¿Se pueden prohibir las viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios en Madrid?
En este artículo trataremos el problema de las viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios situadas en Madrid. Hay muchos propietarios que usan sus viviendas para alquilarlas mediante plataformas cómo AIRBNB y los vecinos nos consultan si pueden oponerse a su alquiler o no, ya que somos administradores de fincas en Madrid.
Estado de las viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios en 2020 (abril).
Las comunidades de propietarios han obtenido la capacidad para prohibir, limitar e incrementar la cuota de comunidad (hasta en un 20%), a las viviendas de alquiler turístico de la finca, mediante la celebración de una junta de propietarios extraordinaria, en la que se proceda a resolver este tema mediante votación y sería suficiente para aprobarlo, una mayoría de las 3/5 partes del total.
Aunque debemos hacer una aclaración al respecto, en cuanto a la prohibición de las viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios, encontramos dos opiniones encontradas, pues un sector doctrinal considera que las viviendas de uso turístico, solo podrían ser limitadas o condicionadas en su actividad por las comunidades de propietarios y no prohibidas.
Por otro lado, existe otro sector doctrinal mayoritario que opina que las comunidades de propietarios sí estarían facultadas para la prohibición total.
“Llegados a este punto, cabe concretar que no existe una solución unánime a esta casuística a día de hoy, pues existe un sector doctrinal que considera que las comunidades de propietarios sólo están facultadas para limitar o condicionar esta actividad por la mayoría de los tres quintos, pero no pueden prohibir el ejercicio del alquiler vacacional sin una justa causa, es decir, para este sector sería necesario que el alquiler vacacional se considerase una actividad molesta para ser prohibida”.
Javier Espín Granizo, Doctor en Derecho civil, administrador de fincas y abogado especializado en comunidades de propietarios, director de TuFInca administradores y asesores.
No obstante, y a pesar del citado matiz, parece ser mayoritaria la opinión de que si existe unanimidad en la adopción del acuerdo– tal y como se requería con anterioridad a la reforma-, y este se inscribe en el Registro de la propiedad, si serían válidos los acuerdos que prohibiesen el destino del inmueble al alquiler vacacional.
JURISDICCIÓN SOBRE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS? ¿AYUNTAMIENTO, COMUNIDAD AUTÓNOMA O ESTATAL?
El problema de las viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios es abordado por varias administraciones públicas:
- Comunidad autónoma (competencias de turismo).
- Ayuntamiento (competencias de urbanismo y licencia de actividad) o el poder legislativo nacional.
- Gobierno estatal, legislación sobre LPH.
Como órgano de resolución de conflictos los tribunales ordinarios siempre pueden entrar a decidir sobre casos concretos. Por ejemplo, el Tribunal Supremo en procedimientos como el canario o el gallego, en este ultimo caso, con la nulidad de su propia sentencia.
El Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha anulado los artículos del decreto de la Xunta que impiden alquilar habitaciones en las viviendas de uso turístico. El alto tribunal estima de esta forma parte del recurso de casación presentado por la Abogacía del Estado y por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) contra una sentencia del Tribunal Superior de Xustiza que desestimó un recurso contra el decreto del gobierno gallego que regula el uso de las VUT.
https://www.xunta.gal/dog/Publicados/2017/20170210/AnuncioG0244-020217-0002_es.html
Pero vamos a centrarnos en el caso particular de Madrid, para esclarecer este embrollo legislativo.
El Ayuntamiento de Madrid en las viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios.
El Ayuntamiento de Madrid suspendió durante el año 2018 la concesión de licencias en los barrios del distrito centro de la ciudad.
El ayuntamiento de Madrid, en la Instrucción urbanística sobre el (PGOU) de 23 de enero de 2018 (Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid 1 de febrero de 2018), interpreta la calificación del uso de la VUT desde el punto de vista urbanístico, lo que hace que las viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios deberán contar con una licencia y además deberán cumplir las condiciones generales que se establecen en las NN UU del PGOUM-97, así como los requisitos técnicos establecidos por la legislación.
¿Que establece el PGOUM-97 para que se pueda poner una vivienda de uso turístico?
Según hemos contrastado, existe un incumplimiento generalizado de esta norma, pues el PGOUM-97 de Madrid, establece que no se podrán desarrollar actividades económicas en los inmuebles que están situados en el terreno calificado como suelo de uso residencial, salvo que estén situadas en la planta baja o en la primera planta con un acceso directo a la calle.
Normativa que no se está cumpliendo actualmente.
La Comunidad de Madrid
El decreto 29/2019 del 9 de abril, aprobado por el consejo del gobierno regional, introduce las siguientes modificaciones:
Los propietarios deberán presentar una declaración responsable de inicio de actividad y un Certificado de Idoneidad (CIVUT), emitido por un arquitecto o aparejador competente. Para obtenerlo se establecen los siguientes,
Requisitos:
- 1.- Calefacción en funcionamiento, suministro de agua caliente y fría y fuentes de energía suficiente.
- 2.- Ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
- 3.- Extintor manual a no más de 15 metros de la salida
- 4.- Señalización básica de emergencia
- 5.- Plano de evacuación del edificio de la vivienda.
- 6.- La obligación para los propietarios de los establecimientos turísticos de remitir a la Policía y Guardia Civil la información relativa a la identidad de las personas alojadas.
- 7.- Los arrendadores deberán contratar un seguro de responsabilidad civil; poseer hojas de reclamación; disponer de información con teléfonos y dirección de los servicios de emergencia y sanitarios en al menos dos idiomas.
¿Que más modifica El decreto 29/2019 del 9 de abril de la Comunidad de Madrid?
La normativa establece un ratio máximo de personas alojadas en función del número de metros cuadrados útiles de la vivienda.
Elimina el plazo de tres meses para que un inmueble sea considerado vivienda de uso turístico.
Legislación a nivel nacional.
Tras la emisión de varios RDL, como el 21/2018 del 14 de diciembre que modifica el articulo 17 de la LPH, cuya utilidad es cuestionable, llega a nosotros, como un vaso de agua en el desierto, el Real Decreto-Ley 7/2019 del 1 de marzo de 2019, aprobado en el congreso de los diputados por una mayoría de 33 votos a favor.
¿Que es lo que permite exactamente?
Esta regulación permite la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan adoptar medidas restrictivas respecto de la actividad de alquiler turístico, sin la necesidad de unanimidad en la votación, solo es suficiente la mayoría de 3/5 partes de los propietarios. Nos hemos referido a esta limitación al comienzo del artículo.
¿Es aplicable en todas las comunidades autónomas?
En todas las comunidades autónomas que permitan la existencia de las VUT, excepto en la comunidad autónoma de Catalunya, que es necesaria una mayoría de las 4/5 partes para la aprobación del veto, la limitación o el incremento de la cuota, en las viviendas de alquiler turístico.
¿Existen dudas?
Son muchos los juristas que platean dudas sobre este texto, en concreto sobre la posibilidad de prohibir las viviendas de alquiler turístico, ya que la ley habla de limitar el derecho y no sabemos si eso afecta a la prohibición o solo a solo a que no se puedan crear nueva viviendas de uso turístico en el futuro, una vez tomada la decisión en junta.
Además los juristas desconocen como se va a llevar a la práctica la retroactividad. Nosotros pensamos que el aumento de las cuotas a los propietarios que llevan a cabo una vivienda de uso turístico no puede ser tomado con efectos retroactivos.
En todo caso, si hay un acuerdo que limite las viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios o que aumente al propietario su cuota en un porcentaje, recomendamos que la comunidad lo inscriba en el registro de la propiedad para que así tenga eficacia frente a terceros. Sobre la recomendación de inscribir en el Registro de la Propiedad diversos acuerdos comunitarios les recomendamos el siguiente artículo original: (artículo en creación).
Pueden consultar además más información en estos enlaces.
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3108
Desde TuFinca Administradores quedamos como siempre a vuestra disposición para poner en común inquietudes sobre esta legislación tan actual. Escrito en Madrid a 3 de abril de 2020.