Proyecto técnico de obra ¿siempre es necesario?

¿Cuándo se necesita un proyecto técnico para ejecutar una obra?

El proyecto técnico de obra en una reforma dentro de la comunidad de propietarios, ¿siempre es necesario? o ¿podemos omitir encargarlo?

La realidad es que no siempre, las obras que se realizan en el ámbito de la comunidad de propietarios requieren un proyecto técnico.

Es por eso, que dependiendo la entidad de la obra; la rehabilitación de una fachada, instalar infraestructuras de acceso universal, reforzar la estructura, reparación de tejado o cornisa…

Siempre será imprescindible contratar un arquitecto para realizar un proyecto técnico de la obra.

Pero para pequeñas obras o reparaciones básicas no será necesario realizar este trámite.

Por supuesto, el proyecto aportará garantías en el proceso y evitará posibles engaños, pero también incrementará el coste total de la dicha obra.

Por ello, como administradores de fincas en Madrid, queremos invitarles a conocer en que casos es imprescindible contar con una dirección técnica a la hora de ejecutar una obra.

LOE 38/1999 de 5 de noviembre

Obras que precisan contratar un arquitecto

En su artículo 2, ámbito de aplicación, establece que requerirán un proyecto técnico las siguientes obras:

• Obras de edificación de nueva construcción.
• Reformas con carácter de intervención total o dispuestas en edificaciones con algún tipo de protección.
• Intervenciones que modifiquen la configuración arquitectónica del edificio.

Obras que no necesitan proyecto técnico según la Ley de Ordenamiento Urbano.

Proyecto técnico, ¿Qué es?

Se trata de un documento de carácter obligatorio, necesario para obtener el permiso o licencia del ayuntamiento correspondiente, para iniciar dicha obra.

Como indicamos anteriormente será obligatorio según la importancia de dicha obra.

El proyecto técnico esta constituido por varios documentos:

Documentos que lo constituyen.

• Memoria técnica
• Condiciones iniciales
• Planos de la fincas.
• Mediciones.
• Presupuestos divididos por partidas.

Fases.

Asimismo un proyecto técnico pasa por las siguientes fases en su elaboración:

• Anteproyecto: Describe la situación del edificio, y las actuaciones que se van a llevar acabo en el mismo.
• Proyecto básico: Realización de planos, mediciones, etc, para elaborar un presupuesto general.
• Proyecto ejecutivo : descripción al detalle y promenorizada de las actuaciones, materiales, tiempos de ejecución de la obra, así como del presupuesto definitivo.

No debemos confundir el proyecto técnico con la comunicación de diligencias al ayuntamiento o la solicitud de permisos.

Licencias urbanísticas

Se trata de un acto administrativo que sirve para solicitar autorización a la autoridad competente en cada caso.

¿Comunicación previa, procedimiento ordinario común o procedimiento abreviado?

Comunicación previa

Es el documento por el que se solicita una determinada actuación (obra) sujeta a intervención municipal .

Procedimiento ordinario común

Es necesario tramitar este permiso para obras que pretendan modificar elementos protegidos o otras actuaciones de gran envergadura.

Por ello, es necesario contratar los servicios de un técnico de obras para realizar un proyecto visado por el colegio de arquitectos que corresponda.

El ámbito de aplicación del procedimiento ordinario común es el uso residencial o actuaciones realizadas en suelo público.

Procedimiento abreviado

A diferencia con el anterior, este tramite será necesario cuando la obras que queremos llevar a cabo sean de distinta naturaleza y alcance que las actuaciones del procedimiento ordinario común.

• Obras de reestructuración general y/o parcial.
• Obras de acondicionamiento general.

Actuaciones para la que es necesario el trámite del procedimiento abreviado.

• Reforma parcial
• Cerramiento de terrazas
• Instalación de elementos tales como pérgolas o rampas.

Es importante recordar que no siempre es necesario presentar una comunicación previa.

En casos de pequeñas reformas, especialmente en los que no sea necesaria la evacuación de residuos de obra, como por ejemplo pintar, o realizar pequeños arreglos en el interior de una vivienda, no será necesario notificar ningún permiso al ayuntamiento correspondiente.

Salvo que se trate de la modificación de un elemento catalogado como protegido.

Artículo informativo, redactado por Jon Martínez y revisado por Javier Espín Granizo, abogado administrador de fincas y doctor en derecho civil. Para cualquier duda quedamos a su disposición en el TLF 623 111 743.