La firma del Acta de la Junta de Propietarios y la validez de los acuerdos adoptados
Una de las obligaciones que establece el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH en adelante) es que el Acta de la Junta de Propietarios esté firmada por parte del Presidente y el Secretario de la Comunidad. Esto se conoce como “cerrar el acta”, dar constancia de que el acuerdo ha sido adoptado. Esta exigencia, aunque parezca sorprendente, desemboca en un gran foco de dudas y conflictos a los que nos enfrentamos en nuestro día a día como administradores de fincas en Madrid.
Pues bien, acudiendo al art. 19 LPH nos encontramos con que nos dice que el acta deberá ser firmada por el secretario y el presidente, o bien al terminar la Junta o bien en un plazo de 10 días tras ella. Siendo esto cierto, reiterada jurisprudencia establece que este es un defecto formal que debe subsanarse, pero no por ello se invalidan las decisiones de la Junta. La voluntad de los propietarios no queda anulada por no estar firmada el acta, de forma que los acuerdos tomados en Junta seguirán siendo válidos a pesar de la falta de la firma. Así lo considera la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia en su Sentencia de de 11 de enero de 2013.
Es más, este formalismo se subsana en el momento de la ratificación del acta por la siguiente Junta, de manera que no puede anularse un acuerdo en Junta por la falta de este requisito. Si además el defecto ha sido subsanado por el Presidente y el Secretario (o sólo por el presidente en caso de no haber secretario), no cabe interponer recurso alguno. El propio Tribunal Supremo ha consolidado esta doctrina, desde hace tiempo, como lo establece en su Sentencia del 7 de marzo de 2002, o en la más reciente Sentencia de la Sala 1ª, de 20 de abril de 2015:
“no se discute que la voluntad plasmada en el acuerdo impugnado fue ratificada por dos veces durante el año siguiente en sendas juntas […], en las que se manifestó una voluntad transparente, amplia y claramente mayoritaria de los propietarios, la conclusión no puede ser otra que la artificiosidad del conflicto […] que sólo puede entenderse a partir de empeños personales de lograr parcelas de poder en la comunidad más que por verdadera necesidad de tutela judicial”.
De esta manera el Supremo nos ha venido a decir que lo acuerdos serán válidos en función de si los acuerdos han sido votados por las mayorías y cuotas exigidas por la LPH, y han sido convenientemente ratificados en Juntas posteriores, y no por el hecho de haber sido firmados por el Presidente y el Secretario, independientemente del motivo por el cual no firmaron.
En caso de que alguno de los casos se niegue a firmar el acta, lo recomendable será abrir una diligencia explicando los motivos por los que se niega a firmar, pero sin que este hecho por sí solo tenga repercusión alguna.
Me gusta mucho que se haya hecho este comentario de la firma de las actas de las Juntas de propietario puesto que esta duda la tenía y me ha sido solventada gracias a ustedes
Muchas gracias por su comentario.
Se puede por ese motivo destituir al secretario
Buenos días Ana, ¿a qué motivo se refiere exactamente?
Un cordial saludo y muchas gracias por su comentario,
Javier
Buenos días. Quien debe firmar el acta si hay un cambio de presidentes? El presidente entrante o el presidente saliente?
Buenos días,
Soy presidenta de la comunidad desde enero, acabamos de tener una reunion el 6 de mayo y hasta el momento me niego a firmar el acta redactada por el administrador por los siguientes motivos puesto que no se reflejan los acuerdos tal y como se votaron y ademas mis intervenciones son distorsionadas, han puesto lo contrario a lo que dije.
Por eso hasta el momento he dicho que no puedo firmar el acta por no reflejar la realidad, pero insisto en que estoy muy indignada al ver como se han distorsionado mis intervenciones y explicaciones en dicha junta.
Ahora el secretario me acosa para que firme el acta, porque es mi obligación aunque no esté de acuerdo con lo que alli se pone.
Digame que puedo hacer, por favor. Esto me está estresando mucho.
opcion 1- Proponer firmar unicamente un acta simple con solo los acuerdos aprobados y sin ningun comentario
opcion 2- firmar el acta con “no doy el visto bueno porque no es conforme” y explicar los motivos en un anexo?
Enfin, no se que hacer pero además ya han pasado 22 días desde la reunión y algo tengo que hacer, puesto que en principio se debe enviar el acta antes de 10 dias.
Buenos días Teresa y gracias por comentar,
Lo primero decirle que no se preocupe. Lo segundo, sería interesante llegar a un acuerdo con el administrador para buscar una redacción subsidiaria. En caso contrario siempre puede firmar con un “no conforme” y proponer en la siguiente junta una aclaración de los aspectos que no han quedado claros en la junta anterior, y que suponen el conflicto.
Un saludo cordial y gracias por comentar,
Javier I. Espín
Si el presidente saliente no firma el acta, la puede firmar el nuevo presidente? Es que el administrador se niega a mandarlas a los propietarios y hace 6 meses de la reunion
Buenos días y gracias por comentar,
El administrador puede enviar el acta sin firmar por el presidente y eso no impide que los acuerdos adoptados sean ejecutables.
La firma tiene que ser la del presidente saliente, si la firma el nuevo es un poco “apaño” y por ejemplo en el banco no te la deberían aceptar.
Un saludo,
Javier
Hola.
Me ha tocado ser presidente de mi comunidad y estoy enfrentado y en juicios con todos los comuneros.
El problema es que todos menos yo quieren alquilas la terraza para que pongan antenas de telefonía.
El edificio es de hormigón y una arquitecta, perito judicial, dijo al juez que había que arreglarlas y es costo de ello.
La comunidad no lo hace porque no dicen que no tienen dinero y quieren la antena porque se ingresarian 8.000€ al año. Yo les digo que voy a impugnar el acuerdo y de momento no firmo el acta. ¿Que responsabilidad tengo si a los de la antena les deja de interesar y la comunidad pierde esos ingresos?
Buenas noches Ricardo y gracias por comentar,
Entiendo que si la comunidad ha decidido por la mayoría correspondiente alquilar una zona de sus instalaciones tienes que aceptarlo y firmar.
Con los datos que me das es difícil determinar tu responsabilidad, pero si contravienes el acuerdo adoptado en junta y haces lo contrario y evitas que la comunidad ingrese un dinero puedes llegar a pagar el lucro cesante de la comunidad. En todo caso necesitaría más datos pero es lo que te puedo decir así rápidamente.
Un cordial saludo,
Javier Espín
Hola,
si como presidente me niego a firmar el acta por comentarios escritos en ella por el administrador, ¿qué repercusión tiene para mí? El administrador escribió el acta, yo la corregí, pero él ha vuelto a una versión con la que no estoy de acuerdo en la forma de redacción, y sin contar conmigo la ha enviado a los vecinos. (Atribuye frases a personas que no las dijeron y la redacta de manera sesgada. En cuanto a los acuerdos adoptados no tenemos problema con ellos, ya que los votaron los vecinos, pero sí en cómo describe lo que pasó para adoptarlos).
¿Es lícito que haga esto el administrador-secretario?
Gracias
Buenos días Margarita,
El administrador se debería limitar a recoger los acuerdos que se han realizado pero no debería recoger mucho más. No es un notario, simplemente da fe de los acuerdos tomados. Por lo tanto, debería decirle que simplemente tome nota de los votos y acuerdos. Si no lo hace siempre puede usted firmar poniendo la coletilla, “firmo porque estoy de acuerdo con que se hayan tomado los acuerdos que vienen descritos en el acta por las mayorías mencionadas, pero no estoy de acuerdo con el resto de cosas que vienen en el acta (coletillas y frases de forma sesgada)”.
Así quedaría el asunto solucionado.
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administrador de fincas, abogado.
el día 30 de junio tuvimos una reunión ordinaria de la comunidad donde a petición de un comunero solicitaba el cambio de presidente y que pasara el rotatorio , pero como era su objetivo él se presentó cómo voluntario y a pesar de que no querían muchos vecinos obligo con la complicidad de la administradora a que se hiciera una votación, porque se encargó de reclutar voto hasta de los locales y algún vecino.
Como el resultado era muy igual 15/15 con una cuota de participación prácticamente igual, la administradora en complot con ellos porque le administra muchos bienes en otras comunidades llevaba una vecina como representación de otra, anulo un voto de una vecina que dio su representacion a un vecino., pero en vez de asistir el vecino, asistió su esposa .
La utoritzación o delegacion, no podia nada de que tenia quiser el expresamente el que tenía que representarla y que no podía delegar su voto en una tercera persona, por tanto su esposa que fue la que asistio lo presento y la admistradora lo acepto.
Cuándo acabó la reunión no se comentó nada y todo se aprobó normal con el voto de esa señora y cuando al día siguiente ella en su despacho vio que no cuadraba
Suprimio ese voto , alegando que la delegacion iba nombre de, por ejemplo Luis y quién llevaba el voto era su mujer María
como presidente le dice que eso no me parece alegal y que yo había consultado con un administrador que conocía y me dijo que no era legal que había que poner ese voto pero ella desatendiendo mi petición a lanzado la preacta o acuerdo de la reunión a todos los vecinos.
varios que se han percatado del asunto me están llamando y le han escrito a ella misma diciendo que no se ajusta a lo que se acordó en la Junta que falta ese voto, que lo rectifiquen eso y algún otro fallo en el cálculo de cuota de participación.
Su postura me falta el respeto hacia mí y de lo que se acordo en junta. No hay legalidad.
como presidente le dije que consultará primero y me dijera.pues los acuerdos que se toma en una junta no los puede ella modificar en su despacho quitando un voto.
Por favor me puede decir si es legal lo que ha hecho y qué puedo hacer cómo presidente saliente ,en este caso ,porque parece ser que aunque yo no firme el alta final ella puede firmarla y mandarla..y los vecinos me están presionando para que ese voto tiene que constar
Muy agradecido de antemano y un saludo.
Buenos días y gracias por comentar,
El comentario es demasiado extenso como para responderle por aquí,
Si lo necesita me puede llamar al 623111743,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administrador, abogado.
domingo, 05/07/2020,
12:56.
Buenas tardes, en mi comunidad se hizo una reunión hace menos de un mes. El presidente entrante mandó un correo al administrador indicando una serie de puntos que quería que se pusieran. El presidente que estaba en ese momento, se negó al ser temas conflictivos, pero le respondió diciendo que esos temas se tratarían en ruegos y preguntas. Dichos temas se trataron. Ahora el nuevo presidente se niega a firmar el acta. Mi pregunta es, ¿debemos convocar una reunión extraordinaria para nombrar otro presidente y seguir con las gestiones acordadas?
Un saludo y gracias.
Buenos días,
Si el acta la firma el secretario no haría falta, se podría continuar sin firma del presidente,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
jueves, 09/02/2023,
11:07.