por lo que llamamos la atención al despacho de la administradora de fincas,además no presentó ni presupuesto ni factura ni absolutamente nada. Puede la administradora pagar 900€ por un trabajo de 50€ sin comunicarlo a la comunidad? No deberíamos saberlo antes de la reunión anual ,para poder rebatirlo? Al día siguiente de la reunión por email le dijimos que no estábamos de acuerdo con el pago pero contestó que no se podía hacer nada para recuperar el dinero ( ni siquiera reflejarlo como negativo en la cuenta del vecino).Mi pregunta es : quién es el responsable de este pago injustificado ? A quien debemos reclamar los 900€ ?
Gracias
Buenos días y gracias por comentar,
La daministradora según me comenta no habría actuado correctamente. Tiene que actuar conforme a la legalidad. Primero informando al presidente o a la junta y luego exigiendo la factura.
Lo mejor que puede hacer es ir contra el que ha realizado los trabajos. Pero no creo que el precio del trabajo sea de 50 euros porque hoy en día nadie cobra 50 euros por hacer nada.
Se debería pedir explicaciones al que realizó los trabajos y solicitarle que se acomode a los honorarios de mercado y que entregue la factura. Podeis presionarle con el tema de la factura para que os haga una rebaja, que es el objetivo de la comunidad (no presentar factura supone una ilegalidad tributaria).
Un saludo cordial,
Javier
Buenas noches,
Vivo en una comunidad grande. Son 7 plantas y por planta 6 vecinos.
Este año 2019 se nos han presentado varios problemas de los q no vemos solución. Los problemas en principio parece q solo me afectan a mi pq nadie más se ha quejado.
La primera avería la tenemos en los trasteros que están en los garages. Se filtra el agua cuando llueve y se estropea todo lo q tenemos dentro. Llevamos así un año. Y me temo q este invierno será el segundo pq debería haberse hecho algo en verano cuando no hay lluvias y no ha sido así.
Al administrador se le comunico y se expuso el problema en reunión de comunidad a todos los vecinos. Se supone q se iba a pedir presupuesto a varias empresas para acometer obra. Ya q hay q aislar una zona concreta de la acera por donde se cree q son las filtraciones.
La administradora dice q como tenemos garages comunes con otro portal y ellos no llevan esa comunidad q no puede hacer nada.
Y yo me pregunto tan difícil es preguntar quién es el administrador y hablar con ellos.
Aunq si ellos no tienen problemas dudo q quieran compartir gastos. Aunq el garage es el mismo para todos y los trasteros están en esa zona común. ¿Qué puedo hacer para q nos escuchen tanto administrador como vecinos y arreglen un problema q a la larga podría perjudicar a más vecinos.?
El otro caso del q quiero q usted me de su opinión es sobre los olores q nos entran en shunt de baños.
Desde hace también un año abrieron un choco (lugar donde se cocina y se celebran reuniones, fiestas), justo en los bajos del edificio. Yo vivo en un cuarto, pues aunq parezca increíble los olores de lo q cocinan en el choco entra en mis baños.
Los vecinos de más abajo no se han quejado. Incluso la del tercero me dice q no ha percibido ningún olor en ningún momento.
Estos vecinos se q en obra cambiaron algo el baño.
El dueño del choco tb quiere arreglar el problema pero el dice q lo tiene bien instalado todo.
Si tuviera q venir un técnico ¿quien pagaría los gastos? Y si hubiera q modificar algún shunt o instalación de algún vecino?. Quien correría con gastos?.
Si yo me viera en la necesidad de colocar algún aparato pq la comunidad no me presta atención. Podría hacerle cargo a la comunidad de los gastos q me ocasionara la obra, como cámaras para ver de donde proceden olores por si hay roto algún conducto. Hay q hacer reunión solo para pedir los presupuestos y ver de donde o pq llegan los olores a mi casa??
Q podría hacer yo, el presidente de la comunidad y el administrador.??
Le agradezco mucho ya, la sola molestia de leer toda esta parrafada.
Un saludo M. J.
Buenos días y muchas gracias por comentar,
Los problemas que me comenta los debería de valorar alguna empresa especializada. Lo que puede hacer es tratar de investigar quien el presidente de la comunidad colindante para hablar con él y verificar si el origen de los dañós viene por ahí.
La clave es determinar los orígenes y tener presupuestos para arreglarlos para lo que tiene que llamar a empresas especializadas. Para que las empresas puedan entrar necesita el TLF de la comunidad colindante.
Y a la administradora deberá notificarla más veces para que no se le olvide, que suelen estar muy ocupados.
Un saludo cordial,
Javier
Tengo una vivienda de primer piso de una finca de 8,los bajos eran de Iberdrola cuando compré ,ahora el bajo de debajo de mi casa lo an alquilado a una falla y los ruido y gritos fumando ,en el desnulado de los dormitorios es todas las tardes y noches asta las 12de la noche como nos hemos quejado an puesto un toldo para cubrir la terraza y que no las podamos ver y seguir fumando y gritando le dijimos que la finca la le daba permiso para toldos y no hacen caso y el Alministrador dice que no es cosa suya que podemos hacer
Buenas tardes Consuelo y gracias por comentar,
Si le molestan por ruidos puede llamar a la policía y si superan el umbral de ruidos deberán ser multados.
Si el tema persiste deberían contratar abogado en la comunidad para que les demande por actividades molestas y solicite que se les eche de la casa durante un tiempo (el juez puede condenar a esa medida siempre y cuando se acrediten los perjuicios continuados en el tiempo).
Gracias y un saludo,
Javier Espín Granizo.
Buenos días. Agradecería resolviera una duda.
He solicitado a mi administrador que las comunicaciones y actas a parte del envío por correo postal me las pueda adjuntar también por email dado a que el ya tiene el documento en su ordenador y solo tiene que adjuntarlo a mi correo electrónico. Me dice que me lo manda por mail pero que no lo hará por correo postal a lo que le respondí que como cliente que soy tendría que atender mi solicitud a mis demandas. Le he dicho que yo a mis clientes las facturas las envío de las maneras que ellos me indican, unos solo por email, otros solo postal y otros quieren tenerla de ambas maneras porque cada uno se organiza su contabilidad y archivo de la manera que quiera y las demandas de los clientes hay que atenderlas aunque solo sea por ser buen comercial y por deferencia.
Por eso que quiero me puedan informar si tengo derecho como cliente de una parte de la comunidad y el siendo administrador”custodio”de mi parte de cuentas puedo exigirle el envío de las dos maneras. De hecho me va a repercutir a mí también el gasto postal general que hace por los envíos de otros vecinos.
Gracias por su atención y un saludo
Buenos días,
Entiendo, salvo mejor criterio, que el administrador tiene la obligación de enviarle los documentos o ponerlos a su disposición en la oficina. Entiendo que el deber de comunicación lo satisface si lo entrega de una de las dos formas. Si usted elige el formato digital entiendo la postura del administrador de que no se las envíe en formato físico. Entonces el deber de comunicación está satisfecho si el administrador le manda las facturas en uno de los dos soportes. Luego usted puede imprimirlas si lo desea.
Muchas gracias por comentar y un saludo cordial,
Javier Espín
Buenos dias,
Le cuento breve mi problema .
Tenemos un piso con licencia turistica, se alquila en varias paginas internacionales.
Desde el año pasado tenemos filtraciones de agua del tejado . Lo hemos comunicado a la supùesta administradora de fincas de nuestro edificio en abril de 2019 y desde entonces tenemos esta pelea. Al pedirle a la administradora de fincas la poliza de seguro de comunidad no me lo quiso facilitar diciendo que no lo va hacer ya que es su responsabilidad de ponerse en contacto con el seguro . Luego nos dice que el seguro de comunidad no se hace responsable de las filtraciones y que lo tiene que areglar la comunidad por su cuenta . Llame a mi seguro y tampoco se hace responsable hasta que no se arregel el techo . hoy tenemos lluvia y el piso esta inundado y tenemos que cancelar una reserva de un mes completo por que no lo podemos alquilar en estas condiciones . La administradora solo contesta de vez en cuando por watsup le pedi la direccion de su oficina resulata que no tiene oficina , trabaja desde casa.Le pedi que se hacercara a nuestra oficina para tratar el asusno y se niega a venir , se niega a darnos el seguro de comunidad . La verdad es que no se que hacer . Ayudarme porfavor
Buenos días Alejandro y gracias por comentar,
Le recomendaría que contactara con el presidente. El objetivo sería encontrar tres presupuestos para el arreglo del origen de los daós. Un a vez obtenidos puede aceptarlos el presidente o el administrador. Si el precio es elevado habría que hacer junta para elegirlos pero hay que recordar que estas reparaciones son obligatorias por la Ley de Propiedad Horizontal.
Si necesita ayuda y vive en la Comunidad de Madrid puede llamarme al 623111743
Un cordial saludo,
Javier
Hola, enhorabuena por este rincón de consulta!
Tengo un local al que se le está haciendo una reforma por parte de la comunidad por un problema que afecta a la estructura. Hasta llegar aquí ha sido una pesadilla y sigue siéndolo porque Desgraciadamente aquí solo tiene criterio la persona que lleva la obra y sospecho que por debajo del presupuesto, se lo he pedido al administrador pero como he leído por aquí, puede que no me conteste por estar ocupado y que se le olvide.. mi pregunta es, si tengo que insistir ya que tengo todo el derecho a saber de él o si sólo es cosa del administrador y el presidente tenerlo?
Un saludo y gracias
Buenas tardes Gorane y muchas gracias!
Yo insistiría porque no tienes nada que perder y sólo cosas que ganar. Si insistes educadamente evitas el riesgo de que se olvide. El propietario tiene derecho a tener el presupuesto. Si tienes cualquier duda me dices!
Saludos,
Javier
Muchas gracias por su atención por adelantado El caso que me ocupa esque soy propietaria en una comunidad de vecinos en el que se han metido unos ocupas.Tenemos el mismo administrador desde hace más de 20 años y se ha negado a facilitarme el teléfono del presidente ni le ha dado el mío y se lo he pedido.Aparte de eso son muchas las veces que se le Solicita sus servicios unos dice que está muy ocupado.Mas cosas como interiorista diplomada se lo que vale una reparación y este señor está hinchando muchas de ellas(500€ en fotocopias en un año que no hemos consumido)….Al final como hacemos pq me es imposible localizar al presidente para convocar una Junta y tenemos unos ocupas que han entrado en esa casa que está embargada y están tomando luz de la comunidad con lo cual el pato lo vamos a pagar todos pq esta gente no se dedica precisamente a la venta de buñuelos a domicilio…
Buenos días Carol y gracias por comentar,
Vaya! ciertamente 500 euros en fotocopias es una barbaridad.
Se me ocurre que haga imprima y buzonee una circular informando de esto al resto de los propietarios y la ponga en los buzones de los vecinos y también en el portal. También puede solicitarle al administrador una copia del último acta y ahí vendrá el piso en el que vive el administrador. Usted tiene derecho a tener ese acta.
Mucha suerte en el cambio, seguro que si va hablando con los vecinos al final lo consigue.
Un saludo cordial,
Javier Espín
Hola el administrador de mi finca nos ha pedido 300 euros por adelantado ( y por puerta, somos 24) sin presupuesto previo para hacer una rampa en la entrada de la finca q se iba a hacer en julio y a fecha de hoy no hay ni presupuesto ni obra, ahora pide 150 por puerta para cambiar los videoporteros, por supuesto sin presupuesto previo, y ese dinero no se como lo ha calculado. Después de darle 300 en algo q no ha empezado no me parece muy normal dar más dinero. Sinceramente no me parece muy legal. Ha publicado un comunicado donde explica las derramas de los telefonillos y ha puesto nombre y apellidos de tres propietarios q no han pagado algo q lógicamente no se ha hecho y los llama propietaria deudores, cuando pienso q no deben nada pq no se ha efectuado ninguna obra. Gracias
Buenas tardes Rosa y gracias por comentar,
Todas las derramas se tienen que aprobar por junta y ese acta se debe entregar a los propietarios. Entonces tienen que estar informados de todo y aprobado para que pueda disponer del dinero de la derrama.
Un saludo cordial,
Javier
Muchas gracias por la ayuda que ustedes ofrecen a las personas que la solicitan. Le comento, soy propietaria de 1/3 de un local comercial junto con mis dos hermanas; siempre hemos pagado lo que el administrador nos ha dicho que era nuestro porcentaje, el problema vino cuando en septiembre fui a hacer el ingreso de la comunidad y me entero de que han cambiado de cuenta, por lo que me veo abligada a ponerme en contacto con el administrador para que me dé el número de la cuenta actual. Mi sorpresa fué que habían hecho reuniones ( las cuales no teniamos ni idea), no nos habían convocado y no nos habían mandado el acta diciendo que se aprobaba por unanimidad la instalación de un ascensor y que debiamos pagar 10.500 euros. Como a mi parecer no me parecía justo, ya que el local no tiene entrada al portal, le pedí los estatutos de la comunidad por si acaso hubiera algo que nos exonerara, lo que él me dijo que no había estatutos, no obstante fuí al registro de la propiedad para asegurarme que era lo correcto, y para mi sorpresa, sí que hay estatutos, en los cuales pone que los locales comerciales están exentos de pagar tanto los gastos de escalera como los del jardín, así que me encuentro con que llevamos pagando la comunidad por unos gastos que no nos corresponden, el local lo compró mi padre en el año 1972 y que ahora encima vamos a tener que pagar una instalacción por un ascensor, que tampoco podemos usar.
En el acta primera, del 2018 figura como que asistió mi hermana a la reunión, cosa que es incierta, en un mail que le dijo al administrador que no ella no acudió, el administrador le comenta que quizás fuese yo en su lugar; yo no fui.También queda constatado en los correos electrónicos que es la primera noticia que tenemos.
Mi pregunta es ¿que me aconsejan que haga?,Iimpugnar el acta del ascensor por ser contraria a los estatutos, denunciarles por poner cosas falsas en un acta, denunciar por estar pagando unos gastos que no nos corresponden. Estoy hecha un lio y me parece muy injusto lo que han estado haciendo con nosotras.
Le agradecería me ayudaran.
Muchas gracias por todo
Marian
Buenos días Marian y gracias por comentar,
Los estatutos pueden modificarse por el acuerdo unánime. Se supone que ha habido un acuerdo unánime pero usted no fue notificada por lo que ese acta sería impugnable.
Lo que recomendaría sería comunicar con el administrador y solicitar una nueva junta urgente. Para que se trate el tema de los coeficientes (es decir, primero para que le devuelvan el dinero que usted ha abonado de más por estar contribuyendo a unos gastos que no tenía que pagar durante los últimos 5 años, puesto que los años anteriores estaría prescrita su reclamación).
Por otro lado para que se vuelva a realizar la votación del ascensor esta vez con su presencia. La instalación de un ascensor no hace falta aprobarla por unanimidad, y el reparto de cuotas para la instalación puede hacerse por la misma mayoría que se acuerda la instalación del mismo, aún siendo contraria a los estatutos, por lo que el objetivo de no pagar el ascensor es más complicado. Si quiere más información sobre el tema de la mayoría que ha de ser necesaria para derriba una cláusula estatutaria de excensión de gastos de ascensor contacte conmigo al 623111743.
No obstante yo si estuviera en su lugar trataría de pelear que los estatutos le eximen de pagar los gastos de escaleras y por ello del ascensor también.
Un saludo cordial,
Javier Espín
Hola buenas noches, me parece muy interesante esta página y gracias por su ayuda. El administrador de nuestro portal lleva ya unos cuantos años y hasta ahora que nos ha tocado de presidentes no hemos descubierto su dejadez. Nos ha cargado a nuestra cuenta recibos de otras comunidades desde hace más de 5 años, me podría decir hasta cuando puede prescribir esta “mal practica”. A parte ha sacado reintegros en muchas ocasiones, algunos de más de 3000 euros que no sabemos donde habrán ido. Nos ha falseado las cuentas que nos presentaba en actas durante años….
Que podemos hacer?? Muchas gracias
Buenos días!
Podeis realizar un junta y elegir a otro administrador.
Cualquier duda añadida quedo a vuestra disposición en el TLF 623111743.
Gracias y un saludo,
Javier Espín.
Hola
Tenemos una administracion de fincas que es bastante especial, por un lado presenta unas cuentas como ingresos de vecinos que no pagan. Tenemos un vecino que debe 6000€ y que siempre se NEGO a realizar acciones legales y ahora el piso ha sido embargado y se desentiende, en ningun momento realizo la tarea de reclamar al cliente. ¿se puede hacer algo al respecto? porque por esa causa, hay otro vecino que ha decidido no pagar y ya debe 600€. Por otro lado nunca presenta tickets, ni facturas que avalen lo que presenta en cuentas, primero dice que algo cuesta 1 y luego en las cuentas pone 4 y no justifica nada, ¿tiene obligacion de presentar tickets si se los pido, incluso los de los ultimos 5 años? en el caso de no presentarlos ¿hay alguna accion contra la administracion?
Buenos días Vanessa y gracias por comentar,
Si el piso ha sido embargado y hay un nuevo titular, el titular nuevo tiene la obligación de pagar las cuotas de la anualidad y si no recuerdo mal de los 3 años anteriores.
Se puede demandar siempre, lo recomendado es que lleve el caso algún abogado y os diga exactamente en qué punto esta el tema y las posibilidades que teneis.
Se le puede exigir las facturas claro. Si no las presenta podeis poner queja ante el colegio de abogados o incluso no pagarle los servicios hasta que no las presente.
Gracias y un saludo,
Javier
En septiembre de 2018, se acuerda en un acta reclamarme los gastos de un tratamiento de plagas
No existen pruebas de que el foco se haya producido en mi piso. No recibo ninguna reclamación formal ni informal
En septiembre de 2019 aparece en el acta que se acordó imputarme los gastos del tratamiento
Mi pregunta es: se puede acordar algo sin pruebas?
si no ha habido reclamación ni pruebas, el administrador puede reflejar que se acordó la imputación? o debería informar a los propietarios de si es o no legal dicha imputación ?. Ha actuado éticamente?
Muchas gracias de antemano
Buenas tardes Ignacio y gracias por comentar,
Para poder acordar eso deberían tener alguna evidencia o prueba o algún informe de alguien. En caso contrario sería un acuerdo con abuso de derecho y el acta sería impugnable. El administrador recoge lo que acuerden los vecinos. Si los vecinos deciden algo que no es legal el administrador debe informar, pero los vecinos pueden ignorarle.
Un cordial saludo,
Javier Espín
Buenos días.
En mi comunidad una vecina se ofreció para hacer la labor de administradora de la finca sin título ni estar colegiada. Aunque algunos nos opusimos la mayoría votó que sí y ella hace las funciones. ¿Es esto legal?
Por otra parte, desde que se puso ella en el cargo no se han vuelto a hacer reuniones ni de estado de cuentas, ni de cambio de presidente y secretario ni nada. ¿Esto lo puede hacer? ¿Con qué periodicidad se deben hacer estas reuniones? Anteriormente se hacía mínimo una reunión para revisar estado de cuentas y cambiar de presidente. ¿Se le puede exigir que haga estas reuniones por lo menos cada año? ¿Me podría indicar en qué artículos de la LPH aparecen estas cosas? Me he planteado exigirle esto, pero me gustaría llevar un soporte sobre el que apoyarme.
Una última duda: hace 3 años cambiaron el registro energético de la comunidad (no se si se llama así) por el que yo al pedir el certificado energético de mi vivienda, no me lo dan, me dan el de toda la comunidad en el que equiparan el estado de mi vivienda (reformada hace 7 años) con viviendas que no han acometido reforma alguna en los 52 años que tiene el edificio. Me dicen que tengo que pedir un permiso a la comunidad para desligar mi referencia catastral para obtener el certificado de mi vivienda. Evidentemente nadie nos informó de este cambio que a personas como yo nos afecta.
Muchas gracias por su atención!
Un saludo.
Buenos días Almudena y gracias por comentar,
Sí, puede hacerlo sin estar colegiada y sin seguro de responsabilidad civil pero es un riesgo.
Claaro, tiene que hacer una reunión ordinaria por lo menos una vez al año. Artículo 16.1 LPH.
Es curioso lo que me indica del certificado energético. No se me ha dado el caso, pero me parece un poco raro que tenga que pedir permiso a la comunidad para eso, está usted segura? Debería de poder desligarse sin permiso comunitario ya que usted dispone de una vivienda privativa…no obstante como le digo, sobre esto no le puedo ayudar más puesto que no se me ha dado el caso…
Un cordial saludo,
Javier Espín
Buenas tardes.
Soy inquilina en una urbanización y desde Mayo 2019 que sufrimos un inundación, ahora cada vez que hay lluvias, mandan por un chat de Whastapp no oficial, en el cual no están todos los vecinos y tampoco esta el administrador, que cierran la puerta de acceso al garaje con sacos hasta que cesa de llover. Esta decisión, la toma el administrador con 2-3 inquilinos que son sus amigos.
Prácticamente la mayoría de la gente que vive, son de fuera, ya que el edificio esta en una zona de playa y los perjudicados de sacar el coche y mojarnos, somos 4 familias. El resto vive a muchos kilometros y no les incomoda el cierre del garaje.
Pueden tomar esta decisión sin ser consensuada con el resto y sin establecer el protocolo de cuando y por qué cerrar la puerta del garaje?
Muchas gracias.
Buenas tardes Laura y gracias por comentar,
El chat de whatsapp no es un método oficial para tomar acuerdos, no está reconocido en la LPH.
Otra cosa será que por motivos urgentes de seguridad o para evitar más daños el administrador tome decisiones urgentes sin que pasen por junta.
No te puedo decir porque no sé el caso concreto con exactitud, pero todo depende de eso, de la necesidad imperiosa.
Un saludo cordial,
Javier
Buenos días, muchas gracias por este muro…
Yo tengo un problema con un vecio que deja solos 3 perros y hay días que estan ladrando 4 horas seguidas…es inhumano.
El vecino no abre la puerta y le he pedido consejo al administrador para cómo debo actuar y me dice que ese no es su problema.
¿Realmente no tengo derecho a que me aconseje legalmente en este caso?
Gracias
Buenas tardes Beatriz y gracias por comentar,
El administrador tiene que velar por el buen funcionamiento de la comunidad y si el problema es comunitario deberá actuar llevandolo a la junta por si se quieren tomar las medidas pertinentes en contra del causante.
El asesoramiento dependerá del tipo de contrato y del conocimiento del administrador. Por eso recomendamos que los administradores tengan conocimientos jurídicos o que tengan a su lado a algún asesor, cosa que no siempre es así.
Un cordial saludo,
javier Espín
Hola buenas tengo un problema con un piso que tengo.La cuestión es que yo tenia un piso alquilado y en el edificio se reformó el portal para instalar un ascensor y se cambio la puerta del portal así como los buzones la reforma la pagué yo. La inquilina lleva varios años sin pagar y hace uno que desapareció. Aunque este no es el caso. El caso es que no tengo llaves del portal ni del buzón y ni el presidente ni la administradora me las proporcionan me dicen que se las pida al inquilino que desapareció con un dinero que le dio la asistente social para pagarme. Entonces mi pregunta es que puedo hacer ?. Las llaves del portal puedo hacer una copia de un vecino pero las del buzón cambio el bombín? . Otra de mis preguntas es no tengo yo derecho como propietario de tener las llaves de estos elementos es normal que se le entreguen al inquilino sin preguntar?
Buenos días José y gracias por comentar,
Si necesita las llaves de su buzón en efecto puede llamar a un cerrajero para que cambie su bombín. Si necesita llaves del portal puede hacer una copia de las llaves de un vecino.
Sobre la cuestión de si las llaves se otorgan normalmente al inquilino, depende de la casuística. Normalmente las llaves las tiene el propietario y es él el que se las da al inquilino. No obstante hay casos en los que si el inquilino lleva mucho tiempo en la comunidad pueden darle llaves los vecinos directamente porque de lo contrario no podría acceder a su vivienda.
Un saludo cordial,
Javier
Hola el administrador tiene obligación de quejarse ante mi porqe un vecino de fuera de nuestra comunidad se qeja de qe pongo la música muy alta?yo no creo qe la ponga excesivamente alta solo pienso qe la radio está pegando a su pared cocina con cocina y le molesta y se ha quejado ante mi administrador ,mientras yo tengo qe aguantar ruidos de ellos a horarios no permitidos,yo pongo la música sobre el mediodía y solo los fines de semana,gracias de antelacion
Buenas tardes Raquel y gracias por comentar,
Pienso que el administrador no hace mal al informarle de la queja de la otra persona, otra cosa es que tenga o no tenga razón la persona que se queja, pero el administrador informa de ello.
Un cordial saludo!
Javier
Buenas tardes, mi pregunta es:un administrador de fincas no tiene la obligación de comunicar al dueño de un piso, que su inquilino no paga el agua(en este caso,la cobra el administrador), durante más de un año? El piso quedo libre a principios de diciembre de 2019, y debían todo el 2018. Que debería hacer????
Buenas tardes María Jesús,
Sí que tiene ese deber. El problema es que no haberlo hecho sólo genera la posibilidad de echarle por mala praxis…pero ninguna otra responsabilidad.
Nosotros por ejemplo, informamos de la morosidad de forma trimestral.
Gracias por comentar y un saludo cordial,
Javier Espín
Buenos días, gracias por su tiempo.
Compré un apartamento en una zona turística, con la intención de alquilarlo cuando yo no vaya. En los estatutos de la comunidad no me consta ninguna prohibición al respecto.
Ahora, uno de los requisitos para obtener la licencia turística es entregar al ayuntamiento un documento con el visto bueno de la comunidad de propietarios, firmado por el presidente.
Así, un día que estaba, le entregamos a éste nuestra petición para que firmara, y nos respondió que primero lo consultaría, y se lo entregaría al administrador de la finca, que tiene su oficina muy cerca y que se ocupa de todo. Cabe decir que anteriormente ya le habíamos dado una copia al administrador para que la hiciera llegar al presidente. La cuestión es que llevamos como unos dos meses detrás de esto, y no hay manera que nos den respuesta, uno por el otro, con lo que no podemos acabar la gestión con el ayuntamiento. Qué nos aconsejaría hacer?
Buenas tardes Montserrat y gracias por comentar!
Solicitar al administrador y presidente que lo muevan lo más pronto posible. Esto se haría en junta, por lo que se tendría que urgir al administrador que le diga al presidente que ponga una fecha próxima y meta ese punto en la convocatoria.
Tendréis que insistir a los dos para que lo lleven a la junta o al presidente para que vaya vecino por vecino.
Un saludo cordial
Javier
Buenas tardes;
Me gustaría saber si el administrador de fincas puede seguir cobrando cuotas y derramas aprobadas el año anterior en el año en curso (enero 2020), sin haber hecho reunión ni haber dado estado de cuentas del año pasado. Gracias
Buenas tardes y gracias por comentar,
El administrador tendrá que cobrar la derrama los meses que haya sido aprobada. Por ejemplo, si ha sido aprobada por una duración de dos años, entonces tendrá que pasarla durante dos años.
El administrador puede seguir cobrando aunque no haya hecho la reunión puesto que la convocatorai a la reunión no es potestad del administrador sino del presidente o del 25% de los propietarios.
Si el administrador no ha dado el estado de cuentas surge una obligación de hacer (entregarlas) y en el caso de que no la cumpla se le podrá echar por causa justificada.
Un cordial saludo!
Javier Espín
Administrador de fincas, abogado especializado en comunidades de propietarios
Buenos días…!!!
A finales de diciembre 2019 hemos firmado la venta de un piso de nuestra propiedad.
Nos encontramos con que tenemos que seguir pagando los gastos de comunidad 6 meses más.
El comprador de nuestro piso nos dice que él se encuentra en la misma situación(él también ha vendido su piso en otro portal de la misma comunidad)
Nos dice que es por el sistema contable que lleva el Administrador que lleva toda la comunidad.
Es eso legal..???
Gracias por las molestias.
Buenas tardes y gracias por comentar,
Cuando se vende un piso el notario te exige el certificado de deuda de la comunidad (si el piso está o no al corriente de los gastos de la comunidad). En ese documento vendría quién se hace cargo de los gastos.
Si no existe ese documento es un fallo del notario no haberlo exigido puesto que existe la obligación legal a no ser que el comprador exonere a la otra parte de la obligación de facilitarlo.
Si no se ha enseñado el documento el vendedor no tendrá que hacerse cargo de ninguna cuota comunitaria. Será responsable de la deuda eso sí, aunque también lo será el comprador de la anualidad más tres anualidades anteriores.
Un saludo!
Javier Espín
Buenas tardes. Quería saber si la administración de fincas de una urbanización, puede cobrar por realizar una Junta Extraordinaria o debería de hacerla dentro de los honorarios que ya cobra. Muchas gracias
Buenos días y gracias por comentar,
Depende del contrato que tenga.
Si no tiene contrato entiendo que sí que puede cobrar. Otra cosa es que la comunidad no lo tolere y le acabe echando por ese cobro pero eso ya es decisión de la comunidad. Si tiene contrato habrá que estar a lo que figure en el contrato.
Un cordial saludo,
Javier Espín
A causa de un mal asentamiento del terreno el edificio presenta una serie de grietas que después de un informe de un arquitecto, nos pasan un solo presupuesto para su solución. Mi duda es, tiene el administrador de fincas pasar varios presupuestos?
Otra pregunta, si se denunciaron deterioros en las viviendas hace ya muchos años y consta en acta que el administrador hablaría con el promotor y nadie hizo nada. Hay posibilidad de pedir responsabilidades al Administrador por no gestionar la solicitud de revisión del edificio?.
La última pregunta. Podemos cambiar de administrador, por el nos dice que no.
Un saludo y muchísimas gracias.
Buenos días José Francisco y gracias por comentar,
No es obligatorio solicitar más de un presupuesto, aunque es una práctica habitual para comparar un poco.
No será viable ninguna reclamación contra el administrador por la perdida de la oportunidad, no tiene viabilidad jurídica pedirle responsabilidades y acabará siendo un lío que no va a llegar a buen puerto.
Se le puede echar cuando la comunidad lo estime conveniente.
Si necesita mayores aclaraciones quedo a su disposición en el 623111743.
Muchas gracias y un saludo cordial,
Javier Espín
Administrador de fincas, abogado.
Hola buenos días.
Llevo varios meses intentando que arreglen un desperfecto del garaje, pero el administrador de la finca no nos contesta. No sabemos nada porque siempre que llamamos nuca está y nunca nos devuelve la llamada. A mi me parece una falta de respeto, pero al final el problema sigue presente.
Que puedo hacer al respecto?
Muchas gracias.
Buenas tardes y gracias por comentar,
Pruebe a enviarle un email o carta. Comenteselo al presidente, suelen tener más contacto con los presidentes. Ha de seguir detrás hasta que den una solución. Si el administrador no funciona siempre se puede proponer el cambio.
Un saludo!
Javier Espín
Estimada Carmen. Las comunidades no siempre tienen que estar bloqueadas o coaccionadas por los Administradores, ya que esa falta de atención en primera instancia no es profesional y en segunda como indica porque supone una vulneración de las obligaciones reflejadas en la LPH. Ahora bien ¿Que opciones tienen? En primer lugar el presidente de la comunidad está capacitado, autorizado y obligado incluso a atender las deficiencias que la comunidad presente, ya que dispone de opción de uso de las cuentas corrientes y de esta forma activar la gestión de reparación y el posterior pago de ello.
En el supuesto de que el malestar sea general para la comunidad, disponen de un procedimiento rápido y válido para proceder a su cese. Desconozco a que colegio profesional estará vinculado su Administrador, pero si necesita mayor ayuda, responda a este mensaje ya que nosotros tuvimos situación similar y resuelto con éxito 100%. Un Saludo
Buenas tardes! Dos vecinos de mi comunidad son muy amigos del administrador. Los dos vecinos quieren apropiarse de 40 metros2,cada uno, de azotea para realizar unos trasteros. Nos oponemos en junta, pero ni administrador ni el presidente firman el acta de la misma pq no le es favorable a sus “amigos”Podrían hacer los trasteros por su cuenta, pq me consta q es su intención? Hay alguna forma de impedir que lo hagan? Cómo podría paralizar una obra en zonas comunes? Gracias de antemano.
Buenos días Lidia,
La apropiación privativa de espacios comunes por dos de los vecinos debería aprobarse por unanimidad de los vecinos. Si no tienen la unanimidad, simplemente cuando se entere usted de que están haciendo la obra podría demandarles ante la jurisdicción civil y solicitar que se detenga la apropiación de los espacios comunes.
Gracias y un saludo,
Javier
Necesito vuestra opinión compre un piso hace dos años y estoy teniendo varios problemas con el administrador de la comunidad el cual nos amenaza con llevar a juicio
-teníamos un telefonillo que funcionaba el cual decidieron cambiar la comunidad el problema es que me obligan a pagarlo aunque no me funciona desde que le pusieron nuevo yo no me niego a pagarle pero estoy esperando que me den una solución y hacer el pago la cosa es que la administradora dice que lo pague y el día de mañana poner otro telefonillo con otra derrama no entiendo ¿estoy obligada a pagar si no funciona? Llevo más de un año reclamándoselo
– otro de los problemas es la señora de la limpieza por lo visto anda sin contrato nos amenaza denuncias y caídas y la administradora se quiere lavar las manos ¿ es obligación de la administradora a verla echo contrato?¿cairina sobre esta las repercusión que nos podría atraer esta consecuencias?
– y la última compre el piso en 2017 libre de deudas en 2018 crearon una derrama la cual yo no a probé en esta entra una parte deuda de 2014 ¿estoy obligada a pagar esa parte de la derrama ?
Os agradecería que resolvieran mis dudas muchas gracias…….
Buenos días María,
Esta usted obligada a pagar las cuotas. Entiendo que para pagar el telefonillo se habrá aprobado una derrama y usted debe pagarla como el resto de comuneros. Otra cosa es que si no funciona se reclame al instalador que se lo sustituya por estar en garantía, o que se lo sustituyan porque no funciona.
Con respecto a la segunda pregunta, la administradora no tiene la culpa de que la comunidad no quiera tener a la trabajadora de limpieza contratada por ahorrarse un dinero o por otros motivos. Es la comunidad la que en junta ha de decidir contratar a una empresa profesional o lo que le convenga. La obligación del administrador es en todo caso de asesorar.
La última pregunta no la entiendo.
Un cordial saludo y gracias por contestar,
Javier
Buenas tarde,
Le he pedido a mi administradora y a la presidenta de mi comunidad que me facilite: el contrato de la administradora, la póliza del seguro que tiene contratado la comunidad, el contrato del jardinero y las cuentas de los últimos 4 años, ya que carecemos de información y cada año sube todo. La presidenta ni contesta y la administradora me dice que ella no tiene la obligación de facilitarme dicha información. Ahora bien, en la última reunión además de ser administradora pasó a ser secretaria. ¿Debe darme ahora esa información? Si es así, ¿Por que vía tendría que ir?, ¿Y qué documentación debería darme?, Lo digo sobre todo por las cuentas.
Muchas gracias por su atención.
Buenos días Beatriz,
Entiendo que usted es comunera y entonces tiene el derecho a obtener documentación de la comunidad.
Si no se la da puede poner una queja al colegio profesional al que esté inscrita la administradora. También puede pedirla en la junta y ante la negativa impugnar el acta ante los tribunales por abuso de derecho y solicitar esa documentación.
Digale a la administradora que llame al Colegio de Administradores, quienes le dirán que tiene usted derecho a obtener la documentación.
Un cordial saludo,
Javier
Muy agradecida Javier por su contestación.
Un cordial saludo
Buenas tardes y gracias por comentar,
Al ser usted comunera tiene el derecho a obtener la documentación de la comunidad.
Si no lo hae puede formular queja a su colegio profesional y en última instancia acudir a la jurisdicción civil.
Un cordial saludo,
Javier
Buenos dias ,tengo una duda,el administrador de fincas tiene el deber y obligacion de confecionar las nominas de un trabajador de la finca y de hacer las liquidaciones de s.s.y que fiscalmente procedan.Pregunta,¿Todo esto dentro de lo que cobra anualmente por administración?Ejemplo,( trabajador/a de la finca sra de la limpieza)
Buenos días José Antonio,
Todo dependerá de lo que se haya contratado. El administrador puede tener el deber de hacerlo pero nadie le impide que cobre por el servicio añadido prestado. La confección de las nóminas lleva tiempo y normalmente se calcula en los honorarios, por ejemplo, una comunidad con trabajador pagará más al administrador que una sin trabajador en las mismas condiciones.
Gracias y un cordial saludo,
Javier
Buenas tardes y gracias por comentar,
No está obligado si no lo han acordado o lo pone en el contrato. Normalmente lo hacen los administradores pero lo valoran en sus honorarios puesto que es tiempo que dedican y el tiempo se valora económicamente.
Un cordial saludo,
Javier
Hola, mi duda es la siguiente, en mi comunidad no se solicitan presupuestos para la ejecución de ningún trabajo. El administrador dijo en la pasada reunión que no estaba dentro de sus competencias.
Se ejecutan trabajos sin ser aprobados en junta y otros aprobados no se realizan.
Esto ocurrió en la junta del año pasado, es todavía denunciable y a donde puedo dirigirme
gracias
Buenos días,
Lo más recomendable y económico es que inste al administrador y presidente para que se reealice lo que está aprobado. Ellos le darán las explicaciones oportunas, y si no le convence comentelo en la junta. Si el tema ve que es muy injusto siempre puede mpugnar el acta y demandar pero esa vía es mejor evitarla.
Gracias y un saludo,
Javier
En las zonas comunes del garaje de la comunidad de propietarios se han acostumbrado a dejar aparcadas motocicletas. A pesar de las innumerables veces que he llamado al Administrador de Fincas dándole cuenta de ello, porque al lado de mi plaza de garaje hay un espacio común más o menos grande donde dejan aparcadas motos, y éste me ha dicho que iba a resolver el problema hablando con el Presidente la cosa sigue igual. Hay acuerdos de la Junta de Propietarios donde ruegan a estos señores que dejen de aparcar sus motocicletas en zonas comunes.
En mi caso la molestias de estos individuos incívicos que utilizan zonas comunes, o sea de todos, para su uso particular como aparcamientos, es que cuando tengo que ir a dar al interruptor de las luces tengo que esquivar un montón de motocicletas e incluso para entrar en mi vehículo.
Me da que el Administrador de Fincas me está tomando el pelo, no es normal que muestre interés por la resolución del problema y luego las cosas sigan igual. No sé si demandar a la Junta Rectora, el Administrador forma parte de ella, para que se pongan las pilas y defiendan lo que es de todos en vez de consentir que los maleducados los conviertan en sus aparcamiento gratuitos.
Buenos días Isidro!
Si hay actas en la que se indica que no se pueden aparcar las motocicletas en espacios comunes simplemente hay que ejecutar el cumplimiento de dichas actas.
Por ello la comunidad o cualquier afectado podrá demandar a los vecinos que no las cumplan.
Pero demandar a la junta rectora lo veo difícil desde un punto de vista jurídico porque no sé hasta que punto tienen la culpa de que los vecinos no cumplan las normas de la comunidad.
Quizás poniendo un papel en la entrada en forma de cicrular se puede mejorar el tema.
Un saludo cordial y gracias por comentar,
Javier
Buenos días, mi consulta es la siguiente: Somos una comunidad compuesta por Viviendas 8, Garaje 10 y Local 1 desde el año 2.009 hasta el enero del 2.020 todo bien, pues los honorarios del administrador los cobraba de la siguiente manera, por sus servicios , Viviendas 552,00 euros. Garajes 145,00 euros,(limpieza, vado, ascensor, extintores,cerrajeria, cristaleria, fontanero, electricista, pintor etc), El local no tiene servicios por lo que me ha venido cobrando 65,00 euros.
En los Gastos Generales todos hemos contribuido a corde con nuestro coeficiente de los gastos,siguientes: Seguro, Protección de datos, Fotocopias, correo, Material oficina, comisión bancaria y las reparaciones de obras realizadas del edificio, y Bomba de achique,HASTA AQUÍ enero 2.020 Bien¡, ahora en febrero el administrador a parte de subir sus honorarios los ha colocado en el apartado de Gastos Generales por cuenta de ÉL, lo que significa que a mí por el local que tengo el coeficiente más alto de los propietarios y al cual no tengo servicios me afecta 1º que aun pagando los honorarios como venia realizándose, me supone aparte un incremento mensual de 12,00 euros más. Yo me he opuesto, pues los gastos de administrador han sido siempre individualizados para cada grupo Viviendas, Garajes y Local, pues los propietarios de las viviendas son distintos a los propietarios de los garajes y local, son bienes privativos. y cada grupo paga sus gastos indistintamente, Y sí los Gastos Generales en los coeficientes según cada escritura como se ha venido realizando. Y conforme a los estatutos de la comunidad.
En espera de su respuesta, quedo muy agradecido.
Muy Atentamente Alberola.
Muy buenos días y gracias por comentar,
Al ser un pregunta tan amplia le podría atender por TLF un ratito en el siguiente número 62311174. Muchas gracias y un saludo,
Javier Espín
Buenas noches.
En mi comunidad somos 18 propietarios, y en varias asambleas e pedido las cuentas y el libro de actas, siempre me lo han negado, y ahora se ha celebrado otra asamblea en la cual se a contratado un administrador, pues 55 años que tiene la finca nunca hemos tenido nadie para ministrar, siempre lo hemos gestionado nosotros.
Este administrador nos informa que se cerrara el actual libro de Actas y se legalizará un nuevo libro mecanizado en el Registro de la Propiedad por parte del Administrador.
Puedo ahora en la aproxima asamblea volver a pedir el libro de actas y las cuentas y sino me las quieren dar puedo impugnar la asamblea y llevar la junta a juicio, tengo dos cartas con acuse de recibo impugnado las asambleas y siempre me han dado callada por respuesta.
Que les parece y que puedo hacer.
Muchas gracias por su atención. Alfons
Buenos días Alfonso y gracias por comentar,
Exactamente qué es lo que impugna? Claro, que el administrador legalice el libro de actas no es excusa como para no mostrar el mismo a cualquier vecino. Debería enseñarle el acta y las cuentas.
Un cordial saludo,
Javier Espín,
623111743
Buenas tardes: Mi consulta es la siguiente en el año 2018, se aprobó en una junta que había que limpiar los canalones de la parte posterior del edificio y así quedó la cosa.
En enero de este año el administrador nos dice que hay un gasto de una empresa de construcción de 820€, le preguntamos de que es y dice que de una obra pero no sabe que, que ya nos mandará la factura al cabo de un tiempo nos manda la misma y pone que es de limpieza de canalones, habló con los demás y nadie sabe nada, u él sacó el dinero del banco con un cheque en blanco de los que pide que le deje firmado el presidente para pagar a la limpiadora y no tener que ir todos los meses a la oficina, al decirle que la obra no se hizo ya que para subir al tejado solo tiene la llave el presidente y los canalones cuando llueve siguen soltando Agus por todas partes, se lo hago saber y me contesta con chulería que si le voy a denunciar que ya tardo, que puedo para denunciarle y si es apropiación indebida o que ya que me costa que lo hizo en otro sitio y devolvió el dinero. Muchas gracias.
Buenos días y gracias por comentar,
Si tiene el administrador tanto descontrol que ni tan siquiera los vecinos saben qué día han ido a limpiar los canalones deberían plantearse el cambiar de administrador.
Yo le pediría el TLF de la empresa porque ellos debería explicar cómo accedieron a los canalones y si contactaron con alguien de la comunidad.
En todo caso parece un poco cara la limpieza de los canalones casi 1000 euros. Depende de si se han servido de medios auxiliares o de alguna grúa.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
jueves, 14/05/2020,
11:29.
623111743
Buenas tardes. Viivo en un último piso y tengo filtraciones en las terrazas, dos habitaciones y baño. Le mandé hace 2 años un email al administrador y vinieron a ver…pero hasta ahí. No he vuelto a saber nada. Pasa. Que hago?
Buenas tardes y gracias por comentar,
Le recomiendo que vuelva a insistir al administrador y a la presidenta, para que consigan presupuestos para el arreglo. Nosotros podemos recomendarle empresas que arreglan filtraciones.
Un saludo y quedo a su disposición por si tuviera cualquier duda,
Javier Espín,
jueves, 14/05/2020,
11:24.
Se me encomendó un trabajo como arquitecto. Se me facilitó copia del Acta de la Junta en la que se aprobaba mi presupuesto, en tanto urgía responder a un requerimiento municipal y la presidenta no vivía en la finca para rubricarlo. Completado el trabajo, no quieren abonarlo. ¿Creen que puedo reclamarlo judicialmente con la copia del Acta de la Junta que se me facilitó o creen que no es documentación suficiente?
Hola Rafael,
Creo que sí, pero se tendrían que adjuntar algunas pruebas más como por ejemplo si tiene alguna foto o si tiene el encargo realizado.
Si tiene cualquier duda quedo a su disposciión en el TLF 623111743, incluso para comenzar con el procedimiento de reclamación-
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 08/06/2020,
10:09.
Buenos días. Durante estos días de desescalada del COVID-19 el presidente de la comunidad, a través del Administrador de la finca, ha emitido una circular en la que unilateralmente y por decisión propia suprime el acceso de personas externas a la finca a las instalaciones de la misma, cuando en situación normal se permite el uso a externos de dichas instalaciones siempre que estén acompañados de un propietario. . La ley, en el momento actual, permite el uso de algunas instalaciones (p.e. pistas de tenis o padel), pero el presidente impide el acceso a externos. ¿Es función del Administrador evitar que presidente o junta se extralimiten de sus funciones y cometan deliberadamente acciones ilegales que limiten la libertad de los propietarios más allá de lo que limita la ley y las ordenanzas de Sanidad y Ministerios?
Hola Jorge buenas tardes y gracias por comentar,
Eso supone una extralimitación del presidente o del administrador de la comunidad. Es ilegal dicha limitación acordada así.
Un saludo y quedo a su disposición por si tuviera cualquier duda,
Javier Espín,
Administración.
domingo, 07/06/2020,
17:45.
Buenos días, durante el Covid-19 nuestro administrador de fincas ha fallecido. ¿Qué podemos hacer en este caso para recuperar las actas, NIF, y toda la documentación de la comunidad? ¿Los herederos tienen alguna responsabilidad civil? Por ejemplo, se han devuelto recibos desde su fallecimiento al no haber nadie controlando las cuentas de la comunidad…
Había una persona trabajando con el administrador, pero no sabemos si es un empleado o es socio, ¿donde podríamos obtener esa información? Con esta persona es imposible contactar.
Les agradezco de antemano su ayuda, gracias y un saludo
Jose
Hola José buenos días,
Si se firmó contrato con una empresa seguirá en vigor.
Si se firmó con una persona entiendo que queda extinguido y la comunidad tendrá que elegir otro administrador o bien aceptar la sucesión del socio que os proponen.
Lo mejor es hablarlo con ellos. Si me facilita un Nº de teléfono le puedo llamar para ayudarle, si lo prefiere puede llamarme al 623111743.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 22/06/2020,
12:04.
Cuando una empresa venga hacer el mantenimiento de las calderas de un edificio .
Tiene que haber alguien presente para garantizar que el trabajo se realice?
Y de ser a si de quién sería esa obligación?
Hola buenos días y gracias por el comentario,
No es necesario,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 22/06/2020,
12:02.
Hola, recientemente he comprado un piso, en concreto un bajo con salida exclusiva a un patio. He comunicado al administrador que quiero sanear el patio porque hay muchas humedades. Acondicionarlo para evitar estas humedades y me responde que no pueden realizar ninguna junta extraordinaria para comunicárselo a la comunidad porque como son 12 vecinos no pueden juntarse en el portal por falta de espacio. Le he comunicado incluso por escrito que yo asumiría todos los gastos. L
El estado de alarma finalizó el 21 de junio, ¿puede darme esa contestación?
Un saludo y gracias
Hola buenos días María y gracias por comentar,
En efecto parece ser una excusa. La comunidad se puede reunir en un espacio libre, por ejemplo en un parque cercano o en cualquier otro sitio. Es cierto que no es recomendable juntarse 12 vecinos en un portal pequeño porque hay que guardar distancias eso sí.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
viernes, 26/06/2020,
8:58.
Hola!!
Ahora se pueden hacer juntas. Que no ponga excusas y que la haga en un parque o cualquier otro lugar,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administrador y abogado.
jueves, 02/07/2020,
14:18.
2014 – Compra de piso
2015 – Presentación cuentas 2014 cargándome gastos del garaje y no tengo parcela – Reclamo
2015/2017 – Reclamo en todas las reuniones para que se corrija y solo se me impute el 4% como se indica en las escrituras.
Por fin se recoge en acta el acuerdo para la corregir la imputación de los gastos del garaje pero no termina de aplicarse por la falta de colaboración de algunos propietarios que no terminan de facilitar los porcentajes de propiedad de la casa.
Cuando el administrador solicita estos datos a la Cámara de la Propiedad y está a la espera de recibirlos, se le despide de la noche a la mañana, con lo que siguen quedando pendientes los ajustes.
2018 -Nueva administración, otra vez a comenzar con el mismo tema, hasta que consigo que se vuelva a recoger en acta.
Pasa el tiempo y todo sigue igual.
2019 – Las cuentas de 2018 otra vez mal, siguen cargándome por todos los gastos del garaje.
Como no veo otra salida para que la administración de la finca deje de pasar de mis reclamaciones, les informo por escrito que, a cuenta de todo lo que tengo pagado de más y hasta que regularicen las cuentas, mensualmente haré una aportación inferior a la cantidad asignada ya que no se ajusta a la realidad y estoy financiando a la comunidad, siendo además una cantidad que nunca se me iba a reintegrar sino que se quedaría en la caja de la comunidad.
2020 – En la presentación de las cuentas de 2019 , en la mitad de la reunión y sin haber recibido ningún comentario ni aviso nunca, a pesar de seguir teniendo saldo a mi favor, la administración me sorprende tachándome de deudora y poniendo a todos los vecinos en mi contra por no haber hecho los ingresos mensuales por el total sino por la cantidad que había estimado, cuyo hecho se le había comunicado en su momento por escrito.
Tras ese golpe bajo, al día siguiente solicito cita con la administración para que me aclare, en la ley de la propiedad horizontal, dónde pone que, con saldo a mi favor, soy deudora, porqué no se me permitió votar, por deudora, en la reunión, etc. pero su respuesta es que no tiene tiempo que tiene mucho trabajo.
Por tal motivo, desearía conocer qué pasos podría seguir para salir de este atolladero y si he obrado mal en algún momento y qué ha hecho mal el administrador. Gracias
Buenos días y gracias por comentar,
Esta duda es demasiado larga como para aclarar por aquí, si es tan amable de facilitarme su Nº de teléfono o de llamarme al 623111743 podríamos ayudarle en lo que podemos,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 29/06/2020,
11:13.
Buenos Días, Desde hace un año aproximadamente estoy solicitando la reparación de la tubería del bajante del tejado del edificio de donde resido pues cuando llueve bastante sale el agua por el codo roto o no sabemos por donde y a chorro enorme golpea en las baldosas del suelo de la terraza de mis bajos (imagino que también la terraza es considerada zona común) para ver exactamente hay que subirse a una altura de 3 pisos por no haber otro acceso con plataforma exterior. Según el presidente y sin verlo esto podría ser por no tragar por la cantidad de agua que lleve la conducción principal y hace que sobresalga por arriba. Es una opinión, no me interesa,salga por donde salga hay que reparar, solo no se arreglara y repito sucede desde hace un año cuando el edificio tiene 15 años y nunca había sucedido. Yo solo pido de resolver de una vez, pues después con el tiempo si no actuamos tendremos que reparar también la terraza. El presidente como ademas es propietario pero no vive en el edificio, no tiene ninguna prisa y el Administrador (Administrador de fincas, ) dice que no puede hacer nada sin la autorización del Presidente. Total que el uno por el otro la casa sin barrer. Como puedo resolver? Como presiono al Administrador ? como presiono al Presidente? Estaré muy agradecido por sus consejos
Saludos
Carlos
Hola buenas tardes,
Puede avisarle cada tres días periódicamente tanto al presidente como al administrador. También enviar un burofax, y si en un plazo razonable no han realizado nada podría incluso demandar a la comunidad.
Tiene que ser paciente e insistente, pero también tienen que ir informándole de las gestiones que van realizando para reparar su avería.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Abogado y administrador. TLF 623111743.
jueves, 02/07/2020,
14:14.
Buenos días.
mi pregunta es la que sigue: ¿Puede una junta de gobierno de comunidad no abrir la piscina como zona común sin votación vinculante y sin estar en estado de alarma, cuando las autoridades sanitarias no desaconsejan su uso?
Hola Tania,
No puede hacerlo, si quiere más información estamos a punto de publicar un artículo sobre eso,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Abogado y administrador.
jueves, 02/07/2020,
14:12.
Buenos días,
He visto consultas similares pero me gustaría asegurarme que la medidas que voy a tomar son las correctas.
En diciembre debido a una tormenta, el tejado del edificio fue dañado causando goteras y humedades en mi vivienda ya que está en la última planta.
Desde entonces he contactado en varias ocasiones la gestoría que administra la finca para ver cuándo iban a arreglar el tejado para poder también abrir una siniestro con mi seguro de hogar para que alisen las paredes y pinten la casa. Al principio me decían que esperaban que la CCAA les cubriera los gastos de arreglar los daños. Después cuando se vio que no iba a ser posible, me dijeron que primero habría que celebrarse una junta – me comunicaron que la junta se celebraría en agosto donde hablarían con el presidente de la comunidad (9 meses después de los daños ocasionados). Les he pedido que me propocionaran el contacto del presidente de la comunidad ya que ellos intentan convencerme que no pueden hacer nada hasta que no hablen con él – tarrea que también esperará a agosto.
Durante el tiempo del estado de alarma, considerando la situación decidí esperar pensando que se comunicarían conmigo una vez levantado el confinamiento.
Ya que no estoy dispuesta a esperar más porque las goteras en la casa hacen la situación peor cada día que pase, he decidido enviar un burofax a la gestoría reclamando que los daños de las zonas comunes se arreglen lo antes posible (también ya que la gestoría ya no quiere comunicarse conmigo). De ahí esperaré su repsuesta durante 15 días y en su defecto, abriré una demanda civil.
Cualquier sugerencia es bienvenida.
Gracias
Hola Kalina,
Su procedimiento es correcto. Hay que estar detrás de la comunidad repitiendo varias veces y si no te hacen caso tendrás que enviar burofax y luego demanda. Cualquier cosa que necesite quedo a su disposición,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Abogado y administrador
jueves, 02/07/2020,
13:11.
Aprovechando la situación del estado de alarma COVID19, nuestro administrador de fincas ha pasado una encuesta (para sustituir la junta anual) cuando desde la presidencia propuse el aplazamiento y la levantado acta poniendo mi firma, impugnar el acta cuesta mucho dinero. El acta lleva mi firma y no sé si el administrador tiene poder para ponerla. Andar con demandas tiene costes muy altos y riesgos.
Gracias de antemano.
Hola buenos días y gracias por comentar,
Las encuestas no son vinculantes y no son legales actualmente así que es como si no existiera a los efectos legales,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
jueves, 09/07/2020,
9:14.
Hola:
En el último acta de junta de vecinos, el administrador ha incluido un listado de normas, la mayoría de las cuales no fueron discutidas en junta. Tampoco aparecen en actas anteriores, por lo que tiene toda la pinta de que el presidente actual se las ha sacado de la manga y le ha dicho que las incluya. ¿Esto es legal? Entiendo que las normas tienen que discutirse y votarse en junta. ¿Es un acta nula? ¿Qué tendríamos que hacer los vecinos que no estamos de acuerdo para que esas normas no votadas no figuren en el acta? ¿Incurre el administrador en alguna falta? Muchas gracias por la ayuda.
Hola buenos días y gracias por comentar,
Las normas hay que debatirlas y aprobarlas en junta. No pueden ser aprobadas de forma unilateral por el presidente. Mientras el acta no se impugne surte efectos legales, no obstante, creo que deberíais comentarlo en la próxima junta para que de verdad se debatan y discutan por los vecinos con toda legitimidad.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
viernes, 10/07/2020,
9:14.
Buenas noches y éxitos por su desempeño en asesoramiento.
Mi inquietud es la siguiente, llevo año y medio viviendo en una comunidad de 94 viviendas y jamás he visto personal de la limpieza, me dirigí primero con el Presidente de la comunidad y me refirió que con el administrador el cual acordamos una cita y tampoco supo responderme, por el personal de la limpieza y mucho menos el nombre de la empresa de la limpieza… Y no obstante de eso, el presidente de la comunidad lleva ejerciendo este cargo más de “5” años… Es normal.?… Deseando pronta respuesta. Gracias y un cordial saludo.
Buenos días Sandra y gracias por comentar,
Es muy raro eso que comenta. ¿La comunidad está limpia? Alguien la tiene que comentar. También le tienen que dar los datos de la empresa de limpieza en el caso de que lo requieran.
Si puedo ayudarle en algo más me puede llamar al 623111743
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 13/07/2020,
12:17.
Muchísimas gracias.
Deseando, comunicarme pronto con ud.
Bilbao, 12-de julio de 2020
Buenos días, Señor Espín. Estoy gratamente sorprendido por su labor. Muchas gracias.
En mi comunidad tenemos un administrador Colegiado Nacional, a la vez que en Colegio de Bizkaia, según consta en su currículo. El cual se niega a realizar los pagos y cobros de la comunidad, realizando solamente el control de los cargos en la cuenta. Cuando es necesario realizar un pago no domiciliado, como se niega a estar autorizado en la cuenta bancaria, y dichos pagos debe hacerlos la presidenta/e de turno.
Mis preguntas son: 1º puede negarse, 2º puede exigirle un solo propietario con independencia que el resto de la propiedad lo tolere, que realice íntegramente todos los pagos sin obligar al presidente/a ha hacerlos. 3º ¿Qué se puede hacer? Para que cumpla.
Tanto en su pág., web, como en la oferta que dio origen a su contratación, reproduce exactamente lo que dice el Art, 20 de LPH.
Atentamente.
Buenos días!
El problema que tendrá el administrador es que al no tener autorización en la cuenta bancaria no tiene firma ni para transferencias ni para firmar cheques.
En la próxima junta se le pueden dar poderes al administrador para que tenga firma en el banco, ya sea mancomunada junto con el presidente o si tenéis confianza en él directamente individualmente.
Cualquier duda quedo a vuestra disposición en el TLF 623111743,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administrador y abogado.
lunes, 13/07/2020,
12:21.
Buenas, quisiera saber si yo como presidente de una comunidad, ante la falta de dinero en esta, puedo llegar a un acuerdo con el administrador para que este nos preste dinero, a la comunidad, y afrontar los pagos como de honorarios de porteria y otros objetos. Saludos y felicitarles por este consultorio.
Hola Luis gracias por comentar!
Se puede pedir dinero prestado a cualquier profesional o empresa pero siempre que lo apruebe la junta de vecinos. Entonces tendría que convocar junta, proponer el tema y que se apruebe. Esto lleva consigo unas implicaciones fiscales, puesto que la comunidad de propietarios tendría que declarar el modelo 184 de Hacienda,
Un saludo cordial,
Javier Espín,
623111743
Y si no quisiera que se enteraran los vecinos porque se acabó el dinero a mitad de año y el administrador me dice que lo deja a la comunidad y luego lo repone y ya está?. Gracias por responderme.
Saludos
Hola. Soy presidente de la Comunidad y desde hace años acordamos en junta que cualquier obra que se si hiciera, fuera a nivel de Comunidad o particular, sería totalmente legal. Y todo ha funcionado muy bien hasta ahora, que han comprado y están haciendo obras mayores en una vivienda, han empezado por tirar las paredes. Le he enviado vídeos y fotos de los escombros que bajan por la escalera y cargan en una furgoneta, y un audio con los golpes que se oyen que es brutal. He hablado varias veces con este vecino y se lo pasa todo por el arco del triunfo, piensa hacer la obra ilegalmente sin pedir la licencia de obras, para ahorrarse dinero. La última vez que hable con él, tuvimos una bronca impresionante.
El administrador me dice que llamemos a la policía. Y esto es algo que no entiendo, que yo tenga que denunciar a un vecino, con el que me voy a cruzar todos los días por la escalera y seguro que me va a pedir cuentas por haberlo denunciado. No tengo ningún miedo, pero considero que es el administrador quien tiene que hablar y denunciar si fuera necesario y no yo. El vive fuera de la ciudad, trabaja en un despacho fuera de la comunidad y solo viene a las juntas. No tiene que convivir todos los con alguien que has denunciado. Necesito saber que hacer y si puedo enviar una carta de queja formal al administrador para que quede constancia de este hecho. Gracias de antemano
hola buenas tardes y muchas gracias por comentar,
Con respecto a la pregunta le puedo decir que cualquier modificación de los elementos comunes tiene que ser votada en Junta, por lo tanto le puede pedir administrador que realice una Junta extraordinaria y se estudia si se realizan medidas judiciales contra el vecino en cuestión, pagadas por la comunidad.
El administrador además tiene que requerir al vecino para que cese en sus actividades molestas e ilegales.
Cualquier duda añadida quedo a su disposición en el TLF 623111743
Un saludo cordial,
Javier
Buenos días, en mi comunidad de vecinos de la cual soy presidente, se ha cesado al anterior administrador y elegido otro. El problema es que el anterior no nos entrega la documentación del Inmueble solicitada hace ya meses por el presente administrador; por pasiva y por activa. Le ha bloqueado el teléfono y no recoge burofax ni contesta a las cartas. Por mi parte también he recibido el silencio como respuesta. Conclusión: optamos por denunciarle, pero la sorpresa es que, he tenido que ir yo personalmente a poner la denuncia, tirarme toda la mañana y parte de la tarde haciendo cola. Mi pregunta es la siguiente: Es obligación del nuevo administrador hacer esta gestión?, o le corresponde al presidente.?. Hasta ahora creí que el presidente sólo tenía que firmar y las denuncias eran cosa del administrador… Por otro lado mi denuncia ha sido por lo penal al ir a comisaría (aconsejado por el nuevo administrador), porque dijo que las denuncias civiles son más lentas y requieren de abogado y procurador y que las penales va en primera instancia una pareja de agentes a inquirirle la documentación al adm. denunciado… Una observación: el anterior administrador no es colegiado, y no ha recogido por eso, el burofax enviado por el Colegio de Administradores, de aquí; de Valencia-Castellón. Volviendo a la primera pregunta: quién debe encargarse de presentar denuncia personalmente?. Muchas gracias anticipadas por la respuesta.
Hola buenos días!
Nosotros siempre hacemos la denuncia. Obviamente la comunidad es el cliente y hay que tratarla bien y no vas a hacer al presidente estar en una cola durante toda la mañana si el pobre presidente no cobra de la comunidad. Entonces la respuesta es la siguiente: un buen administrador (o respetuoso con el tiempo del presidente) hubiera hecho él la denuncia o incluso hubiera mandado a un empleado.
Es cierto que lo penal va más rápido, dentro de la lentitud del aparato burocrático funcionarial.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Abogado y administrador.
martes, 28/07/2020,
12:21.
Buenos días,
Desde hace un tiempo mis vecinas han decidido que la escalera es como su salón y realizan sus tertulias de 3 horas por la mañana y otras 3-4 horas por la tarde. Concretamente, se sacan sus sillas y se colocan en mi misma puerta. Por supuesto, sin mascarilla ni nada y negándose a facilitarme el paso sin correr riesgos de posible contagio. Se lo comunique al presidente pero como son conflictivas y él se muda, no hizo nada. El administrador de fincas como el presidente no toma cartas en el asunto, tampoco hace nada. Así que mi pregunta es la siguiente, ¿es legal que estén en zonas comunes sin guardar distancia? ¿se puede denunciar directamente?.
Muchas gracias
Buenos días y gracias por comentar,
Las directrices del Colegio de administradores son las siguientes:
CONCLUSIONES
a)Uso obligatorio de mascarillas en la totalidad de espacios abiertos y cerrados de las comunidades de propietarios salvo a la hora de realizar deporten al aire libre siempre y cuando pueda garantizarse la distancia interpersonal.
Por lo tanto, como las personas que realizan la tertulia no son deportistas que guarden distancia de seguridad a pesar de realizar una actividad física de movimiento de diafragma (jeje), tienen que llevar mascarilla.
Por otro lado, de cara a la LPH podría haber un problema de molestias o ruidos a usted como vecino. En la próxima junta podría plantear el tema y podría incluso demandarlas por actividades molestias,
Un saludo y quedo a su disposición por si tuviera cualquier duda en el TLF 623111743,
Javier Espín,
Administración.
jueves, 30/07/2020,
9:57.
un local -pub- situado debajo del edificio comunitario y peteneciente al edificio, produce ruidos molesto. Cabe efectuar la denunciad (además de policía,etc) al Administrador para que intervenga comunicandose con ele propeitario del local para transmitir el problema y tender a la solución del mismo? gracias
Buenos días!
Efectivamente, el administrador puede requerir al propietario del local para que trate de reducir los ruidos. En caso de que no minimice los ruidos se puede proponer en una junta la demanda, es decir, que la comunidad le demande judicialmente de forma paralela al procedimiento administrativo que se comienza por denuncia ante la policía municipal,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administrador de fincas y abogado
domingo, 02/08/2020,
14:45.
Tenemos un problema de ruido de aparatos de aire acondicionados dentro del patio de luces, había 7 en 2013 le trasladé a la administradora las molestas y dijo que hablara con ellos, ahora hay 5 aparatos más dentro del patio de luces, dice que llame a la policía el cual hice 4 veces y ellos me han dicho que la admistradora debería saber que estás prohibidos la instalación de éstos aparatos dentro del deslunado. Quisiera saber si es obligación de ella de comunicar a los vecinos de esta prohibición y comunicarlo también al ayuntamiento y exigir que retiren éstos aparatos porque así lo exige la normativa en cuanto a instalaciones de unidades exteriores de aparatos de aires acondicionados. Muchas gracias.
Buenos días y gracias por comentar,
Sí técnicamente debería saberlo, pero cada Ayuntamiento es un mundo y es probable que no lo sepa. Entonces una vez sabido efectivamente debería comunicar a los vecinos la prohibición y hablar el tema en la próxima junta.
Si los vecinos aprueban no retirar los aparatos de aire acondicionado estaríamos ante un acuerdo nulo de pleno derecho y no sujeto a plazo de prescripción para su impugnación, pero que hasta que no se impugne y decretado contrario a derecho por un juez, el acuerdo sería válido,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
domingo, 23/08/2020,
12:56.
Buenas Tardes:
Caso de un Sr. que es administrador de la finca de mi comunidad y actúa como secretario.
Nos envía resúmenes trimestrales de lo que el llama Ingresos y Gastos que parecen más bien Entradas y Salidas de Caja.
Le he solicitado:
1.- Movimientos de la c/c de la CP desde la que se cargan los recibos
– A priori se niega. Le he solicitado al Presidente este detalle
– Caso de que en estos movimientos observe:
– Salidas en efectivo. Esto es un delito?? Tipificado en algún código?
Podría plantearse un alzamiento de bienes, al ser una c/c un bien de la CP??
2.- Relación de facturas que justifiquen los movimientos de la c/c
– Caso de que no se presenten. Esto es un delito? Tipificado en algún código?
Podría plantearse un alzamiento de bienes, al ser una c/c un bien de la CP??
3.- Relación de contratos que justifiquen las facturas
4.- Su factura con IVA o declaración jurada de haber realizado una Imputación de Renta de sus servicios
Caso de no facilitarlo puedo incoar una denuncia ante la AEAT por fraude fiscal?
5.- Modelos 347 de los últimos 4 años en periodo prescripción
Caso de no facilitarlo puedo incoar una denuncia ante la AEAT por fraude fiscal?
6.- Clave digital de acceso de la CP. Como PJ sin personalidad está obligada a comunicarse con las AAPP
Busco que si alguna de la información que facilite no sigue el ordenamiento jurídico actual, solicitar al Presidente el cese
Entiendo que a tenor del CC, Libro II, Título III de Comunidad de Bienes estoy habilitada como miembro de la CP a tomar acciones en beneficio de toda la CP mientras no impliquen la modificación de la cosa (es decir lo comunitario)??
Adicionalmente pretendo que el administrador actual asuma cualquier obligación accesoria por mala praxis en su relación con AEAT
Entiendo que al no tener personalidad jurídica la CP, la responsabilidad recae en todos los miembros de la CP y la no sujeción al ordenamiento jurídico es algo que se puede incoar unilateralmente… Para explicar a uno que no sepa… ante un comportamiento ilícito implica cese automático
Estoy buscando un nuevo Administrador que lleve la gestión.
Entiendo que puede solicitar la información al actual y si éste no la facilita el Colegio de Administradores de Fincas puede actuar de oficio por intrusión en la profesión Correcto??
Caso que en el traspaso de la información se observen malas praxis, transferencias no justificadas etc… Le corresponde al administrador actual restituir el dinero .. so pena de cárcel?? a partir de qué cantidad ??
Disculpe si me he extendido pero tenemos una situación muy delicada y quiero asegurar el plan a seguir.
Agradeciendo su colaboración
Atentamente
María
Buenos días María,
Movimientos en efectivo no son delito.
Tampoco la falta de presentación de facturas, sino que habrá que solicitarlas al proveedor. En caso de no entregarlas hay que solicitarlas por burofax u otro medio fehaciente y si siguen sin entregarlas comunicárselo a hacienda con el fin de que te devuelvan el IVA.
Usted no está habilitada a tomar acciones judiciales en nombre de la comunidad sin un acuerdo en junta de propietarios que así lo indique, y quien será el representante será el presidente que representa legalmente a la comunidad de propietarios. Otra cosa es que usted pueda realizar las acciones judiciales que estime pertinentes para solicitar lo que quiera, pero no en nombre de la comunidad sino en el suyo propio.
No entiendo la pregunta en la que menciona al Colegio de Administradores de Fincas, pero el resumen es que el Colegio de administradores de fincas no hará gran cosa, como mucho requerir al administrador pero con mucha demora. No tendría mucha esperanza en esa vía.
Por otro lado, si el administrador se ha quedado con dinero (cosa muy improbable) sería un delito de apropiación indebida con pena de cárcel como usted indica.
Lo más normal es que según me cuenta quede todo en que el administrador no es muy profesional y que se le destituya en junta, pero nada más.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administrador y abogado
lunes, 31/08/2020,
10:09.
Muchas gracias Javier:
En lo que refiere a su observación:
1.- … pueda realizar las acciones judiciales que estime pertinentes para solicitar lo que quiera, pero no en nombre de la comunidad sino en el suyo propio.
Estoy actuando en nombre propio.
2.- … Lo más normal es que según me cuenta quede todo en que el administrador no es muy profesional y que se le destituya en junta, pero nada más.
Con esto ya me conformaría. Mi idea es buscar argumentos para asegurar que se va y transferir la gestión a una SL que es Administradora de Fincas.
3.- Actuaré motu proprio presentando una denuncia a AEAT
Muchísimas gracias.
PD Entiendo que es la responsabilidad de todos erradicar las prácticas no plausibles y estoy decidida a conseguirlo en mi ámbito de actuación.
Buenas tardes, hemos decidido poner el ascensor en la Comunidad, se han realizado todas las acciones en Junta y el Administrador ha realizado todas gestiones de formalización de contrato con la Empresa de ascensores. Mi pregunta es quien debe realizar el seguimiento de la obra y si se están cumpliendo y realizando las obras según el presupuesto que supervisó el Administrador???.
Hola buenos días Juan y gracias por comentar,
Si no figura nada en el contrato suscrito con el administrador, entonces no tendrá la obligación de desplazarse periódicamente a la obra. Todo depende del presupuesto que os envió a la hora de contratar los servicios de administrador, si incluía esa ventaja o no.
En caso contrario el administrador sólo tendrá la obligación de acudir a la finca donde se están realizando las obras si recibe algún aviso o anomalía por parte de algún vecino o técnico.
Si la comunidad quiere tener a alguien que revise la obra puede contratar un técnico o arquitecto.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
viernes, 04/09/2020,
11:22.
Por el patio de luces discurren unos tubos de calefacción forrados con esponja negra que estaban pintados de blanco, pero han cambiado el forro por otro negro que los cubre y no los han pintado, con lo que se ha producido una alteración de elementos comunes y molestias a mi por ser visibles desde cada una de mis habitaciones.
Se niegan rotundamente a pintarlos o cubrirlos con regleta blanca como lo han hecho otros.
En cada junta general lo reclamo y pido conste en acta esta petición, sin conseguir nada, ni siquiera
el administrador lo figure en acta, por lo que la mayoría de vecinos, sobre todo los que no asisten a las juntas, ignoran este problema, que afecta a todos por tratarse de elemento común, pero que a nadie molesta porque no los ven.
Al administrador le he enviado numerosos escritos pidiéndole que interese a los infractores, sea subsanado este tema. Ni caso. No les ha enviado escrito alguno. Me da la sensación de que este administrador va a favor de los infractores, pues en una junta a la que no pude asistir, en ruegos y preguntas se hizo una votación, sin figurar en convocatoria, sobre si les molestaba a los vecinos esta alteración de elementos comunes, como a nadie les molesta, porque nos los ven, votaron todos menos dos que no les molestaba.
He pedido al administrador numerosas veces, que por lo menos conste en acta mi reclamación de alteración de elementos comunes, sin conseguirlo.
De esta forma da la sensación a los vecinos que no asisten a las juntas, que en la comunidad todo funciona perfectamente, cuando no es así.
Al tratarse de una alteración de los elementos comunes, me gustaría conocer si se debería figurar en acta, así como si el administrador debería comunicar por escrito a los infractores la obligación de restaurar los daños.
Agradezco de antemano la información solicitada.
Un saludo
Buenos días José y gracias por comentar,
Desde mi punto de vista el cambio de color de uno blanco por una negro es una alteración menor, pero no deja de ser alteración, por lo que más aún cuando le molesta a uno de os propietarios debería mencionarse en acta y lo más importante: si lo pides, el administrador tiene la obligación de introducir ese punto en el orden del día de la siguiente convocatoria.
En ese punto lo podéis hablar. No obstante el color puede ser elegido por mayoría simple así que se puede votar.
Un saludo y quedo a su disposición por si tuviera cualquier duda,
Javier Espín,
Administración.
viernes, 11/09/2020,
9:14.
Buenas tardes.
Tengo un problema con un edificio de apartamentos colindantes con mi propiedad.
Puedo pedirle al administrador de mi comunidad de vecinos que medie entre ellos y yo para solucionar el problema?
Hola buenas tardes!!
Si el problema no afecta a elementos comunes del inmueble el administrador no tiene obligación de mediar. Sin embargo, se lo puede pedir e igual le ayuda como favor…
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
jueves, 10/09/2020,
18:12.
Hola buenos días: Muy agradecido por responder.
Quiero aclarar un poco mas este asunto. Esos tubos que comento forrados con espuma negra, hace mas de 20 años se quedó en junta que debían, por lo menos, ser pintados de blanco, como así se hizo. Otro vecino lo cubrió con regleta de plástico blanca.
El problema es que cambiaron el forro que había blanco por otro de espuma negra y no lo quieren dejar como estaba, o sea, blanco.
Esos tubos discurren por el patio de luces (elemento común) y como creo, el patio de luces está para dar luminosidad a las habitaciones de todos los vecinos.
Con esta actitud de no querer pintarlos de blanco afean notablemente el citado patio, lo que va en contra de los intereses de la comunidad y al mismo tiempo, al vivir yo en el mismo nivel, tengo que visionar la tan desagradable imagen desde cada una de mis habitaciones. (son dos tubos paralelos siendo el grosor de cada uno de unos 8 cms. que discurren por toda la pared del patio de luces), con la particularidad que, debido a la lluvia van dejando unos rastros negros que lógicamente afean muchísimo mas esa pared.
Como decía anteriormente, el administrador pasa olímpicamente del tema, ni siquiera le ha enviado carta alguna para decirle debe corregir esa alteración del elemento común. De todas las omisiones en acta de todo esto le he enviado escritos con ruego sea rectificado y ya son tres juntas generales que no mencionada absolutamente nada de esta irregularidad, y me canso de enviarle escrito y ni caso.
No se que hacer, si dirigirme al Colegio para informar de la negligencia de este administrador, o que.
Os agradezco vuestra información al respecto. Voy a cumplir 82 años, posiblemente sea esto lo que motiva la actitud del administrador.
Muy agradecido.
Un saludo afectuoso.
Buenas tardes,
Tenemos un problema con la reja de protección del ascensor, que impide su funcionamiento, ya ha pasado mas de 1 mes que hemos reclamado a la administradora y aun no tenemos respuesta. Tenemos vecinos con mobilidad reducida y una embarazada de 8 meses que dependen de ellos, ya no sabemos como reclamar. Es urgente, se puede denunciar o hacer algo?
Hola buenos días Aline y gracias por comentar,
Si es urgente lo mejor que puede hacer es presentarse en las oficinas del administrador y hablar con el presidente. Insistiendo que eso se tiene que arreglar y que pidan presupuesto para arreglarlo y lo acepten,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
miércoles, 23/09/2020,
14:19.
Buenos días,
En mi comunidad cada vez que se hacen obras o cualquier arreglo no pasan las copias de las facturas, lo que hacen es pasar un documento antes de pagar que está hecho por el administrador y donde simplemente se detalla que es lo que paga cada propietario pero claro no lleva ni el cif de la empresa ni el teléfono. No es nada legal para poder reclamar si veo algún problema. Y así ¿cómo se que lo que pago es lo que debo pagar realmente ?.
Entonces mi pregunta es, ¿el administrador no debería mandar copia a los propietarios de la factura con cif y todos los datos de la empresa? Por que en los dos últimos desatascos no dieron ni presupuesto y por ejemplo en uno de ellos la comunidad que somos unos cinco propietarios supuestamente pagamos más de 2400€ entre todos por dos mañanas unas horas ( digo supuestamente porque no tengo nada legal que acredite que todos pagaron lo que ponía) (los propietarios son familia menos yo).
Me dijeron que me enseñarían las facturas en el libro de actas en la próxima reunión pero de repente quieren hacerla por Internet sin ni siquiera haber firmado para poder hacerla así y la verdad estoy dudando de que me las vayan a enseñar…
A parte de la pregunta de las facturas a ver si pueden sacarme de dudas también en esto por favor
¿es legal hacer la reunión vía internet sin haber firmado antes de manera presencial por ello? Y ¿cómo se hace de manera telemática si hay que firmar algo? ¿Sería válido?
Si me pudieran echar una mano con mis dudas por favor.
Gracias por su atención y un saludo.
Hola buenas tardes y gracias por comentar!
Usted como propietario tiene derecho a tener copia de la factura. Puede darse el caso de que la emrpesa no le mande la factura, en tal caso tendría que reclamarla el administrador fehacientemente y si siguen sin enviarla, poner una reclamación a la empresa. Un truco es no pagar el trabajo hasta que no manden la factura del mismo.
Con respecto a la reunión por internet, en la Ley de Propiedad Horizontal no está recogida por lo que no sería legal (creo que salvo si usted está en Cataluña).
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
domingo, 27/09/2020,
22:07.
Hola muy buenas, compré un piso en Julio 2020, al hacer obra el Ayuntamiento me obliga informe de arquitecta para revisar vigas de madera de baño y cocina, han salido 3 vigas mal a cambiar, estoy sin tres vigas y el administrador no hace la derrama urgente aún diciéndole la arquitecta que eso se puede caer, dice que la vecina del 4° en 2009 se pago ella la vigas aún siendo la obra comunitaria, y ahora todos los vecinos dicen que se pagaron ellos mismos obras que eran comunitarias, no se niegan a que se pague mi obra comunitaria, pero dicen que a ellos también se les pague lo que hicieron en 2004 , 2007 y 2009, lo curioso es que no hay ningún acta con ningún tipo peritaje de algún arquitecto, y por toda esta pelea llevamos un mes y las paredes sin 3 vigas, mis preguntas son las siguientes.
¿Esta obligado el administrador a crear la derrama sin Junta extraordinaria viendo que es urgente por posible caida de la fachada? Si es si a quien reclamo para que le advierta y obligue a crear la derrama y ejecutar la obra.
¿Pueden reclamar los vecinos lo que gastaron por su cuenta y riesgo hace 11 y 15 años sin ningún tipo de peritaje de ningún colegiado? Y si pudieran tengo yo la obligación de pagar habiendo comprado en 2020 y con certificado de que no hay ninguna deuda pendiente por parte de la vendedora?
Hola buenas, tenemos Administrdor de Fincas en nuestra comunidad, pero hay un vecino que ya puesto en hacta ha puesto silicona en ventanas de la comunidad, hace obras en el patio de luces de uso privativo pero de propiedad comunitaria, mete motos en la vivienda, la popne en funcionamiento y sale humo por la ventana hay fotos de ese humo, y hay pisos interiores, ha agredido ya a algun vecino por protestar, por eso ya nadie protesta, deja perro suelto en zonas comunes, cierra jardines comunitario con objetos encontrado en obras como alambrada, poster de desague etc… ya se le ha comunicado a los administradores con fotos etc… Se podria acudir al colegio de administradores para que miraran la dejadez del administrador, ya que la mayoria de vecinos por temeridad no quieren decir nada en las reuniones de propietarios gracias.
Hola buenos días y gracias por comentar,
Es la junta de propietarios la que tendría que acordar demandar a ese propietario. El administrador os podrá asesorar sobre la legalidad pero tampoco puede hacer mucho más, ni mucho menos buscar el enfrentamiento con el vecino. La vía es siempre la misma, que la comunidad demande, y que los afectados demanden o incluso denuncien si es que hay agresiones,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
miércoles, 07/10/2020,
10:54.
Carme dice:
octubre 4, 2020 a las 3:16 pm
Tu comentario está pendiente de moderación.
Envié este comentario y me dice que está pendiente de moderación, veo que hay otros posteriores y tengo duda de si se recibió. Gracias.
Buenas tardes, me gustaría saber qué pasos ha de realizar el nuevo administrador al cesado para solicitarle cierta parte de la documentación que falta es muy importante para la comunidad y no la entrega.
El administrador antiguo compró el edificio y vendió los pisos a los inquilinos que quisieron, el se quedó con 5, tres a nombre de una sociedad y dos a su nombre (bien, en el de su madre el era su representante legal).
A causa de dos vecinas incondicionales no lográbamos echarle, después la balanza se inclinó y logramos cesarle.
Entre otras faltas graves está que tardó cinco años en hacer la última reunión (donde lo cesamos) en la misma no aprobamos cuentas hasta disponer de la documentacióni. Esta fue entregada en parte, pues no obtuvimos los extractos bancarios de pagos y cobros de los dos últimos años. Al parecer canceló la cuenta comunitaria y operaba con la suya.
Las cuentas más o menos cuadran, pero faltan datos para saber, por ejemplo, quién pagó o no unas derramas de las cuáles no se efectuó ninguna obra, sabemos que hay gente que las pago, entre ellas yo, otras dos vecinas, pero según consta ( pero no hemos podido constatar) el también pago sus cinco pisos, hay otra vecina que vendió el piso y hubo de pagar, pues ese piso consta como no pagado.
En fin, un poco lioso. Mientras tanto hay gente morosa que vota porque no se ha aclarado estos puntos.
Por otro lado el nuevo administrador veo que no reclama como debe, el se limita a decirme que le ha pedido lo que falta y no se lo da. Y que lo único que nos queda es la vía judicial.
No sé qué pasos ha utilizado para decir que solo que da vida judicial, evidentemente, por teléfono y emails este señor no responderá, a mi entender, se deberían haber enviado burofax con un ultimátum y notificar la acción al colegio de administradores, después de eso no sé qué más vías hay. Si es tan amable agradecería me dijera los pasos a seguir para obtener esa importante documentación.
Hablé con el presidente para que supiera que si no toman acciones para esclarecer ( tal y como se aprobó en junta según dice la misma; dar la conformidad a las cuentas sin perjuicio de seguir revisando las mismas una vez el administrador facilité todos los datos y documentos qué faltan, esencialmente los ingresos i devoluciones. Y en su caso y si hay alguna disconformidad proceder conforme sea procedente ) de la manera que sea la recuperación de lo que se nos niega a dar, yo demandaría a título personal por incumplir los acuerdos.
Muchísimas gracias por su atención.
Un saludo
Hola Carmen muy buenos días y gracias por comentar,
Es normal a veces sucede que tarda en entregar la Doc. El administrador saliente tiene que insistir, insistir, burofax, presentarse en sus oficinas, etc.
Si todo esto no da resultado, tiene que realziar una denuncia por apropiación indebida en la policía la presidenta o presidente porque lo que está haciendo el administrador saliente es un delito, se está apropiando de los documentos de la comunidad.
También pueden abrir una vía civil demandándole por incumplimiento contractual.
Nosotros tenemos abogados especializados si lo necesitan.
También se puede hacer una audtoría de cuentas para cuadrar la poca info que entregue el administrador saliente. En caso contrario os podéis apañar como podáis y tirar para adelante,
Mi TLF 623111743.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
miércoles, 07/10/2020,
12:13.
Buenas tardes y gracias por contestar. Quisiera aclarar unos puntos al respecto.
El antiguo administrador entregó parte de la documentación, ( la que entregó cuadra) però nos faltan los últimos dos años (canceló la cuenta comunitaria y lo puso en la suya, por eso no tenemos esa información) allí es donde podemos saber realmente quién estaba al corriente de pago y quien asumió unas derramas que el impuso ( según el antiguo administrador el pago su parte, tiene cinco pisos, y tres vecinos más también, entre ellas yo) El problema radica en que hay un piso que se vendió, pago su deuda pero no figura como pagado. Por otro lado hay unos 8 vecinos que no pagaron esa derramas y están votando igual, a mi entender es un agravio hacia los que si hemos pagado.
El nuevo administrador hace ya tres años que ocupo su cargo, se aprobó en junta que llegaría hasta donde legalmente se pudiera para obtener esta documentación, pero no lo ha hecho, dice que le reclama los papeles y que no se los da, que solo queda demandarlo. Pero no explica que ha hecho.
La pregunta es saber todos los pasos a realizar por parte del administrador, e-mails, burofax, ponerlo en conocimiento del colegio de administradores y que su colega no le da esa información, requiriendosela a través de ellos ( imagino se puede hacer, no? y como me comentaba ud. denuncia a la policía, por último demanda etc etc. Todo eso no lo ha realizado.
Por eso pregunto esos pasos como perjudicada de un dinero pagado ( derramas y otros no) es hacer yo la denuncia a quien sea porque es una situación discriminatoria. A quien no pagó le es igual, pues su dinero no está en la comunidad y ya les va bien, pero para otros es una situación discriminatoria.
Qué medidas puedo adoptar yo? Mi idea era escribir un emai al administrador mostrando mi disconformidad (ya lo he hecho en otras ocasiones) añadiendo que si en un plazo breve no se reclama como debe esa documentación, iniciaré los trámites necesarios contra quién proceda para esclarecer los hechos y subsanar los agravios padecidos.
Tres años así, se puede tardar en entregar los papeles, pero tanto….
Me da la impresión que el actual administrador, no quiere meterse en pleitos con un colega.
Muchísimas gracias por su atención.
Buenas tardes y gracias por contestar. Quisiera aclarar unos puntos al respecto.
El antiguo administrador entregó parte de la documentación, ( la que entregó cuadra) però nos faltan los últimos dos años (canceló la cuenta comunitaria y lo puso en la suya, por eso no tenemos esa información) allí es donde podemos saber realmente quién estaba al corriente de pago y quien asumió unas derramas que el impuso ( según el antiguo administrador el pago su parte, tiene cinco pisos, y tres vecinos más también, entre ellas yo) El problema radica en que hay un piso que se vendió, pago su deuda pero no figura como pagado. Por otro lado hay unos 8 vecinos que no pagaron esa derramas y están votando igual, a mi entender es un agravio hacia los que si hemos pagado.
El nuevo administrador hace ya tres años que ocupo su cargo, se aprobó en junta que llegaría hasta donde legalmente se pudiera para obtener esta documentación, pero no lo ha hecho, dice que le reclama los papeles y que no se los da, que solo queda demandarlo. Pero no explica que ha hecho.
La pregunta es saber todos los pasos a realizar por parte del administrador, e-mails, burofax, ponerlo en conocimiento del colegio de administradores y que su colega no le da esa información, requiriendosela a través de ellos ( imagino se puede hacer, no? y como me comentaba ud. denuncia a la policía, por último demanda etc etc. Todo eso no lo ha realizado.
Por eso pregunto esos pasos como perjudicada de un dinero pagado ( derramas y otros no) es hacer yo la denuncia a quien sea porque es una situación discriminatoria. A quien no pagó le es igual, pues su dinero no está en la comunidad y ya les va bien, pero para otros es una situación discriminatoria.
Qué medidas puedo adoptar yo? Mi idea era escribir un emai al administrador mostrando mi disconformidad (ya lo he hecho en otras ocasiones) añadiendo que si en un plazo breve no se reclama como debe esa documentación, iniciaré los trámites necesarios contra quién proceda para esclarecer los hechos y subsanar los agravios padecidos.
Tres años así, se puede tardar en entregar los papeles, pero tanto….
Me da la impresión que el actual administrador, no quiere meterse en pleitos con un colega.
Muchísimas gracias por su atención.
Hola muy buenas, compré un piso en Julio 2020, al hacer obra el Ayuntamiento me obliga informe de arquitecta para revisar vigas de madera de baño y cocina, han salido 3 vigas mal a cambiar, estoy sin tres vigas y el administrador no hace la derrama urgente aún diciéndole la arquitecta que eso se puede caer, dice que la vecina del 4° en 2009 se pago ella la vigas aún siendo la obra comunitaria, y ahora todos los vecinos dicen que se pagaron ellos mismos obras que eran comunitarias, no se niegan a que se pague mi obra comunitaria, pero dicen que a ellos también se les pague lo que hicieron en 2004 , 2007 y 2009, lo curioso es que no hay ningún acta con ningún tipo peritaje de algún arquitecto, y por toda esta pelea llevamos un mes y las paredes sin 3 vigas, mis preguntas son las siguientes.
¿Esta obligado el administrador a crear la derrama sin Junta extraordinaria viendo que es urgente por posible caida de la fachada? Si es si a quien reclamo para que le advierta y obligue a crear la derrama y ejecutar la obra.
¿Pueden reclamar los vecinos lo que gastaron por su cuenta y riesgo hace 11 y 15 años sin ningún tipo de peritaje de ningún colegiado? Y si pudieran tengo yo la obligación de pagar habiendo comprado en 2020 y con certificado de que no hay ninguna deuda pendiente por parte de la vendedora?
Buenos días, como consecuencia de el covid, el presidente de la comunidad convoco una junta por representación para una votación sobre el cambio de una caldera el 15 de septiembre, siendo el presupuesto de fecha 12 de febrero y solo nos presentó ese y nos mando unos votos para decir si o no y dárselo a él. Solo se podía delegar el voto en el presidente.
Le hemos pedido al Presidente y al Administrador ver los votos, el presidente dice que no y que tiene 15 votos y somos 21 vecinos.
Ya nos han cobrado el primer recibo y según tenemos entendido han pagado el primer plazo.
Los que no votamos estamos indefensos, no sabemos a quien acudir.
Se puede n negar a que veamos los votos, no son públicos.
Un saludo y gracias
Hola buenos días,
De la junta que hubo, aunque fuera sólo el presidente y el administrador, tiene que derivar un acta donde se escriban los acuerdos y los votos delegados que tenía el presidente, por lo que por supuesto son públicos,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 02/11/2020,
11:07.
Buenas noches
Somos unas comunidad de doce vecinos y se aprobó un presupuesto para arreglar la fachada y pintar el portal.hace un año se aprobó el presupuesto y ahora están realizando las obras pero resulta que es otra empresa diferente y no hemos recibido ningún tipo de información. Toda mi inquietud viene porque me parecía un presupuesto altísimo y un año después pasa esto!
Muchas gracias
Hola buenos días!
Tendrán que explicar por qué han cogido a otra empresa, no obstante lo ideal habría sido que lo hubieran explicado antes y que los propietarios hubieran accedido al cambio, o al menos que hubieran informado vía email y que el presidente decidiera si las condiciones fueran las mismas o muy similares,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
jueves, 05/11/2020,
10:36.
El administrador de la comunidad de 19 vecinos ha cargado 72 eur. a la comunidad por informatizacion sin estar previsto el 15 de octubre ,aduciendo después que se refería a un impuesto digital que ha salido nuevo.
Hola buenas tardes,
Según me comentas parece ser el certificado digital de la comunidad de propietarios,
Tendrá que informar en la junta y si la comunidad no quiere tenerlo tendrá que devolverlo.
Pero el certificado digital es obligatorio, aunque se puede tramitar por el presidente pidiendo cita de forma gratuita,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
jueves, 12/11/2020,
19:14.
Buenos días, el próximo jueves voy a tener mi primera reunión como propietaria de un piso que me he comprado y me han pasado el presupuesto para el año que viene. He visto que en el mismo, han puesto dos partidas que veo que son innecesarias, Gastos de sellos y correos y Gastos bancarios (comisiones CTA. Cte.). Mi pregunta es, puedo pedir que a mí no me notifiquen por carta postal cualquier comunicación y que me notifiquen por email? Y así evitar ese gasto proporcional a mi persona? Y en relación a los gastos bancarios por remesas puedo ofrecer cambiar la cuenta corriente a otra que no nos cobren esos gastos? Muchísimas gracias. Un saludo
Hola Lorena buenos días!
Sí puede hacer lo del email, es lo más moderno y eficaz.
En cuanto a las comisiones bancarias lamentablemente actualmente todos los bancos cobran comisiones a las comunidades de propietarios, aunque algunas entidades más que otras. Es independiente del banco que tenga usted, depende del banco que tenga la comunidad,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 16/11/2020,
11:16.
Buenos días,
En mi comunidad hay un vecino que está haciendo obras, y sin pedir autorización ha pinchado la bajante de aguas del patio de luces, posiblemente para evitar tener que poner una bomba en su habitación para expulsar el agua del aire acondicionado de su habitación.
Además está reformando el baño, y ha agujereado la pared del patio de luces, para cambiar de ubicación su desagüe, con lo que ha realizado tres agujeros en la pared del patio de luces. Uno para eliminar la anterior ubicación de su bajante, otro para colocar la tubería en la nueva ubicación de su desagüe, y un tercer agujero de aproximadamente 1 metro de ancho por 60 cm de alto, para poder sacar los obreros el cuerpo, y poder trabajar en la parte exterior del patio de luces.
Hemos hablado con nuestra administradora para informarle de estas irregularidades y para solicitarle que realice un escrito en el que informe a toda la comunidad de todos los actos realizados por este vecino, y nos dice que no está obligada a hacerlo y que debe ser imparcial.
Me gustaría saber si la administradora debe poner en conocimiento de la comunidad las modificaciones en bajante y rotura de la pared del patio de luces, tal y como se lo solicitamos, o que cual sería el procedimiento a seguir.
He pensado también en realizar yo mismo un escrito e introducirlo en los buzones de los vecinos para informarles, pero no sé si incurriré en algún delito.
Les agradecería me digan algo.
Muchas gracias,
Un saludo,
Hola buenos días y gracias por comentar,
Toda modificación de los elementos comunes debe ser aceptada previamente en junta de propietarios a no ser que sea algo urgente.
Por lo tanto, y como ha hecho modificación de dichos elementos, la administradora debería enviarle una notificación informando de lo sucedido y avisando de que en la próxima junta podrían obligarle a dejar las cosas tal cual estaban previamente,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administrador y abogado.
miércoles, 02/12/2020,
10:32.
Buenos días:
Vistas las consultas realizadas durante tanto tiempo y las respuestas equilibradas y, desde mi opinión personal, acertadas en un porcentaje muy alto, me animo a trasladarle una situación anómala que la administradora ha implantado en nuestra Comunidad de Propietarios y a pedir su asesoramiento:
Expongo antecedentes:
1- Nuestra Comunidad (78 viviendas y 4 bajos) consta de 2 portales. y desde su constitución (1976) ha sido una única Comunidad de Propietarios hasta que…
2.-En Nov. 2003 se adjudica la gestión de la Comunidad a una administradora que…
3.- Desde el principio intentó dividir la gestión de ambos portales como dos Comunidades distintas.
4.- En 2006 y 2007 convocó dos Juntas para solicitar tres NIF distintos para las tres Comunidades que pretendía crear: una por Portal (2) y otra General (elementos comunes: agua, calefacción y Garaje).
5.- Con los tres NIFs distintos viene actuando como si fueran tres Comunidades independientes.
6.- Ni se han modificado escrituras, ni se han otorgado nuevos estatutos, ni se han configurado documentalmente los elementos que corresponden a cada una de las tres “ficticias”.. todo sigue igual.
Sobre estos antecedentes planteo varios puntos de mi consulta:
a.- ¿Son válidas y legales las tres Comunidades que la administradora ha establecido o son simples grupos de gestión administrativa creados para su comodidad?
b.- Dado que hay comunitarios que no tienen domiciliado el pago de los gastos (cuotas y otros) ¿Se puede seguir ingresando los importes correspondientes en la cuenta única de siempre y la administradora debe distribuirlos al grupo gestor (portales y General) que le corresponde? En ningún ACTA de Juntas consta la aprobación de cuentas bancarias distintas para cada NIF..
c.- La administradora se niega a hacer esa distribución, pese a lo que le obliga el Art. 20.d) de la LPH: “realizar los cobros que sean procedentes”.
d) Esta actuación de la administradora provoca que haya comunitarios deudores de su portal (2.000 €) y acreedores de la Comunidad general (2.000 €); situación que ha provocado la amenaza de incoar un monitorio, habiendo otro fondo con saldo suficiente para hacer frente a lo que ella califica de deuda.
He intentado ser lo más claro posible para que Vd. me pueda ofrecer el asesoramiento más adecuado.
Reciba un cordial saludo
José Ignacio
Buenas tardes:
Les ruego una opinión sobre mi consulta del día 9 de enero.
Gracias. José Ignacio
Buenos día.
Despues de 2 meses de las últimas lluvias en mi pueblo provincia de Valencia 430 l/m2, , despues de estar reclamando a mi administrador de finca que viniera el seguro, ahora me dice que el seguro envió una carta diciendo que no renovaba con nosotros el seguro. ¿es normal que estos avisos (según dice mi administrador) vengan en cartas certificadas? A la finca no llegó nada.
Despues de 2 meses el administrador dice que no tenemos seguro, pero que lo va a reclamar a la compañia.
¿Que podemos hacer los vecinos?
¿ Que responsabilidad tiene el administrador?
¿Quien paga ahora la reparació de los daños?
Hola buenos días y gracias por el comentario,
La verdad es que me parece una práctica muy mala de la compañía aseguradora. Al administrador le puedes reclamar claro…pero para mi gusto la culpa es del seguro que la carta no estará ni certificada.
Todo depende de si la carta está certificada. Si la compañía aseguradora puede probar que se envió la baja. De lo contrario el administrador no tendría ninguna culpa. Si sin embargo se prueba que se envió la notificación y el administrador no hizo caso entonces sí que se pueden pedir daños y perjuicios,
Un saludo y quedo a su disposición por si tuviera cualquier duda,
Javier Espín,
Administración.
martes, 12/01/2021,
13:00.
Buenas tardes,
Hace un año tuve un problema con el anterior Administrador que me causó unos cargos extras en mi cuenta bancaria. Al reclamarle la devolución de esos cargos me contestó por escrito que yo tenia razón y que me devolvería esa cantidad. A la semana de esta notificación la comunidad de vecinos decidió cambiar de Administración y la actual se niega a devolverme ese importe. Yo entiendo que si la Comunidad de vecinos contrata los servicios de un Administrador que comete un fallo, que lo admite y está dispuesto a solucionarlo (porque ese dinero no lo iba a pagar de su bolsillo, ese dinero saldría de las cuentas de la propia comunidad), entonces; ¿la nueva Administración puede negarme la devolución de esos gastos ocasionados por el anterior administrador?.
Hola buenos días,
Si se le ha cobrado un importe mayor a su cuota mensual está claro que tiene derecho a reclamarlo. Qué argumentos le da el actual administrador para no devolverle el dinero?
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
viernes, 15/01/2021,
14:16.
me pasó unas cuotas en una cuenta bancaria antigua, que yo habia cancelado previamente mediante escrito a la Administración (esta cuenta cambió de condiciones pues era exclusiva para el pago de hipoteca y al pasarme el recibo de la comunidad el banco aprovechó y me cobro unas comisiones abusivas) y el Administrador admitió su error y que se harian cargo de esas comisiones. Y el actual administrador dice que no va a correr con los gastos ocasionados por fallos del anterior administrador…, esto puede ser asi?, porque si es asi entiendo que solo me queda pasarlo a Junta ordinaria como punto del orden del dia y que lo apruebe la Comunidad? (el asumir ese coste por fallos de gestion, no?)
gracias mil por tu rapida respuesta
Buenos días
Me he adjudicado una vivienda por subasta publica y como era de esperar esta tiene una deuda que se inicia en 2014. Amparándome en el articulo de la Ley de Propiedad Horizontal artículo 9.1, apartado e, se que a mi solo me corresponden las deudas del año de la adjudicación (2020) y los 3 anteriores (Comunidad Valenciana). El administrador está haciendo caso omiso a mis solicitudes vía email de que la liquidación de deudas la adapte según este articulo y además, le estoy solicitando desglose de cuentas de esos años que voy a pagar, ya que es algo que anualmente, simplemente pasa un resumen muy escueto en las actas de la reunión ordinaria, del tipo:
-saldo anterior xxx
-ingresos xxxx
-gastos xxx
-saldo actual XXX
-morosidad xxx
ya llevo 7 emails reclamando desglose de esta cuentas para los años que voy a pagar, y su respuesta es (cuando responde, que en las actas está. Además es algo que he consultado a algunos vecinos y que este administrador no pasa más cuentas que estas, y por desgracia, en la junta anual que se realizó hace unas semanas, no pude asistir por motivos personales. En esta junta se acordó por unanimidad de los asistentes (30% de la comunidad) el reclamar las deudas (la totalidad) vía judicial con cargo en costes, etc.
PREGUNTAS:
1-¿Existe obligación por parte del administrador de enviar las cuentas/contabilidad a aquel vecino que lo solicite? En caso afirmativo, qué articulo?
2-He pensado en solicitar vía burofax al administrador con: estado de cuentas ajustado al articulo 9.1-e, mi desvinculación de las deudas anteriores y desglose de gastos e ingresos correspondiente a estos años. ¿Es esta una buena idea?
3-¿Sería conveniente también enviar el mismo burofax al presidente de la comunidad?
4-¿Podrían proponerme otras acciones a realizar?
Gracias de antemano
Hola buenos días y gracias por comentar,
Como propietario tienes derecho a que te envíe el desglose de la deuda que te reclama. Es una cosa lógica no te puedo decir el artículo pero te puedo decir que son principios básicos de Derecho civil. Te tendría que desglosar las cuotas que te reclama.
Cuidado con que la deuda que tenía el antiguo propietario no estuviera inscrita en el registro. Si necesitas más información de esto hice un curso de tristán el subastero donde venía información de todo tipo legal sobre las subastas.
Tienes derecho también a que te mande copia de actas, presupuestos generales y contabilidades aprobadas. Y las actuales pues dirá que no las tiene todavía.
Sí es buena idea déjale claro que sólo pagarás lo que se te obliga legalmente y también díselo al presidente claro.
Acciones a realizar: tener paciencia, decirselo varias veces al administrador y presidente y en la próxima junta también decirlo. Si en el acta te imposibilitan el voto por ser moroso o te aprueban una deuda que no es correcta impugnar por supuesto el acta. Si te demandan contestar a la demanda alegando lo dicho…
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
sábado, 16/01/2021,
13:46.
Tras la instalación de un elevador para acceder a la zona del ascensor, la Presidenta de la Comunidad de Propietarios niega el uso del mismo a los usuarios de una asociación sin ánimo de lucro que a la vez es Centro Sanitario. Argumentando que solamente es de uso privado, para propietarios y sus familiares. La Asociación dispone de un contrato de cesión por parte de la propietaria y siempre está al día en los pagos de la comunidad y pagando lo correspondiente al coste del elevador.La Junta Directiva reclama el derecho de los usuarios a utilizarlo y la solución facilitada por la Presidenta es que la propietaria del piso acompañe al usuario cuando sea necesario. La propietaria vive a 5Km de la sede y trabaja a 50Km. No tiene sentido lo que propone esa señora.Tambien se niega a facilitar manual de uso del elevador a los propietarios y convoca una reunión a 24 vecinos a celebrar en el pequeño vestíbulo del edificio para enseñar el funcionamiento, reunión ilegal debido a la situación actual de la Covid19. Se pone en conocimiento de lo ocurrido al Administrador de Fincas y contesta que la Presidenta está obrando correctamente y no está obligado a intervenir. ¿ Está en lo cierto?
Hola buenas tardes,
Entiendo que en lo que respecta a los derechos de uso de ascensor el contrato de cesión se equipara al contrato de arrendamiento por lo que deberían permitir el uso.
No obstante debería visualizar el contrato de cesión que menciona,
Si necesita más ayuda mi TLF 623111743,
Gracias y un saludo,
Javier Espín
Buenas tardes, disculpe mi comentario anterior sin saludo, quedo a la espera de su respuesta. Gracias
Buenos dias,
Por el estado de alarma del COVID, las reuniones de vecinos tanto la anual, que es obligatoria, como las extraordinarias no se estan realizando en nuestra comunidad, como sucederá en casi todas.
Consultado a mi administrador me informa que las pueden realizar en una sala habilitada con un coste de 99+IVA.
Es esto legal?, me refiero a que su obligación como administrador es celebrarla (asi lo indica nuestro contrato). En mi opinión deberia de ser gratis y asumir ellos los posibles gastos.
Por otro lado y si no las quisieran realizar de forma gratis, será posible solicitar una reducción de la cuota mensual que estamos pagando cada vecino dado que no realizan todas las funciones que indica el contrato?
Gracias
Hola buenas tardes y gracias por comentar,
Actualmente se recomienda no hacer juntas, pero no está prohibido. Por lo tanto si el presidente quiere convocarla el administrador deberá realizara y no cobrar nada.
Si por ejemplo, la comunidad quiere realizar la junta en un Hotel habilitado tendrá que pagar por dichas medidas adicionales, es algo adicional que pagarán las comunidades de propietarios más previsoras, pero obligación de realizarla en la sala especial no existe,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
viernes, 29/01/2021,
18:28.
Hola,
Tengo un local comercial Y hace 2 años se cambio el administrador este señor pasa cargos sin ningún justificante al principio del 2019 le mande una carta certificada diciéndole que no podía pagar nada sin un justificante que no pueda contabilizar.El ahora reclama 2019 y 2020 pero sin darme justificante al nombre de mi sociedad lo único que me manda es la factura de sus honorarios que paso a la comunidad pero nada dirigido a mi empresa. Ni he recibido desde entonces resumen anual de los gastos de estos años cuando le he pedido en la carta unas facturas para poder desgajar estos gastos. Que tengo que hacer?
Hola Richard y gracias por comentar,
Con respecto a los pagos que tiene que hacer a la comunidad, yo le recomendaría abonarlos. Tiene que haber un acta donde ponga lo que tiene que pagar usted, un acta oficial de la comunidad aprobada por los vecinos.
Luego usted le puede reclamar al administrador todos los documentos que quiera y el administrador tiene obligación de darselo.
Si no se lo entrega puede hacer una demanda o comentarlo en la próxima junta.
Si quiere que le ayude más puede llamarme al 623111743,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
jueves, 25/02/2021,
18:08.
Buenos días, soy copropietaria de una vivienda de una comunidad de 16 vecinos, donde uno de ellos ejerce de presidente y administrador desde hace años por acuerdo verbal de la misma. Al adquirir la propiedad he requerido por escrito en dos ocasiones, que me comunique la situación de presupuesto y gastos de este año, el acta de la última junta realizada antes del Covid, los acuerdos de reformas pendientes y datos de seguro de la comunidad, empresa de limpieza y su coste, etc…pero no he obtenido ninguna respuesta. Me he enterado que se van a realizar algunas reparaciones en cornisas sin aprobar y sin presupuesto ni comunicación a los propietarios. Que pasos puedo seguir para conseguir la información y saber el estado de la comunidad?
Muchas gracias por su respuesta
Hola buenas tardes y gracias por comentar,
Pues sólo queda insistir. O presentar una demanda a la comunidad requiriendo la documentación. Previamente puedes enviar burofax firmado por abogado etc, si quieres puedo ayudarte con eso, un saludo cordial,
Javier Espín
Buenas tardes
Cuando se realiza la Reunión de vecinos de mi comunidad es legal que en lugar de presentarse la Administradora de Fincas mande a una auxiliar administrativa de su oficina para realizarla
Hola buenos días,
Es legal, pero no es lo adecuado. Si la comunidad quiere que vaya el administrador colegiado debería ir, y en caso contrario sería motivo de resolución del contrato con el administrador.
Un cordial saludo,
Javier Espín,
martes, 11/05/2021,
9:37.
Buenos días. Somos cinco bloques nº 2, nº 4, nº 6, n º 8 y n º 10 que están unidos, solo dos tienen creadas comunidad de propietarios el nº 6 y el nº 10. El acceso al tejado a través de una trampilla está en el bloque nº 10 que si tiene comunidad creada. Nosotros ahora bloque nº 6 que también tenemos comunidad creada, necesitamos acceder al tejado para reparar y dar protección. Pero el presidente del nº 10 no quiere dar la llave de la trampilla. Nos dice que se la tenemos que pedir al administrador de fincas que ellos tienen. El administrador también se niega a darlos la llave. La última vez, hace 5 años que tuvimos que hacer reparaciones en nuestra zona nº 6 rompimos el candado porque se negaban a darnos la llave. Llamaron a la policía la cual nos tomó los DNI. Pero ahí quedó. Pudimos reparar nuestra zona. ¿Que podemos hacer ante esta situación?.
Hola buenos días!
Depende de la prisa que tengáis. Si tenéis mucha prisa la de romper el candado es una solución muy efectiva! jejejej
Lo legal sería entablar una demanda civil, pero como sabes eso tarda bastante tiempo,
Un cordial saludo,
martes, 11/05/2021,
9:34.
Buenos días,
Soy propietario desde hace 28 años de un piso situado justo debajo del cuarto de máquinas del ascensor, el mismo se detiene justo al otro lado de la pared de una habitación mía.
El ascensor con el tiempo mete mucho ruido, en la frenada y el desplazamiento, superando constantemente los 35 decibelios, llegando a picos de más de 50, medidas tomadas con una aplicación del móvil.
Hace más de tres años lo puse en conocimiento del administrador, sin tomar ninguna medida por parte de el, al cabo de más de un año por indicación mia se llevó el asunto a la junta de propietarios, acordándose en insonorizar el cuarto de máquinas.
El problema es que en mi casa el ruido continúa con la misma intensidad, ya que el hueco del ascensor está justo al otro lado de la pared del dormitorio, donde no se ha podido aislar.
Se lo he comunicado al administrador hace casi dos años y no me dan una solución, no contestan a mis escritos, no se pone el responsable de la administración al tfn. cuando pregunto por el, o cuando he ido personalmente a sus oficinas, no me puede atender porque está ocupado.
La última junta,cuando tocaba hace un año, no se realizó por el Covid, por lo que no pude exponer el problema en la misma.
Le agradecería que me indicara que pasos convendría dar.
Un saludo
Luis T. Granados
Hola buenos días,
Tenemos un caso parecido en una comunidad de propietarios. El propietario se quejó al área de medio ambiente del Ayuntamiento, que giró una inspección y que obligó a la comunidad de propietarios a adecuar el ascensor. Nos obligó a hacer junta.
Esa es la solución.
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
martes, 11/05/2021,
9:32.
Buenas tardes, a mi administrador le he solicitado el último acta de la reunión de vecinos que se realizó hace unas semanas mi sorpresa es que me ha enviado el acta de otra comunidad, que debería reclamarle, pues si pasa esto mismo con nuestra acta en esta viene nombres apellidos y direcciones concretas.
Hola buenos días,
Deberías decirle que por favor te mande el acta de vuestra comunidad, se debió equivocar el pobre,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
martes, 11/05/2021,
9:16.
Buenos días. Soy presidente de una comunidad de propietarios, 8 vecinos, dos por planta. Pueblo de Sevilla.
El del 3º última planta, tiene un aire acondicionado en la fachada. Ese piso ha estado años vacío. Ahora el hijo del dueño esta viviendo en él. El problema es que el agua que cae de dicho aire moja toda la fachada hasta el bajo, y el vecino del bajo se queja de que le moja la reja y cuando tiene la ventana abierta le entra el agua en su vivienda. He hablado con el del 3º y le he dicho que tiene que poner un tubo desde el aire hasta el suelo para evitar mojar la fachada y molestias al del bajo. Pero me dice que “pasa del tema”. ¿Hay alguna normativa sobre este asunto? ¿Qué se puede hacer?. Muchas gracias de antemano.
Buenas tardes! De cuánto tiempo dispone el administrador para facilitar la documentación que le solicita el presidente, del tipo, informe de morosidad, copia de facturas, etc. ? Cómo actuar en el caso que pasen semanas y siga sin facilitarlas, reiterando las peticiones?
Por otra parte, se ha aprobado en varias juntas ordinarias denunciar a los morosos, después de llevar así, 2 años y el administrador no hace nada por denunciar, se queda permanentemente en los avisos por teléfono o cartas. Y la morosidad a empeorado… Se le puede exigir responsabilidad al administrador?
Muchas gracias por compartir vuestros conocimientos.
Hola buenos días,
10 días para la documentación más importante y necesaria.
45 días para el resto.
Pues ha pasado bastante tiempo efectivamente. Si no estáis contentos con su gestión y asesoramiento siempre podéis echarle, es la responsabilidad que podéis exigirle, todo lo demás sería demasiado complicado y extraordinario,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
lunes, 07/06/2021,
12:26.
Buenas tardes, he sido elegido como vocal de festejos en la comunidad de propietarios que resido y en la primera sesión que hemos tenido los de la junta me piden que firme un contrato de confidencialidad .
¿Es legal que me obliguen a firmar?
Si es que si, ¿que información no puedo sacar de las reuniones de junta?.
Un saludo, muchas gracias.
Hola Pedro buenas tardes y gracias por comentar.
Vocal de festejos, la primera vez que lo oigo jeej,
Pues sí es legal. Básicamente tiene que ser en un 90% cláusulas de protección de datos, no puedes comunicar a terceros datos personales etc. Tiene que basarse en eso, que al fin y al cabo son cosas lógicas,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
martes, 08/06/2021,
19:19.
Hola muy buenas, el año pasado la comunidad de propietarios acometió unas obras en mi casa, por un problema de filtración de aguas a través de los muros del edificio que derivaban en humedades en mi casa.
Pero a los 13 meses volvieron aparecer las humedades, ahora el administrador me dice que es condensación y que ventile (sin ni siquiera venir a verlo a casa) Llame a un perito (de la compañía del seguro del hogar) y en el informe dice que sigue habiendo filtraciones de agua que causan condensación en mi vivienda, y que hasta que no se acometan nuevas obras, seguiré teniendo problemas de humedad.
Le mandé la peritación hace 4 meses y no me contesta, ni los mails ni los WhatsApp, y le llamo a la oficina y siempre está reunido, ni que decir que no me devuelve las llamadas, y cuando me presento en la oficina no me dejan pasar por protocolo covid.
La asistencia jurídica del seguro del hogar se desentiende porque dicen que el origen de los daños es de antes de la póliza (la póliza es de 2016)
¿Que puedo hacer? Estoy en erte y ahora no tengo dinero para ponerme en manos de un abogado.
Muchas gracias por su tiempo.
Hola buenos días,
Tuve un caso parecido. Se solucionó estando pesado con el administrador y comentarlo en la junta. La única solución de las condensaciones es impermeabilizar y aislar la fachada con Sate, en opinión de los técnicos que he consultado.
Es una obra muy costosa y tendrías que convencer a la comunidad para que comience a pagar una derrama con el fin de acometer las obras.
En fin, te toca convencer en las juntas estando muy pesado o bien iniciar procedimiento judicial.
Siempre puedes enviar burofax diciendo que la responsabilidad es de la comunidad al no tener bien impermeabilizado los muros.
Es un caso complejo,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
623111743
viernes, 11/06/2021,
9:35.
Buenos dias,
El administrador puede prohibir el acceso a la piscina a los invitados sin votacion de los propietarios?
En las ultimas normas votadas en 2019, estaba autorizado.
Me dicen que la junta de gobierno puede hacerlo por tema de covid, por que las juntas estan prohibidas, y por el tema del aforo.
Si no puede hacerlo, como podemos hacer para cancelar esta decision?
Gracias
Hola buenos días!
Justo ayer tuve una junta de propietarios para decidir ese tema. Las juntas pueden hacerse por motivos urgentes como ese. Mientras no se haga junta no se pueden establecer ese tipo de limitaciones. Le recomendaría al administrador hacer junta para confirmar ese tipo de decisiones. La mayoría exigida sería mayoría simple para acordar eso.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
623111743
martes, 15/06/2021,
11:14.
Buenos dias, queria ver si me podrian ayudar, alquile un piso con contrato de 1 año hace 4 meses y despues de estar 1 mes viviendo aqui empezaron a hacer obras comuniarias por toda la fachada ya llevan 3 meses y aun le faltan otros 3 o 4 meses osea voy a estar de obras 7 meses de los 12 que he alquilado… me vine a este piso porque estabe enfermo y necesitaba tranquilidad y ahora es imposible vivir asi..
Se lo he comentado a mi casera pero le da exactamente igual, a mi en ningun momento me avisaron de que harian obras durante tanto tiempo si no, no alquilaria este piso.
¿Que puedo hacer?
Hola buenos días,
Depende de si las obras superan los umbrales de ruido permitidos por la normativa administrativa podría usted resolver anticipadamente el contrato alegando que no puede vivir ahí. Lo mejor es negociarlo con la casera y si es insoportable yo haría lo que le indico, le enviaría burofax y le diría que a partir del 1 de agosto ya estoy fuera, que se busque otro inquilino. Obviamente acreditando los ruidos y sus umbrales,
Un cordial saludo,
Javier Espín,.
jueves, 01/07/2021,
9:35.
Buenos días, les hago llegar mi duda rogándoles si en lo posible me pudieran ayudar. Compre un piso sin cargas todo estaba pagado comunidad, luz. El día anterior a la compraventa los anteriores vecinos que venían pagando comunidad y agua cada dos meses ( el mínimo de agua porque en teoría era un piso vacío)toman el agua después de 20 años sin hacerlo con lo que la factura asciende a 1400€. El administrador de la finca me pide que yo lo pague cuando en el momento de la toma no era yo propietaria ni las facturas venían a mi nombre. Los antiguos propietarios teóricamente dicen que se hacen cargo. Sin embargo desde hace tres meses ninguno me responde a si la deuda está saldada o no. Tanto mi notario como abogado consultado dicen que no debo pagar dicha deuda. Por otro lado, tengo que hacer el cambio de titularidad del suministro a través del admistrador con la distribuidora, puesto que no puedo hacerlo por mi misma pues son ellos los responsables de la finca.El señor administrador que no me responde ni a llamadas ni a email, ni me dice si la deuda está saldada o nom El agua que sí me corresponde no se está pagando porque solo me pasa el importe de la comunidad y no la del agua, yo creo que para crear una deuda está sí a mi nombre qué puedo hacer? A quien debo dirigirme? Denunciar anteriores propietarios? Al administrador que intento cobrarme una deuda de 20 años que no es mía? Por favor denme algún consejo.
Hola María su consulta es larga y compleja por lo que es mejor que nos llame al 623111743. Unos 5 minutos de asesoría son gratis pero si se alarga te avisaremos de que tendríamos que cobrar algo.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
jueves, 29/07/2021,
9:13.
Buenas noches Javier, quería exponer una duda de la comunidad de vecinos en la que resido.
Queremos por diversos motivos cesar al administrador actual, y se le ha enviado un e-mail notificando dicha decisión de los vecinos. Al no obtener respuesta el actual presidente ha planteado enviarle un burofax. La pregunta es:¿Quién debe abonar el importe del burofax enviado al Sr administrador?
Muchas gracias por su respuesta y atención.
Saludos.
Hola buenos días!
Entiendo que al no ser el burofax un medio necesario legalmente para la no renovación de los servicios lo debería pagar quien lo envía. No creo que os lo abone el administrador. Si no responde al email intentad contactarle por llamada, whatsapp, o bien acercaos a la oficina.
En fin por 30 euros no se lo cobraría al administrador que encima que se le echa si le queréis cobrar el burofax no quiero ni pensar la cara que se le puede quedar jeje, no es lo normal.
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
jueves, 29/07/2021,
9:11.
Buenas tardes Javier. He empezado una obra en mi piso hace una semana y el arquitecto del proyecto me ha dicho hoy que hay 5 viguetas que están oxidadas y hay que sanearlas. Corresponden a las del techo de mi baño, comenta que por una filtración del baño del piso de arriba no reparada en su momento. Me ha hecho un informe y un presupuesto de 4000 euros. Me comenta que le corresponde a la comunidad pagarlo y que contacte al administrador. Acabo de hacerlo y tiene un mensaje
automático diciendo que está de vacaciones todo el mes de Agosto. Mi obra quedará parada muy pronto si no sé hace ésta reparación ( además de los gastos asociados puesto que yo estoy pagando un alquiler y mi constructor tiene el personal allí) ¿ qué puedo hacer? me podrías decir si le corresponde a la comunidad pagarlo y sí el administrador puede dejar su responsabilidad durante 1 mes sin opción? muchísimas gracias
Hola buenos días!
Nosotros estamos siempre abiertos pero porque somos esclavos jeje (no es broma). Pero vamos, la administración de fincas es un servicio y si en su contrato, pacto o información previa figura que tiene vacaciones y no deja a nadie a cargo pues entonces cumple con su contrato y no se le puede reprochar nada. En caso contrario entiendo que debería dejar a alguien a cargo.
Mi recomendación es que informes al presidente y sigas sus instrucciones. Si puedes postponerlo posponlo hasta que tengas el ok de la comunidad porque luego si le pasas las facturas pueden ponerte pegas. Si tu única opción es seguir adelante porque si no te causa perjuicios, entonces haz fotos de todo para acreditar que lo que estaba roto era comunitario y posteriormente le pasas la factura a la comunidad, deberían abonártelo pero claro te pueden decir que hay que esperar a una junta próxima etc.
Si quieres valorar mi atención te lo agradecería envíame un whatsapp al 623111743 y te paso un link.
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración
Buenas tardes, la cuestión es que en mi edificio hay una vivienda embargada y quería saber si el administrador de finca tiene prioridad a comprar o la obligación de anunciar a los propietarios de que se va a subastar dicha vivienda.
Muchas gracias de antemano.
Hola buenos días,
Que yo sepa no existe esa obligación del administrador, de hecho puede que no se entere de que la vivienda ha salido a subasta. No obstante debería enterarse porque normalmente avisan a procurador que esté llevando el caso y éste ha de avisar al administrador. Por lo tanto, sería positivo que avisara a la comunidad pero así expresamente no he visto nunca que haya una obligación legal a ese respecto,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Si te ha parecido bien mi atención enviame un wp al 623111743 por favor para valorarla
Javier Espín,
viernes, 03/09/2021,
12:26.
Buenas noches, dentro de 15 días hay una asamblea ordinaria en mi comunidad de propietarios, he pedido que me expliquen un poco más a fondo un punto del día muy importante para la comunidad y me lo niegan.
Hay alguna ley que impida que me informen?
Se lo pedí al presidente con anterioridad a la convocatoria, ahora otra vez y sigue negando esa información.
Muchas gracias
Un saludo. Mi comunidad este año ha contratado una gestoría para la comunidad y me ha correspondido la función de secretario y anteriomente tambien tenía funciones de tesorero…. A pesar de estaba la gestora se me traspasó los cheques para pagos y tuve que realizar los pagos mensuales al jardinero; este verano solicité que se le hiciera una transferencia periódica a la gestoría y comunican tres meses despues que no se puede hacer por ellos. Mi pregunta es ¿Quien y como se tiene que hacer para que se haga la transferencia y yo no tenga que hacer los cheques?. Dada la situación no quiero que venga a mi domicilio a esa gestión.
Gracias
Hola buenas tardes,
Depende cómo tengan la disposición de firmas en el banco. Si son dos firmas del presidente y del administrador tendrán que ordenar ellos la transferencia. Su gestor se lo tendría que aclarar,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
jueves, 30/09/2021,
18:46.
Buenos dias.
En el año 2019 se pinto la fachada de mi bloque, y para ello se presentaron dos presupuestos del mismo pintor, uno por 5500€ y otro por 9970 €., más Iva, no se porque motivo. Despues lo comprendí. El presupuesto menor para pagar impuesto y el resto hasta el presupuesto mayor para dejar de pagar el IVA. Al enterarme le solicite a la presidenta a través de burofax y Requerimiento Notarial las facturas y los gastos del capitulo de pintura cosa, que aún no ha hecho. He puesto una denuncia tributaria al pintor y al presidente y secretaria de la comunidad.
Si la denuncia tributaria progresara, ¿en que nos puede perjudicar la los comuneros, por una infracción fiscal cometida por los directivos de la Comunidad?
Muchas gracias por su atención.
Hola buenos días,
Aunque no es lo deseable, la junta de vecinos puede acordar cosas en contra de la ley. Si el presidente actuaba con el apoyo de la comunidad el presidente no tendría ninguna responsabilidad añadida al resto de comuneros. Entiendo que se podría estudiar la posibilidad de que los que no votaron a favor del acuerdo de hacer el pago sin factura se eximan de las responsabilidades derivadas.
Es decir, que personas que no estaban de acuerdo con hacerlo ilegal no paguen por las responsabilidades derivadas.
La comunidad tendrá que afrontar las responsabilidades y luego repartirlas entre los que votaron a favor y en contra.
Si fue una decisión unilateral del presidente en ese caso deberá pagar la comunidad y luego reclamar al presidente para que se lo devuelva,
Espero haberle sido de utilidad por favor llámeme al 623111743 para valorar mi atención,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 11/10/2021,
12:34.
Hola buenos días
Puede al administrador de fincas utilizar sus cuentas para pagar a terceros y no utilizar la cuenta única de la comunidad directamente
Saludos
Miguel
Hola buenas tardes,
Puntualmente puede hacerlo cuando haya motivo justificado (que no tenga dinero la comunidad o no tenga facilidad para pagarse a través de la cuenta comunitaria). No obstante no es lo normal y no se debe hacer siempre.
Si le ha gustado mi respuesta llámeme por favor al 623111743 para valorarme,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
miércoles, 13/10/2021,
14:33.
Buenos dias.
Se le puede pedir al Administrador de finca, antes de la reunión anual los pagos y el extracto bancario para revisarlos?
Y, si el comunero que se los pide tiene una cuota pendiente, esta obligado dárselos?
Muchas gracias
Hola sí que se puede, la información a la que usted hacer referencia es libre para los copropietarios de la finca,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
viernes, 22/10/2021,
13:47.
Tiene el administrador la obligación de comprobar la titularidad de las viviendas?
Hola buenas tardes,
Cuando el administrador recibe la documentación del administrador saliente da por buena la documentación facilitada. Sólo tendrá que comprobarlo en momentos determinados cuando la comunidad lo necesite.
Para valorar mi atención por favor llámeme al 623111743 es gratis,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
martes, 26/10/2021,
17:51.
Buenos días,
A finales de septiembre, en mi comunidad de vecinos se celebró una reunión extraordinaria para tratar el tema de la rehabilitación de la fachada.
Una vez recibida el acta de reunión, nos encontramos con lo siguiente:
1. En el acta constan más personas de las que asistieron a la reunión (entre presentes y representados). La mayoría de las personas que no asistieron a la reunión y que constan en el acta salen como representadas por el presidente. ¿Es legal anotar en el acta más personas representadas que las que se enumeraron el día de la reunión? ¿Es obligatorio que la acreditación de la representación se haga por escrito, con una autorización firmada? Porque en muchos casos la representación el presidente la tenía a través de una llamada telefónica.
2. En la reunión, el presidente propuso que la derrama por las obras de la fachada se pagara en dos cuotas. Los vecinos presentes manifestaron su desacuerdo y, finalmente, se acordaron 3 cuotas . En el acta que nos han enviado, constan las cuotas propuestas inicialmente por el presidente, y posteriormente, subsanadas a mano con bolígrafo por él mismo, las acordadas en la reunión. ¿Se puede enmendar a mano un acta y que existan explicaciones contradictorias?
3. Dado que la comunidad, formada por 2 escaleras, colinda con otra comunidad y hay unas obras de la rehabilitación de la fachada que le afectan (sustitución de la barandilla, sustitución de las mamparas que separan las terrazas…), se preguntó al presidente y el administrador si se había comunicado a la otra comunidad y ésta estaba conforme. Ambos dijeron que no era necesario informar de nuestras obras a la otra comunidad, que no les afectaba. Particularmente, en nuestro caso exigimos que antes de nada se consultase con la otra comunidad y que ésta nos diera la conformidad a realizar las obras. Esta exigencia no se ha hecho constar en el acta, y desconocemos si el presidente y el administrador han contactado con el presidente de la otra comunidad para hacerle saber.
Ante estas situaciones, ¿qué podemos hacer? ¿Se puede pedir que subsanen el acta? ¿Se puede impugnar? La verdad es que ya antes de la reunión pedimos ver los presupuestos y el administrador nos lo denegó. De hecho, sólo existía un presupuesto, que es lo que se ha impuesto, sin tener en cuenta las observaciones que se hicieron en referencia al compartir ciertos elementos de la fachada con otra comunidad.
Agradecería una respuesta para poder actuar con consecuencia, ya que nos sentimos bastante indefensos con todas estas irregularidades.
Cordialmente,
Hola buenos días,
Para responder a esta pregunta que es compleja, me tendría que llamar al 623111743,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
miércoles, 27/10/2021,
13:37.
Buenas tardes.
En mi comunidad vamos a montar un ascensor. El administrador nos ido la valoración de tres opciones pero no estaban detalladas. Yo pedí dichos presupuestos detallados pero nunca me los facilitaron.
En las últimas reunión donde se aprobó un presupuesto no pude asistir. El caso es que ahora estoy pidiendo al administrador el presupuesto detallado y en contrato con la empresa que escogió la comunidad pero no me los facilita. Sin embargo, ya está pidiendo que paguemos la cuota mensual para dichos trabajos y me comenta que no me facilitará ninguna documentación hasta que esté ingresado el 80% del presupuesto (del que no tenemos detalles de qué incluye exactamente en relación de calidades y tal). No me parece normal que no facilite dicha documentación.
¿Estoy en mi derecho de que me la entreguy y para el administrador es si obligación?
Gracias de antemano.
Hola buenos días y gracias por comentar,
Entiendo que si la comunidad acepta el presupuesto entregado, esa voluntad debe respetarse, y si la comunidad ha aceptado un presupuesto que no está detallado entonces ha de entenderse que lo dan como bueno.
No existe ninguna obligación legal acerca de cuan detallado ha de ser un presupuesto, no obstante puede seguir solicitándolo y espero que se lo entreguen.
Un cordial saludo,
miércoles, 03/11/2021,
12:09.
Buenos días, el 30 de Junio de este año he comprado un piso y en la compraventa no se presentó el certificado de deudas de la comunidad. El vendedor manifestó estar al corriente de pagos de la comunidad y el notario ha puesto la coletilla de que el comprador lo había comprobado por sus propios medios. Ahora me entero de que existe una deuda de unos 400€ de la que el anterior no se quiere hacer cargo puesto que dice que soy yo el que la tiene que pagar. Le he pedido reiteradamente al administrador en certificado de deudas al administrador para enviarle un burofax al anterior propietario reclamándole el pago de la deuda puesto que entiendo que ha incurrido en una falsedad documental y de esto ya hace más de quince días y el administrador no me lo ha facilitado todavía. Cómo podría proceder? Muchas gracias.
Hola buenos días,
¿Pero el administrador le certificó que estaba al corriente de los gastos?
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
miércoles, 03/11/2021,
12:08.
No. Yo no solicité el certificado por desconocimiento y tanto el vendedor como la inmobiliaria que se ocupó de la compraventa me aseguraron que estaba todo al corriente de pago, que de no ser así no se podía proceder a la venta. El día de la firma volví a preguntarlo ante el notario y me volvieron a decir lo mismo. En la escritura figura que está al corriente de pago de toda clase de impuestos así como de gastos de la comunidad y que no se presenta certificado aunque el comprador lo ha comprobado por sus propios medios.
Buenas tardes,puedo hacer presión a la comunidad para que me pinten los churretes de caca de paloma que tengo delante de la ventana del patio por donde tiendo la ropa denunciando la situación por ejemplo en sanidad? Es mucha cantidad y resulta asqueroso .En la reunión y pese a que se pintó toda la escalera,portal,barandillas,puertas,etc, me negaron que los pintores entraran un momento con los rodillos a sanear la caca pintando encima,cosa muy sencilla ,pero se negaron.
Muchas gracias
Buenas tardes, por filtraciones de agua me ví obligado a reparar el suelo del solarium de una vivienda de la cual soy proietario y tengo alquilada, ya que el inquilino se quejaba. Aporté un informe pericial de un técnico cualificado conforme se trataba de un problema estructural ya que había unas pendientes mal realizadas, por lo que según está pactado la comunidad debe responsabilizarse del coste de la reparación. Al trasladarle la factura a la administradora de fincas me dijo que tenía que convocar una reunión para aprobar el pago, la organizó, acudimos 3 y por esta razón indicó que volvería a organizarla, lo intentó pero no hubo apenas respuesta (y somos 9 vecinos). De esto hace ya más de un año y sigo sin haber cobrado la reparación y sin respuesta por su parte, por lo que considero que no se me está atendiendo. Me gustaria saber cómo proceder para recuperar el importe de la reparación, pues la reunión pendiente tenía como objetivo suscribir o modificar la responsabilidad de los daños estructurales, o que continuásemos abonándolos entre todos, osea la comunidad, o que en adelante cada uno cubriese los suyos propios. Muchas gracias.
Hola contácteme por favor al 623111743 y le ayudo, hay que tener cuidado con la prescripción,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 28/02/2022,
10:40.
Buenos días, ¿Puede el administrador de fincas negarnos la llave del cuarto de la bomba del agua? estamos teniendo problemas de corte de agua y tras informar a la administración nos dicen que el aviso está pasado pero llevamos 2 días y aquí no aparece nadie, hemos pedido la llave del cuarto de la bomba del agua a través del presidente y nos han dicho que esa llave no nos la pueden dar. ¿Eso lo puede hacer la administración de fincas?
Muchas gracias.
Hola buenas tardes os tiene que facilitar el acceso para solucionar la incidencia,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
martes, 22/03/2022,
14:07.
Buenas tardes,
el administrador de fincas junto a la Presidenta de la Intercomunidad ha firmado contrato cuyos presupuestos no son aprobados por la Junta Rectora. Una vez solicitado al administrador todos los contratos firmados en el año, nos ha comentado que se han firmado unos contratos que no han sido aprobados por la Junta Rectora. Dichos contratos no tienen el carácter de urgente. Es posible que se pueda realizar sin la aprobación de la Junta Rectora? Es delito esto que están haciendo?
Hola buenos días,
El procedimiento correcto sería que se aprobara en junta de propietarios. A no ser que tengan motivos argumentados. EN la próxima junta podéis tratar de nuevo el tema y volver a contratar con los anteriores o hacer lo que decidáis,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
viernes, 06/05/2022,
10:52.
Buenas tardes , tengo un cotrato de alquiler del año 1985 , ahora de repente me piden un a Fe de Vida,¿ tengo la obligacion legal de presetarla?
Saludos y gracias
Hola buenas tardes,
Sí sería recomendable que la presentara,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 21/11/2022,
14:39.
Mi administrador de fincas, lleva trece años utilizando las claves.bancarias del mismo presidente, cuando hace dice que cesó en el cargo, es más, ese presidente ya no reside en la comunidad desde hace 5 años
Esta utilización es por supuesto sin conocimiento , ni autorización del antiguo presidente
Como.deberia actuar la comunidad
Buenas tardes,
Los bancos funcionan fatal, quizás haga eso por tiempo y operatividad, por lo que mientras no haya hecho nada malo no veo necesidad de actuar contra el administrador,
Un saludo,
Javier
Hola.soy presidente de una comunidad desde hace dos meses y tengo dudas del administrador contratado
Duda1 – veo que el administrador contratado no está pendiente de la fecha de vencimiento de los contratos(luz,ascensor,etc) ni busca por tanto, mejores ofertas, ¿Es su trabajo o del presidente?
Duda 2 También tenemos grietas en fachadas y terrazas que puede caersele encima a cualquiera y no ha movido el tema en junta, podía haberse arreglado ya usando del presupuesto anual de reparación y mantenimiento del edificio ¿Esto es cosa del administrador o del antiguo presidente?
Duda 3:Nos cobra por imprimir las actas ¿Es legal?
Duda 4:buscar presupuestos para reparaciones es cosa del administrador o del presidente?
Duda 5: el administrador no tiene inventariados los problemas reportados de los vecinos. El otro día contacte yo con un listado de nombres que me pasó (solo tenía eso) y averigüé y documenté humedades en viviendas afectando a habitabilidad. Me dijo que cuando él fue a valorarlo no vio nada urgente. ¿Tener esto bien inventariado y mover humedades preocupantes es cosa suya o del presidente?
Gracias
Buenos días Patricia,
Sí tiene que hacer esas cosas, como puedes observar tiene que hacer de todo, por eso hay cosas que no llega a hacer porque el tiempo es limitado y tiene que atender a más clientes, como conclusión el administrador perfecto no existe y tendréis que tener paciencia con él.
Si tiene fallos notorios ya tendréis que valorar cambiarlo, pero lo mejor es motivarle con paciencia para que vaya haciendo las cosas a su ritmo.
Lo suyo es que el presidente ayude al administrador y viceversa.
Cualquier duda más en concreto no dices,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
martes, 10/01/2023,
11:10.