Como Administradores de Fincas en Madrid y abogados especializados en Derecho civil, Propiedad horizontal y responsabilidad civil, cuestiones como qué es salvar el voto en una junta de propietarios se nos plantean asiduamente para que el vecino pueda luego impugnar los acuerdos tratados en la junta.
El interés fundamental radica en cuáles son los requisitos necesarios para poder impugnar judicialmente una decisión de la Junta. El problema a la hora de obtener una respuesta clara lo tenemos en la actual redacción del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH en adelante), que nos hace dudar sobre si salvar el voto (término propio de Sociedades de Capital, más de que Comunidades de Propietarios) equivale a votar en contra, abstenerse, o no acudir a la votación.
El artículo 18.2 de la LPH señala:
“Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas”.
De esta manera, parece ser que es obligatorio que se anote en el Acta que determinado comunero decide salvar el voto para ulteriores acciones judiciales como la impugnación de los acuerdos. Algo así como una reserva de acciones. Como podemos ver en la redacción del artículo, no parecen estar legitimados aquellos asistentes a la Junta que se abstienen de votar, o incluso que votan en contra de los acuerdos.
Pero la interpretación que han dado los tribunales es muy variada, y ha dado lugar a una jurisprudencia contradictoria, que pasaremos a comentar, para finalmente realizar el comentario de la Sentencia plenaria, de unificación de doctrina del Tribunal Supremo 242/2013, de 10 de mayo que es la que prevalece en este tema de impugnación de acuerdos en la comunidad de propietarios salvando el voto.
Diferencia entre abstención simple y abstención salvando el voto en la Junta de la Comunidad de Propietarios, interpretaciones en segunda y tercera instancia
Hay muchas sentencias, como la SAP de Salamanca núm. 391/2008, de 23 de diciembre, que inciden en el requisito de estar al corriente del pago de las cuotas de la comunidad, y de lo contrario se carecerá de legitimación para impugnar los acuerdos.
Tenemos varias corrientes doctrinales y jurisprudenciales que tratan de dar una solución a esta problemática, con distintos análisis, y en primer lugar, entramos a considerar la interpretación que da parte de la jurisprudencia.
Es fundamental hacer constar que una abstención en una votación se incorporará al voto mayoritario de la Junta a efectos de quórum, de manera que un propietario que se abstenga sin más, sin declarar que desea “salvar el voto”, no podrá impugnar los acuerdos aprobados, al no hacer constar sus dudas acerca de los mismos.
Sin embargo, la abstención “salvando el voto”, y por tanto, haciéndolo constar en el Acta el administrador de fincas, sí permite la impugnación de los acuerdos. En definitiva, estarán legitimados para impugnar los acuerdos en la Junta aquellos propietarios que absteniéndose, además hagan constar que “salvan su voto” o bien voten en contra sin más.
Eso tendrá que venir reflejado en el acta de elabora el administrador de fincas. Así lo refleja la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 7ª), núm. 337/2007, de 12 de julio, que considera que el requisito que se acaba de mencionar de que tiene que venir reflejada la expresión “salvar el voto”, para poder impugnar los acuerdos, se aplicará solamente a los propietarios que han asistido a la junta pero se han abstenido. No a los que han votado en contra, los cuáles según la sentencia, no tienen que manifestar de forma expresa la intención de impugnarlos ni salvar el voto, pues el hecho de hacer constar su oposición les permite impugnar.
Diferentes interpretaciones sobre salvar el voto de los tribunales:
Votar en contra y salvar el voto son lo mismo y sirven ambos:
Así, la SAP de La Rioja (Sección 1ª), núm. 299/2009, de 9 de octubre sostiene que para cumplir con la exigencia de salvar el voto, basta con que en el acta conste el voto en contra del propietario disidente, ya que con ello se deja “constancia fehaciente de la oposición a los acuerdos adoptados y tal constancia es carga que debe soportar el opositor a los acuerdo”. Es decir, que no será necesario salvar el voto cuando se vote en contra de los acuerdos, pues ambos son lo mismo.
Votar en contra y salvar el voto no son lo mismo, pero sirven ambos:
Algunos tribunales consideran que ambas no son lo mismo, pero sin embargo ambas sí legitiman a los propietarios para impugnar los acuerdos. Sin ir más lejos, la de Salamanca núm. 391/2008, de 23 de diciembre señala que en caso de duda en la interpretación sobre los presupuestos legitimadores para el ejercicio de la acción de impugnación, ésta debe ser favorable al mismo, en virtud del Derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución. De esta manera, si bien salvar el voto y votar en contra no son lo mismo, ambos legitimarán al comunero para la impugnación de los acuerdos.
Votar en contra no legitima para impugnar los acuerdos. Se debe salvar el voto:
Esta última corriente jurisprudencial entiende que los propietarios que votan en contra de un acuerdo carecen de legitimidad para impugnarlo, pues mientras que en este caso los propietarios simplemente hacen un ejercicio del derecho al voto, cuando además hacen constar que salvan el voto, están manifestando su oposición al mismo, y su no aceptación, es decir, que salvar el voto refuerza la intención del comunero de reservar su acción de impugnación de los acuerdos, mientras que un simple voto en contra no les daría legitimación alguna. Esta forma de interpretación ha sido utilizada por varios tribunales en diversas sentencias, como la SAP de Santa Cruz de Tenerife, (Sección 3ª), núm. 417/2006, de 6 de octubre o la SAP de Cádiz (Sección 7ª), núm. 235/2002 de 22 de mayo, que consideraron que propietarios que votaron en contra del acuerdo carecían de legitimidad para impugnarlo.
La interpretación del Tribunal Supremo. La Sentencia 242/2013, de 10 de mayo
Finalmente, el Tribunal Supremo ha decidido sentar doctrina en su Sentencia 242/2013, de 10 de mayo, seguida además por sentencias posteriores del mismo, que considera que salvar el voto y votar en contra no suponen lo mismo, pero ambos casos habilitan para la impugnación de acuerdos.
El hecho de votar en contra otorga al propietario la legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH. La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista.
Como algunas corrientes jurisprudenciales menores venían argumentando, efectivamente no es lo mismo salvar el voto que votar en contra en una Junta, aunque en ambos casos se estará legitimado para la impugnación de los acuerdos, pero salvar el voto sólo debe tener relevancia en el caso de la abstención por parte de los propietarios, que deberán efectivamente hacer constar que quieren “salvar el voto” además de abstenerse, para poder impugnar los acuerdos posteriormente, debido a una información insuficiente sobre el acuerdo a adoptar. De esta manera, estarán legitimados para la impugnación de los acuerdos de la Junta los propietarios tanto los que hubieran votado en contra de los acuerdos como los que se hubieren abstenido e hicieren constar que salvaban su voto.
¿Qué ocurre si un propietario acude a la Junta de la comunidad Propietarios, opina sobre los acuerdos, pero no vota por no estar presente?
En caso de que el propietario tenga que abandonar una Junta de la comunidad antes de la votación, no se legitima al propietario para impugnar los acuerdos.
Se considera que el propietario que efectivamente acudió a la Junta, se pronunció al respecto, pero luego no votó ni salvó su voto, no puede luego ejercitar acción contra la Comunidad de Propietarios, y así se lo debió advertir el administrador de fincas de su comunidad.
Así lo considera la SAP de Toledo (Sección 2ª), núm. 35/2015, de 3 de febrero, recalcando que para poder impugnar los acuerdos no cabe acudir a una junta de propietarios y que luego no conste en el acta del administrador el pronunciamiento del comunero en relación a los acuerdos, sino que debe manifestar o bien su abstención salvando el voto, o bien su voto en contra.
A modo de conclusión
Para terminar, podemos resumir que hay cuatro posibles actitudes a adoptar en una Junta:
- Votar a favor del acuerdo
- Abstenerse de la votación simplemente (por falta de interés o indiferencia, por ejemplo).
- 3. Abstenerse de la votación salvando el voto, por falta de información para tomar la decisión.
- Votar en contra.
Es fundamental por tanto hacer constar en el Acta de la administración de fincas la actitud de cada uno de los propietarios, ya que será el medio probatorio principal para poder justificar una ulterior impugnación de los acuerdos, que como hemos visto, sólo podría ejercitarse por los propietarios de los casos 3 y 4, como ha clarificado el Tribunal Supremo.
No obstante, esta doctrina acarrea algunas dudas, y aprovechamos para asesoraros como administradores de fincas sobre nuestra experiencia. El hecho de pensar que “salvar el voto” sólo puede darse en los casos de falta de información, y la gran cantidad de normativa encaminada a que un propietario tenga siempre un conocimiento adecuado de lo que suponen unos acuerdos, pudiendo pedir el coste económico al administrador de fincas de ciertas obras que se lleven a cabo en la comunidad, y lo que ello podría acarrear, hace pensar que se necesita una reforma legal encaminada a clarificar esos temas.
Por otro lado, tampoco se puede utilizar el pretexto de la falta de información para impedir la adopción de acuerdos y paralizar constantemente a la Comunidad. Por todo ello, como digo, lo ideal sería una reforma de la LPH encaminada a aclarar definitivamente la legitimación activa de los propietarios y el régimen a aplicar a aquellos que se abstienen.
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Artículo escrito por Javier Espín Granizo. Adminsitrador de fincas en TuFinca administradores, abogado especializado en comunidades de propietarios, doctor en Derecho.
TLF: 623111743
Buenos días compañero, muy acertado el artículo pues es materia que conviene tener presente, aunque creo que te olvidaste de los que están al corriente de pago, pero, no pudieron asistir a la reunión a pesar de tenerlo previsto, sería el colofon a este gran artículo.
Un saludo
Efectivamente. Disculpa por no haber aclarado ese punto, ya que es de lo poco claro en la norma. El artículo 18 LPH establece que también tendrán derecho a impugnar la Junta los ausentes por cualquier causa, de manera que aquellos ausentes al corriente de pagos podrán impugnar las decisiones adoptadas en la Junta de Propietarios.
Muchísimas gracias por tu comentario, que me ayudará a mejorar el siguente artículo.
Un saludo.
Efectivamente. Disculpa por no haber aclarado ese punto, ya que es de lo poco claro en la norma.
El artículo 18 LPH establece que también tendrán derecho a impugnar la Junta los ausentes por cualquier causa, de manera que aquellos ausentes al corriente de pagos podrán impugnar las decisiones adoptadas en la Junta de Propietarios.
Muchísimas gracias por tu comentario, que me ayudará a mejorar el siguiente artículo.
Un saludo,
Roberto.