Los gastos comunes del garaje los pagan también los propietarios de las viviendas

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¿Quien tiene que pagar los gastos de los garajes?

Escribo este artículo porque hace poco acudí como abogado a una junta en la que se debatía quien tenía que pagar los gastos de los garajes, me refiero con ello tanto a los gastos del vado de la puerta del garaje como a su mantenimiento.

Se trataba de una comunidad de 10 propiedades independientes:  3 garajes en una planta sótano y 7 viviendas en las plantas primera segunda y tercera. La cuestión era si los gastos de los garajes los tenían que pagar también las propiedades de las viviendas.

Los gastos de los garajes los pagarán todos los vecinos si los garajes forman parte de la comunidad de propietarios:

Para contestar a la cuestión hay que saber primero si los garajes forman parte de una única comunidad en la que están también las propiedades de las viviendas o si hay una comunidad de garajes diferenciada. Esto se puede ver tanto en la escritura de división horizontal como en las notas simples de cada propiedad (se pueden solicitar por Internet en la página web de los registradores de la propiedad, pinchando aquí)

En este caso los garajes eran parte de la comunidad, que la formaban 10 propiedades independientes (7 viviendas y 3 garajes). No había por tanto una subcomunidad de garajes dentro de la comunidad, ni tampoco había una comunidad direfenciada de garajes.

Por ello la cuota de participación de los garajes daba sólo un 4 % por cada uno de ellos, ya que sumados los garajes y las viviendas, es decir, sumando los coeficientes de participación de todas las propiedades daba 100%. Con ese porcentaje participa cada propiedad en los gastos comunes del edificio. Los gastos de mantenimiento de los elementos comunes se pagan con arreglo al coeficiente de cada propiedad, en la que cada garaje tiene un 4% y cada vivienda ente un 15 y un 20%.

La pregunta entonces es clara, ¿la puerta del garaje y su acceso, es un elemento común de toda la comunidad? (recordemos que sólo hay una comunidad) Si esto es así, tendrán que participar todos los propietarios en los gastos de los garajes, tanto los de las viviendas como los de los propios garajes.

Qué dice de los garajes la escritura de división horizontal y los estatutos.

En un 90% de los casos ni en la escritura de división horizontal ni en los estatutos vendrá ninguna regulación especial de los garajes y su puerta de acceso, sino que se limitarán simple y llanamente a establecer los elementos comunes de acuerdo con lo que se establece en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil en su artículo 396

En el artículo 396 del Código Civil se dan ejemplos de elementos comunes, pero esta regulación es numerus apertus, palabra latina que se conoce en Derecho para designar que puede haber más aunque no vengan establecidos expresamente el el artículo.

Por lo que obviamente en ninguno de los textos legales se hace referencia a los accesos a los garajes, como tampoco se hace referencia a otros elementos, ya que sería imposible hacer una lista de todos los elementos comunes que hay, son sólo ejemplos entre los que no se encuentra la puerta de los garajes.

Sin embargo, la puerta de los garajes es en este caso un elemento común. Esto es algo lógico ya que no pertenece a la propiedad de ningún propietario en concreto (cosa distinta sería que todo el garaje fuera de un propietario o que hubiera una subcomunidad de garajes).

Aquí está el núcleo de la cuestión. Parece que suena raro que la puerta del garaje sea un elemento común y tengan que participar en ese gasto todos los propietarios, tanto los garajes como las viviendas.

Pensemos en la puerta de las viviendas, que la utilizan sólo las viviendas y  participan en su conservación tanto los garajes como las viviendas ya que todas las propiedades forman parte de una misma comunidad. La solución con la puerta de garaje es lógicamente, la misma.

Jurisprudencia sobre la participación de todos los propietarios en los gastos de conservación del garaje

La muy importante  e impresionante sentencia del Tribunal Supremo Sala Primera de 29 de mayo sobre la posibilidad de individualización de los gastos:

“Para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.”

Esta sentencia es la que imposibilita que se individualicen los gastos si no ha habido junta que así lo ha decidido o cláusula estatutaria, por lo que hace imposible que se acabe pagando sólo por los garajes un gasto del que sólo se benefician ellos. Algo que parece muy discutible, pero así es.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 1 de junio de 2006:

De manera que cualquier elemento privativo ha de estar específica y particularmente descrito en la constitución horizontal, de donde se infiere que, al no estarlo, la naturaleza de lo reclamado es comunitaria. Como tiene dicho la jurisprudencia, el juego de la L.P.H. es claro al respecto, todo es común salvo lo específicamente descrito como privativo.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Santiago de Compostela, de 28 de junio de 2013, en el que se entiende que el único argumento para apoyar que no contribuyan los las viviendas a los gastos de la puerta de garaje es que en los estatutos viene regulado que deben pagar “tales gastos corresponden “a los propietarios a quienes corresponde su uso y disfrutesin embargo, en la mayoría de los estatutos no suele venir esa cláusula, por lo que al ser un elemento común pertenece a la comunidad:

Relativo a la puerta de garaje, entiende que al tratarse de un elemento común del inmueble, debe aplicarse la regla general que se deriva de su cuota de participación del 4%, y no la aplicada por la Comunidad al establecer la deuda, del 50%.

No se admite tal motivo de recurso, debido a  la cláusula estatutaria relativa a la distribución de gastos, que establece que los propietarios de los sótanos o del bajo no contribuyen a una serie de gastos de conservación o reparación del portal, escalera, ascensores porque tales gastos corresponden “a los propietarios a quienes corresponde su uso y disfrute”, de donde se puede deducir en sentido contrario, que los gastos correspondientes a elementos que sólo utilizan los propietarios de los sótanos, deben corresponder a éstos.

Sentencia de 11 de enero de 2016, de la A. P. de Santander, que da por sentado que la puerta de garaje es un elemento común, en una circunstancia en la que no todos los propietarios tenían garaje, además había menos plazas de garaje que propiedades, al igual que en nuestro ejemplo:

Defectuosa situación de la puerta del garaje comunitario. Entendemos se refiere a la “reparación de puerta de garaje superior…” para evitar filtraciones de planta superior abierta.(180 euros). Y el perito judicial valora esta partida en 500 euros……………es el caso excepcional en el que la evidente oposición(más que pasividad) de la Comunidad por instar la reparación de tal elemento común.

 Conclusión:

Normalmente los administradores de fincas reparten los gastos derivados del mantenimiento de la puerta de garaje y sus elementos comunes entre los propietarios de los garajes, cosa que como se ha visto no siempre es correcta.

Por lo tanto, será inteligente que reclame a su administrador que este tipo de gastos de los garajes se repartan entre todos los vecinos, pagando menos los garajes y por lo tanto bajando su cuota.

Administrador de fincas madrid

Javier Espín Granizo, Abogado especializado en Derecho Civil, Administrador de Fincas en TuFinca Administración de Fincas y Asesores.

2 comentarios en “Los gastos comunes del garaje los pagan también los propietarios de las viviendas

  • Hola, mi pregunta es la siguiente. Tengo una plaza de garaje en un edificio, no vivo allí, solamente tengo la plaza de garaje, la cuestión es, que pagaba 2,95€ al mes y desde marzo de 2016, me subieron la cuota a 9,65€/mes porque hay alguien que no paga, y por tanto, debemos cubrir su deuda los demás propietarios, tanto de vivendas como de garajes. Cuando me di cuenta, fui a hablar con el administrador y le dije que no me niego a pagar lo mío, pero no pago deuda de nadie, y me dijo que tengo que pagar lo que ellos digan, por no sé qué ley lo dice. Dejé de pagar en julio de 2016 y le dije que hiciese cálculos de todo lo de más que había pagado para cubrir los meses posteriores y cuando tuviese que volver a pagar porque ya no quedase de lo que había pagado de más, que me avisase. Pues me acaba de avisar de que tengo una deuda de casi 100€, y eso es de la misma cuota mensual, casi 10€. Mi pregunta es, puedo negarme y pagar sólo lo que me corresponde?, tendré algún tipo de problema si no pago lo demás?. Gracias

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