COMO CAMBIAR DE ADMINISTRADOR DE FINCAS 3 breves pasos y consejos

En este completo artículo se abordarán los requisitos legales y consejos prácticos para tener claro cómo cambiar de administrador de fincas en su comunidad, cambio que es cada vez más común, ya que en muchas ocasiones el cargo de administrador acaba adoleciendo la misma lacra que la que tiene nuestra clase política actual: la relajación en el cargo y empeoramiento de sus funciones, que piensa le fueron encomendadas de por vida.

como cambiar de administrador de fincas

Todos los propietarios tienen el derecho de conocer el contrato que tiene el administrador de fincas firmado con la comunidad.

Como cambiar de administrador de fincas con éxito:

Primer consejo: Ver en la fecha que fue el contrato, para así evitar la indemnización.

¿Por qué es recomendable ver dicha fecha si necesita saber como cambiar de administrador de fincas? porque los contratos de arrendamiento de servicios  (que es el que se hace para contratar a una Administrador) son de duración de un año, siempre y cuando no se diga otra cosa en el contrato (que no se suele decir). Además el artículo 13. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal así lo establece: “Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.”

En la práctica y como es lógico, la junta ordinaria nunca respetará el periodo de un año desde la contratación del administrador, por lo que  si se le echa antes o después de la renovación tácita, éste puede reclamar indemnización de daños y perjuicios por el tiempo que le falta hasta completar la anualidad.  Una posibilidad para evitarlo es la de convocar la junta extraordinaria cuando quede muy poco para esa fecha o en ese mismo día,  otra es la de acordar su cese y decirle que continúe hasta completar el año, por lo que no se le indemnizará,  y además es posible que ante este panorama el administrador elija libremente dejarlo renunciando a su indemnización.

Obviamente la indemnización no será necesaria si el administrador no está cumpliendo sus funciones legales o contractuales, ya que entonces habría incumplimiento contractual, y faculta a la comunidad a exigir la resolución del contrato además de la indemnización de daños y perjuicios. Si pincha en como saber si tengo un buen administrador de fincas puede hacer un sencillo test para ver las funciones del buen administrador de fincas funciones del administrador de fincas.

Como todo este proceso requiere de su tiempo, en algunos casos será mejor omitir este consejo y simplemente proponer su cese y elección del nuevo administrador en la junta y luego ya se verá si se le indemniza o no. Esto depende de las características de cada comunidad y del tiempo que quiera invertir cada vecino.

Segundo paso: cumplir con los requisitos de convocatoria de Junta.

¿Cómo y cuando convocar junta?

Hay dos opciones: 1.- Esperar a que se haga la junta ordinaria, convocada por el Presidente como todos los años, por lo que tendrá la presencia del Administrador que se quiere echar. En el punto de cambio de órganos de gobierno se  deliberará por mayoría de votos siempre que sume la mayoría de las cuotas d e participación presentes. Todo esto una vez se le haya dicho al administrador que se retire para que la discusión no sea violenta. 2.- Instar a que la junta se realice cuanto antes para echarle, en lo que se denomina junta extraordinaria, para ello se necesita:

  • Que lo considere conveniente el presidente (Art. 16.1 LPH)
  • Que lo pidan la cuarta parte de los propietarios de la comunidad
  • Que lo pidan la cuarta parte de los coeficientes de participación
cambio de administrador de fincas

Cuadro informativo que indica los pasos si quiere saber cómo cambiar de administrador de fincas

Tercer paso: Si se hace en junta extraordinaria, enviar comunicado al Presidente solicitando que se trate ese punto en el orden del día.

Obviamente esto solo se necesitará cuando no se trate de una junta ordinaria, ya que en ésta es necesario que haya un punto del orden del día que trate el cambio de los órganos de gobierno de la comunidad, ni tampoco será necesario en el caso de que sea el propio Presidente el que insta el cambio, ya que él se encargaría de que viniera el punto.

En el caso de que se trate, como digo, de una junta extraordinaria, tendrá que ser tratado el punto de cambio de administrador en el orden del día, para lo cual el propietario debe comunicar al Presidente (la ley dice por escrito, se recomienda que sea por algún medio que luego pueda ser prueba, como una correo electrónico o un whatsapp) que quiere que se trate ese aspecto en la junta, tal y como establece el artículo 16 LPH.

Se recuerda que todos los propietarios deben ser convocados con una antelación mínima de 7 días hábiles (no cuentan domingos ni festivos) y además se deberá poner la convocatoria en el corcho de la comunidad si es que se tiene. Una vez se haya conseguido el acuerdo (por mayoría simple) se realizará el acta, que tras ser enviada a los vecinos y esperado un periodo establecido para las alegaciones de los propietarios en el caso de que estén en desacuerdo, surtirá efectos legales.

¿Hay que tener ya elegido el administrador que va a ser elegido?

No es necesario elegir en la misma junta en la que se echa al administrador antiguo elegir al que va a ser el nuevo administrador, sino que puede ser elegido en otra junta. El problema de eso será que habrá un lapso corto sin administrador que pude ocasionar problemas contables o de otra índole. Por ello es recomendable haber elegido al menos 3 presupuestos para que, sin la presencia del administrador que va a ser cesado, se pueda debatir en la misma junta (y con expresa mención en el orden del día) que administración va a ser contratada por la comunidad.

Javier Espín, Abogado, Diseñador y Posicionamiento Web, Administrador de Fincas en TuFinca

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9 comentarios en “COMO CAMBIAR DE ADMINISTRADOR DE FINCAS 3 breves pasos y consejos

  • Hola
    Lo mio es complicado. El administrador el año pasado no hizo reunión de comunidad.y la última no vino el presidente ni justificó porque no venia ,ante la queja de 2 vecinos que no estábamos de acuerdo.
    Las actas no las da,según el y el presidente no está obligado y esta prohibido ponerlo en el tablón de anuncio del bloque los gastos comunidad.
    Luego se han empeñado en cerrar el garaje que hay debajo del edificio y del cual yo soy única propietaria de todo edf, para ello y sin reunión de comunidad cambiaron la cerradura del acceso a la cochera 5 veces ,aunque administrador dice que más. Tampoco presentó esta factura a la comunidad ni informe de cuentas.
    Los vecinos la mayoría ajenos a ello y los q lo saben lo consienten ,el motivo es que un propietario del garaje, somos 22,sale por el portal del bloque viviendo 2 pirtales más abajo en la misma manzana .esto llevado a una guerra entre garaje y comunidad. Yo en medio ,me acusan en un acta de que yo le doy la llave porque entra y sale aun después de que el presidente y admirador cambian la cerradura, hecho no aprobado en junta de comunidad ,eso lo ponen en un acta de las pocas que entra
    Ega este hombre.
    Tuve que denunciar al presidente por los cabo cerradura y negativa a darme la llave,juicio de faltas que presentó de testigo al administrador, juicio que perdió y puso multa de 100 euros que pago con dinero de la comunidad, igual q las cerraduras.
    Es desesperante la situación, encima estamos de juicio y tengo q pagar por se propietaria de piso y de cochera.
    Díganme que puedo hacer….es una situación desesperante y muy costosa.
    Gracias

    • Estimada Concepción:

      Muchas gracias lo primero por comentar en nuestro blog.

      Nuestra recomendación es que contrate a un abogado especializado que le dedique su tiempo y vaya punto por punto solucionando cada problema o mala praxis en su comunidad, manteniendo una reunión con usted. Lo que nos indica excede de una simple respuesta.

      Nosotros somos abogados especializados en comunidades de propietarios y podríamos atenderle y asesorarle sin compromiso, si llama al 685349280.

      Un cordial saludo,
      Javier Espín

  • Hola!
    En estos momentos soy un mar de dudas .
    Hemos estado 3 años con una administradora que en un principio prometía mucho y luego dejo mucho que desear . En un principio todo iba muy bien, nos redujo la cuota de comunidad mas de un 25% , se involucró mucho con la comunidad para hacer mejoras etc, etc……vamos lo que se dice un chollo de chica ,pero enseguida llegaron los problemas , el primer año solo nos paso 5 mensualidades de comunidad ,devoluciones de recibos de gadoleo y otros muchos problemas , a final de año se reunió de manera individual con cada vecino para darnos facilidad a la hora de afrontar esa deuda adquirida con la comunidad ,contando a cada vecino el porqué de esa demora , siendo en cada caso una escusa diferente .
    Somos 14 vecinos y en su día una vivienda estaba deshabitada , nos reunimos 11 vecinos porque estábamos en desacuerdo con la gestión de esta persona y salió en votación 6 a favor de dejarla y 5 en contra .
    Ella se queda y este año a dimitido voluntariamente pero no le pasa la documentación al nuevo administrador . El presidente la llama , le manda correos electrónicos , whatsapp y no contesta.
    Mi pregunta es.
    Que tenemos que hacer para que esta persona haga el traspaso de documentación y si tenemos que tomar medidas legales.
    Gracias por todo

    • Buenos días y gracias por comentar,

      Tiene la obligación legal de entregar la información de la comunidad. Si no lo hace habría que enviarle un burofax y en el caso de que tampoco lo hiciera se le puede poner una denuncia por apropiación indebida de documentos.

      Al final, les cuesta pero sueltan la información.

      Un saludo cordial

      Javier y Rubén Mariano

  • Tenemos una Administración de la comunidad de vecinos que previsiblemente será absorbida o vendida a otra empresa. ¿ Es obligatorio aceptar a la nueva empresa o tendría esta la obligación de comunicarlo a los vecinos para que pudiésemos tomar una decisión?.
    Gracias, un saludo

    • Buenas tardes Mariano y gracias por comentar,

      Perdona por la demora pero no vi el mensaje en su momento.

      Depende el contrato que tengan con el administrador. Si en el contrato habeis aceptado que el administrador pueda delegar en otra empresa entiendo que dicha delegación es válida.

      SIn embargo si sólo os habéis limitado a aceptar al administrador en junta de propietarios o si no aparece tal previsión en el contrato entiendo que la empresa tiene la obligación de comunicarlo y la comunidad de aceptar.

      Gracias y un saludo cordial,
      Javier Espín Granizo

  • Queremos cambiar de Administrador, si el Presidente no convoca la Reunión extraordinaria(pedida por carta certificada el 15 octubre para que lo haga el 30), el 25% de cuotas la vamos a convocar.
    1. Cuánto tiempo hay que esperar desde el 30 octubre.
    2. Ese 25% de propietarios tienen que estar al corriente de pagos?…pueden firmar para ese 25% y convocarla?…
    3. Somos 16 vecinos, cuántos vecinos con derecho a voto hay que conseguir ya en la Junta para conseguir el cese?
    Muchas gracias. Contésteme al correo electrónico lo antes posible.

    • Buenas tardes Antonio y gracias por comentar,

      Si el presidente no la convoca aún solicitada por la cuarta parte de los propietarios o el 25% de las cuotas de participación entonces la tendrán que convocar los promotores. El tiempo que hay que esperar no figura en la ley por lo que se entiende que es desde el momento en el que el presidente haga caso omiso, es decir, a partir del día siguiente.

      No es necesario que el 25% de los propietarios esté al corriente de pago.

      En la convocatoria tendrán que figurar los promotores que la promueven (nombres y pisos de los que son propietarios). A ser posible sería recomendable que firmaran la convocatoria todos los que la promueven, pero este requisito entiendo que no es indispensable, puesto que lo que importa es la voluntad de los promotores y la firma es sólo un método de prueba.

      Hay que conseguir más de la mitad de los votos que sumen a su vez la más de la mitad de cuotas de participación de los presentes en el momento de la junta.

      Un saludo cordial y me tiene a su disposición en el 623111743.
      Javier Espín Granizo
      Administrador de fincas, abogado especializado en comunidades de propietarios

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