Los gastos comunes del garaje los pagan también los propietarios de las viviendas

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¿Quien tiene que pagar los gastos de los garajes?

Escribo este artículo porque hace poco acudí como abogado a una junta en la que se debatía quien tenía que pagar los gastos de los garajes, me refiero con ello tanto a los gastos del vado de la puerta del garaje como a su mantenimiento.

Se trataba de una comunidad de 10 propiedades independientes:  3 garajes en una planta sótano y 7 viviendas en las plantas primera segunda y tercera. La cuestión era si los gastos de los garajes los tenían que pagar también las propiedades de las viviendas.

Los gastos de los garajes los pagarán todos los vecinos si los garajes forman parte de la comunidad de propietarios:

Para contestar a la cuestión hay que saber primero si los garajes forman parte de una única comunidad en la que están también las propiedades de las viviendas o si hay una comunidad de garajes diferenciada. Esto se puede ver tanto en la escritura de división horizontal como en las notas simples de cada propiedad (se pueden solicitar por Internet en la página web de los registradores de la propiedad, pinchando aquí)

En este caso los garajes eran parte de la comunidad, que la formaban 10 propiedades independientes (7 viviendas y 3 garajes). No había por tanto una subcomunidad de garajes dentro de la comunidad, ni tampoco había una comunidad direfenciada de garajes.

Por ello la cuota de participación de los garajes daba sólo un 4 % por cada uno de ellos, ya que sumados los garajes y las viviendas, es decir, sumando los coeficientes de participación de todas las propiedades daba 100%. Con ese porcentaje participa cada propiedad en los gastos comunes del edificio. Los gastos de mantenimiento de los elementos comunes se pagan con arreglo al coeficiente de cada propiedad, en la que cada garaje tiene un 4% y cada vivienda ente un 15 y un 20%.

La pregunta entonces es clara, ¿la puerta del garaje y su acceso, es un elemento común de toda la comunidad? (recordemos que sólo hay una comunidad) Si esto es así, tendrán que participar todos los propietarios en los gastos de los garajes, tanto los de las viviendas como los de los propios garajes.

Qué dice de los garajes la escritura de división horizontal y los estatutos.

En un 90% de los casos ni en la escritura de división horizontal ni en los estatutos vendrá ninguna regulación especial de los garajes y su puerta de acceso, sino que se limitarán simple y llanamente a establecer los elementos comunes de acuerdo con lo que se establece en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil en su artículo 396

En el artículo 396 del Código Civil se dan ejemplos de elementos comunes, pero esta regulación es numerus apertus, palabra latina que se conoce en Derecho para designar que puede haber más aunque no vengan establecidos expresamente el el artículo.

Por lo que obviamente en ninguno de los textos legales se hace referencia a los accesos a los garajes, como tampoco se hace referencia a otros elementos, ya que sería imposible hacer una lista de todos los elementos comunes que hay, son sólo ejemplos entre los que no se encuentra la puerta de los garajes.

Sin embargo, la puerta de los garajes es en este caso un elemento común. Esto es algo lógico ya que no pertenece a la propiedad de ningún propietario en concreto (cosa distinta sería que todo el garaje fuera de un propietario o que hubiera una subcomunidad de garajes).

Aquí está el núcleo de la cuestión. Parece que suena raro que la puerta del garaje sea un elemento común y tengan que participar en ese gasto todos los propietarios, tanto los garajes como las viviendas.

Pensemos en la puerta de las viviendas, que la utilizan sólo las viviendas y  participan en su conservación tanto los garajes como las viviendas ya que todas las propiedades forman parte de una misma comunidad. La solución con la puerta de garaje es lógicamente, la misma.

Jurisprudencia sobre la participación de todos los propietarios en los gastos de conservación del garaje

La muy importante  e impresionante sentencia del Tribunal Supremo Sala Primera de 29 de mayo sobre la posibilidad de individualización de los gastos:

“Para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.”

Esta sentencia es la que imposibilita que se individualicen los gastos si no ha habido junta que así lo ha decidido o cláusula estatutaria, por lo que hace imposible que se acabe pagando sólo por los garajes un gasto del que sólo se benefician ellos. Algo que parece muy discutible, pero así es.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 1 de junio de 2006:

De manera que cualquier elemento privativo ha de estar específica y particularmente descrito en la constitución horizontal, de donde se infiere que, al no estarlo, la naturaleza de lo reclamado es comunitaria. Como tiene dicho la jurisprudencia, el juego de la L.P.H. es claro al respecto, todo es común salvo lo específicamente descrito como privativo.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Santiago de Compostela, de 28 de junio de 2013, en el que se entiende que el único argumento para apoyar que no contribuyan los las viviendas a los gastos de la puerta de garaje es que en los estatutos viene regulado que deben pagar “tales gastos corresponden “a los propietarios a quienes corresponde su uso y disfrutesin embargo, en la mayoría de los estatutos no suele venir esa cláusula, por lo que al ser un elemento común pertenece a la comunidad:

Relativo a la puerta de garaje, entiende que al tratarse de un elemento común del inmueble, debe aplicarse la regla general que se deriva de su cuota de participación del 4%, y no la aplicada por la Comunidad al establecer la deuda, del 50%.

No se admite tal motivo de recurso, debido a  la cláusula estatutaria relativa a la distribución de gastos, que establece que los propietarios de los sótanos o del bajo no contribuyen a una serie de gastos de conservación o reparación del portal, escalera, ascensores porque tales gastos corresponden “a los propietarios a quienes corresponde su uso y disfrute”, de donde se puede deducir en sentido contrario, que los gastos correspondientes a elementos que sólo utilizan los propietarios de los sótanos, deben corresponder a éstos.

Sentencia de 11 de enero de 2016, de la A. P. de Santander, que da por sentado que la puerta de garaje es un elemento común, en una circunstancia en la que no todos los propietarios tenían garaje, además había menos plazas de garaje que propiedades, al igual que en nuestro ejemplo:

Defectuosa situación de la puerta del garaje comunitario. Entendemos se refiere a la “reparación de puerta de garaje superior…” para evitar filtraciones de planta superior abierta.(180 euros). Y el perito judicial valora esta partida en 500 euros……………es el caso excepcional en el que la evidente oposición(más que pasividad) de la Comunidad por instar la reparación de tal elemento común.

 Conclusión:

Normalmente los administradores de fincas reparten los gastos derivados del mantenimiento de la puerta de garaje y sus elementos comunes entre los propietarios de los garajes, cosa que como se ha visto no siempre es correcta.

Por lo tanto, será inteligente que reclame a su administrador que este tipo de gastos de los garajes se repartan entre todos los vecinos, pagando menos los garajes y por lo tanto bajando su cuota.

Administrador de fincas madrid

Javier Espín Granizo, Abogado especializado en Derecho Civil, Administrador de Fincas en TuFinca Administración de Fincas y Asesores.

25 comentarios en “Los gastos comunes del garaje los pagan también los propietarios de las viviendas

  • Hola, mi pregunta es la siguiente. Tengo una plaza de garaje en un edificio, no vivo allí, solamente tengo la plaza de garaje, la cuestión es, que pagaba 2,95€ al mes y desde marzo de 2016, me subieron la cuota a 9,65€/mes porque hay alguien que no paga, y por tanto, debemos cubrir su deuda los demás propietarios, tanto de vivendas como de garajes. Cuando me di cuenta, fui a hablar con el administrador y le dije que no me niego a pagar lo mío, pero no pago deuda de nadie, y me dijo que tengo que pagar lo que ellos digan, por no sé qué ley lo dice. Dejé de pagar en julio de 2016 y le dije que hiciese cálculos de todo lo de más que había pagado para cubrir los meses posteriores y cuando tuviese que volver a pagar porque ya no quedase de lo que había pagado de más, que me avisase. Pues me acaba de avisar de que tengo una deuda de casi 100€, y eso es de la misma cuota mensual, casi 10€. Mi pregunta es, puedo negarme y pagar sólo lo que me corresponde?, tendré algún tipo de problema si no pago lo demás?. Gracias

  • Somos una comunidad de propietarios en la que las plazas de garaje junto con los trasteros están incluidas en la propiedad, es decir, no hay segregación alguna ni existe comunidad de garaje independiente. Hay menos plazas que propietarios, en total unicamente 16 plazas y hay 60 propietarios, es decir que una gran mayoría no posee plaza de garaje ni trastero en el propio edificio.
    Mi pregunta es: A tenor de lo expuesto en los comentarios vertidos en este foro, la comunidad ha de hacerse cargo también de los gastos del garaje?
    Actualmente unicamente nos hacemos cargo de todos los gastos del garaje los que poseemos plaza en el mismo. Muchas gracias por su respuesta.

    • Buenos días Miguel:

      Si no se ha acordado nada antes, lo legal sería que la comunidad de viviendas se hiciera cargo de los gastos del garaje tal y como dices, pero también los garajes participarían en los gastos de las viviendas.

      El resumen es: NO HAY QUE DIFERENCIAS LOS USOS O DESTINOS DE DETERMINADAS PROPIEDADES PARA QUE PARTICIPEN EN DETERMINADOS GASTOS O NO.

      Espero haberle ayudado, estamos a su disposición en el TLF 685349280.

      Un cordial saludo,
      Javier

  • Buenas noches
    Somos una comunidad de propietarios con garajes y trasteros anejos,total once. De esos once los cuatro de la entrada así como la entrada al resto de los garajes, es una concesión por 50 años, ya que están fuera del edificio.
    Mi pregunta es: estos garajes entiendo participen en los gastos de la comunidad ¿pero al estar fuera del edificio en un anexo tienen que pagar derramas , mantenimiento de fachada del edificio, etc?

    • Buenos días Javier,

      Habría que mirar primero el reparto que establecen las escrituras. Segundo, si ha habido algún acuerdo por unanimidad reflejado en el acta. Y tercero, si no se dice nada en esos dos documentos lamentablemente colaborarían en todos los gastos de la comunidad aunque no participen en ciertos gastos como el ascensor.

      Es probable que venga algo en las escrituras.

      Un cordial saludo y muchas gracias por comentar,
      Javier

  • Hola buenas tardes he comprado una plaza de garaje y tiene dos coeficientes
    Una de gastos general y otra de garaje cual tengo que asumir.

    El garaje no llega ascensor,tiene una pequeña zona común que si quieren no podemos estar cambiado el bombón y entrar al portal igual si cambia el bombin.
    Gracias un saludo

  • Buenos dias, el parking nos reclama un dineor poque quieren hacer un nuevo suelo de hormigon, estamos obligados los vecinos de los pisos a pagar dicha obra? hay acesso por escalera en nuestra comunidad con el
    parking.

    • Buenos días Josep María y muchas gracias por comentar en nuestro blog:

      Todo depende de si su comunidad lo forman dos comunidades independientes o una sola. Si lo forman dos comunidades independientes no tendrá que pagarlo. Eso viene determinado en los estatutos, escritura, o acuerdo por unanimidad.

      Si quiere más información le puedo atender como abogado especializado en D. civil y LPH sin compromiso en el 685349280.
      Un cordial saludo,
      Javier Espín Granizo, Abogado.

  • Buenos días,
    Soy vecino en una comunidad donde hay viviendas y garajes, todo formando una única comunidad.
    En lo que se refiere a un seguro que cubra los garajes, entiendo que todos los propietarios tienen que contribuir, incluso aquellos que no tengan plaza de garaje.
    Es correcto?
    Gracias

    • Buenos días y muchas gracias por su visita y comentar en nuestro blog:

      Habrá sólo un seguro que comprenderá tanto a las viviendas como a los garajes. Entonces, cada propietario contribuirá con arreglo a su cuota de participación, a no ser que se haya hecho algún acuerdo en contrario por unanimidad. Por lo tanto, está usted en principio en lo cierto.
      Un cordial saludo,
      Javier Espín Granizo, Abogado especializado en D. civil y LPH

  • En mi comunidad de garajes hay mucha diferencia de porcentaje de unos a otros.
    Si los consumos de luz son por persona, no por lo grande del garaje ( son cerrados con una fluorescente cada uno), y el vado es por derecho a paso del coche de cada uno, mi pregunta es: ¿estos gastos se han de pagar por porcentaje de propiedad o por cantidad de propietarios de la comunidad?
    Gracias

    • Buenos días Arturo:

      Toda la comunidad (de garajes) tendrá obligación de contribuir según su porcentaje de participación. Si el gasto de luz es de 100 euros, son ustedes 10 vecinos y usted tiene un 20% de cuota de participación lo que tendrá que pagar es 20 euros. Es un ejemplo.

      Espero haberle ayudado, cualquier duda añadida estamos a su disposición.

      Un cordial saludo,
      Javier

  • Buenos días,

    Se van a llevar a cabo unas obras de mantenimiento y MODERNIZACIÓN de las plazas de garaje en mi comunidad. Yo en mi caso concreto no tengo plaza de garaje ni la he tenido desde que nos mudamos aquí. La comunidad en un principio dijo que los que no teníamos garaje no teníamos que hacer frente a esos gastos. Hace una semana ha cambiado su opinión y nos exigen 1600 euros en dos años.. es posible?
    ¿Qué deberíamos o podríamos hacer frente a ello?
    Muchas gracias y un saludo

    • Buenas tardes, estimado Pablo:

      Si la comunidad acordó que los garajes no tenían que hacer frente al pago y así se acordó en la junta, obviamente ahora no pueden cambiar de opinión sin una nueva reunión en la que se apruebe lo contrario.

      Si necesita que le redactemos el burofax o que defendamos sus intereses como abogados le atenderemos de manera gratuita en el 685349280. Somos abogados especializados en LPH.

      Un cordial saludo y muchas gracias,
      Javier

  • Buenas tardes, en mi edificio hay una comunidad, donde tenemos diferenciados los gastos de garajes del resto edificio ( pues hay propietarios de viviendas sin plaza de garaje y propietarios de plaza de garaje sin vivienda), el arreglo de la puerta de garaje corresponde a los que no tienen garaje también???

    • Buenos días estimada María y muchas gracias por comentar:

      Si hay gastos dieferenciados lo más seguro es que se trate de una comunidad (de garajes) distinta de la de viviendas. O de una subcomunidad. En esos casos los gastos de la puerta de garaje obviamente los pagarían los garajes solamente.

      Podría darse la posibilidad de que los gastos se repartan de distinta forma como consecuencia de un acuerdo en junta a ese respecto (por mayoría absoluta). En ese caso se estaría a lo que la junta hubiera acordado.

      Y por último puede ser que el administrador reparta los gastos como le de la gana (que lo haga sin atenerse a ningún acuerdo o en base a criterios subjetivos). Esto es ilegal.

      Un cordial saludo y cualquier duda me tiene disponible en el 685349280.
      Javier Isaac Espín,
      Abogado especializado en comunidades de propietarios.

  • Hola buenas tardes,vivo en un edf.el cual tiene una sudcomunidad de garajes que participan con nosotros en parte proporcional al mantenimiento y conservación del mismo debemos nosotros participar en la reparación de su rampa de acceso de vehículos pues solo la utilizan ellos. Gracias

    • Buenos días estimado Francisco.

      Lo mejor, para poderle contestar con precisión es visualizar la escritura de división horizontal y los estatutos, ya que en muchas ocasiones contienen matices importantes.

      No obstante, según formula la cuestión me dice que todas las propiedades participan en los gastos de conservación, por lo que entiendo que todos deberán participar en una reparación necesaria.

      Si quiere que le ayude más a fondo puede llamarme al 685349280.
      Muchas gracias y un cordial saludo,

      Javier Isaac,
      Abogado especializado en comunidades de propietarios.

  • Buenas tardes, tengo unas plazas de garaje en los sótanos de una urbanización, donde tenemos diferenciados los gastos de garaje de todo lo demás, actualmente tenemos unas filtraciones de agua en los garajes, a través de la urbanización la comunidad quiere arreglar dichas filtraciones y también en el mismo presupuesto quieren cambiar unas piedras artificiales que bordean un muro de la urbanización, nos quieren pasar gastos de todo esto también a los garajes. ¿ESTO ES LEGAL?
    Muchas gracias, Un Saludo

    • Buenos días estimada María Jesús:

      Para contestarle con precisión lo primero que tendría que hacer es visualizar la escritura de propiedad horizontal. Puede ser que se esté haciendo mal por parte del administrador de su comunidad.

      Suponiendo que se hace bien, en el caso que me cita los garajes participan sólo en determinados gastos (los de los garajes).

      Por lo tanto, parece lógico pensar que los garajes tendrán que pagar el arreglo de la filtración, sin embargo no tendrán que pagar las piedras artificiales que bordean el muro de la urbanización (entiendo que este muro no es sólo de los garajes).

      Cualquier cosa tiene mi asesoramiento como especialista en el 685349280.

      Muchas gracias por su atención y un cordial saludo,
      Javier Isaac Espín,
      Abogado especializado en comunidades de propietarios, administrador de fincas.

  • Buenos días.
    En el edificio donde vivo hay 8 viviendas, 3 locales, 7 trasteros y 8 plazas de garaje. Todas aparecen en las escrituras como propiedades independientes y con cuota de participación en la comunidad. El caso es que los propietarios de las plazas de garaje nunca han pagado comunidad. Ahora uno de ellos quiere meter el coche, pero no tiene luz y quiere que la comunidad se la proporcione, la mayoría de los propietarios de las viviendas no quieren, ya que dicen que se tienen que constituir como una comunidad independiente. El propietario de la plaza se niega. Como presidente y para intentar conciliar les he propuesto solicitar un informe jurídico para establecer quien lleva razón. ¿Qué me aconsejáis? Sí es viable su respuesta les solicitaría un informe formal con los correspondientes honorarios, por supuesto.

    Saludos

    César

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