Efectos acuerdos tomados fuera del orden del día

Acuerdos tomados en base a un punto del orden del día demasiado impreciso 

A lo largo de nuestra trayectoria como administradores de fincas y asesores especializados en Ley de Propiedad Horizontal, nos hemos encontrado con consultas sobre convocatorias a junta que tienen puntos del orden del día muy imprecisos, como por ejemplo: “asuntos varios a tratar”, dentro del cual se toman acuerdos de todo tipo, los cuales pueden llegar a ser nulos.

Para muestra de una convocatoria imprecisa, véase esta foto tan curiosa de una convocatoria que nos han facilitado:

reunion de vecinos con convocatoria imprecisa

Copia de una convocatoria real. Este vecino trataba de impugnar acuerdos tratados en esta junta, pero lamentablemente se le pasó el plazo.

Para ello veamos algunos ejemplos:

¿Se pueden tomar acuerdos menores  en el punto de ruegos y preguntas?

En el punto del orden del día de ruegos y preguntas no se puede tomar ningún acuerdo, ni aunque suponga una pequeña partida económica.  Así lo declara la sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 28 de febrero de 2017, y la del Tribunal Supremo de 2 de enero de 2011, sobre la instalación de una pileta que suponía un gasto de 46 euros.

Sin embargo, hay que recordar que hay algunos tipos de reparaciones que son obligatorias por imperativo de la LPH, como las de conservación y mantenimiento, por lo que aún tomadas en un punto del orden del día ambiguo o impreciso, entendemos que no podrán ser impugnadas.

Comunero pide que se trate algo en la próxima junta, al administrador de la comunidad se le olvida incluirlo, y se trata en el punto de ruegos y preguntas.

En ese caso, según la sentencia de 17 de abril de 2017, debatir el acuerdo en ese punto es como no incluirlo en la convocatoria y por lo tanto no surtirá efectos. En estos casos el comunero tiene acción para la inclusión en la próxima junta, pero no para anular los acuerdos tomados en la junta primera.

¿Qué ocurre si ningún propietario impugna los acuerdos tomados junta?

Si nadie ha impugnado los acuerdos de la junta, aunque los acuerdos hayan sido tomados como consecuencia de una convocatoria mal ejecutada, surten plenos efectos, puesto que los acuerdos son anulables siempre y cuando no se hayan impugnado en los plazos que marca la Ley de Propiedad Horizontal. Los acuerdos tomados como consecuencia de una convocatoria con un orden del día impreciso no son nulos sino anulables (STS de 5 de marzo de 2014) incluso si los defectos formales son graves, salvo los acuerdos tomados en junta nulos de pleno derecho.

Los acuerdos de las comunidades nulos se diferencian de los anulables, en que éstos requieren un plazo para impugnarlos. Pinche en el enlace para conocer ejemplos de acuerdos nulos y anulables.

Así, los plazos que marca la LPH son tres meses para los ausentes desde que reciban el acta, el mismo plazo pero desde la fecha de la junta para los presentes que votaron en contra o salvaron en voto, y aumentándose este plazo a un año si han sido acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o Estatutos, como es el caso de realizar acuerdos en base a convocatoria imprecisa. Plazos que hay que contar de fecha a fecha.

Muchas gracias por su atención, cualquier duda jurídica  o apreciación escriban un comentario y les atenderemos gustosamente.

Javier Espín Granizo

Abogado especializado en D. civil y LPH, Administrador de Fincas

12 comentarios en “Efectos acuerdos tomados fuera del orden del día

  • Buenos dias, en mi comunidad de propietarios hay una junta de consejeros que nos reunimos una vez al mes para tratar y aprobar en su caso diferentes temas. en la ultima junta de consejeros , se decidio despedir a un trabajador sin haberlo puesto ni informado en el orden del dia,
    Dos consejeros estabamos ausentes . ¿se podria impugnar?
    Gracias de antemano.

    • Estimada Leticia:

      Si no estaba en el orden del día por supuesto que se podría impugnar y las posibilidades de éxito serían grandes.

      Todo acuerdo debe figurar claramente en el orden del día.

      Si quiere que lo impugnemos somos especialistas, le podemos asesorar sin compromiso en el 685349280.

      Sin otro particular reciba un cordial saludo,

      Javier Isaac Espín,
      Abogado especializado en comunidades de propietarios, administrador de fincas.

  • En la última junta de comunidad se puso a votación una subida de complementos al sueldo del consrje de la finca. Este aspecto no figuraba en el orden del día ya que el administrador alegó que no era necesario, cuestión de la que discrepamos algunos vecinos ya que no habíamos sido informados. Uno de los vecinos acaparó quince votos delegados, estos si sabían del asunto, pues ya se había encargado el conserje de informarles haciendo proselitismo para que votarán afirmativamente, en este caso, vía delegado. Mi pregunta es : debería haber incluido el administrador este punto en los acuerdos a tomar? Y otra, a cuantos vecinos se puede representar? Gracias por su atencion

    • Buenos días Dolores y gracias por comentar,

      No hay un límite de representaciones. Por otro lado, entiendo que el acuerdo puede tomarse en el punto del orden del día “aprobación de cuentas y fijación del presupuesto” puesto que al ser un pago recurrente forma parte del presupuesto de la anualidad posterior.

      Un saludo cordial y cualquier ampliación me tiene a su disposición en el 623111743.
      Javier

  • Después de suspension de la asamblea general anual sin tomar acuerdo alguno por no haber sido convocada correctamente es legal convocar la celebración de una nueva asamblea general en la que el único punto del orden del día sea tratar la presentación y elección de candidaturas para elegir consejo rector y presidente sin haber rendido cuentas el anterior consejo rector y presidente ya que la asamblea general anual se suspendió sin tomar acuerdo alguno ante la impugnación de varios vecinos??

  • Buenas tardes:
    Quería comentarle, hemos tenido una reunión ordinaria, y en el punto de cuentas un vecino propone que como cada vecino tenemos un importe distinto en el saldo de la comunidad que los que menos tienen, tienen que poner la diferencia hasta que lleguen al mismo dinero en saldo de hasta 700 euros. Estos vecinos tienen todo pagado. Incluso dinero a su favor pero no llega a 700. Se que hay que tener el 5% de reserva legal. Que mi administradora no lo hace nunca aunque se le dice todos los años.
    No está incluido esta propuesta en el orden del día pero se hace votación y sale a favor de que las personas que teñirme menos saldo ponga la cantidad restante.
    Esto se puede hacer no estando como punto en el orden del día?.
    Gracias y un saludo

  • Buenas, nuestro adminstrador hace un año que no presenta gastos en relacion a la comunidad, y ahora deja la admistracion por motivos de sadud, se ha organizado una reunion extraordinaria para nombrar nuevo presidente,y nuevo administrador, pero no tenemos constancia de gasto alguno pese a que yo en enero solicite un informe de cuentas,

    • Buenos días,

      Espero que se recupere pronto. A pesar de su salud debería cumplir con sus obligaciones contables. Sería maravilloso que los motivos de salud pudieran eximirle al igual que le sucede a un trabajador por cuenta ajena, pero este es un sector distinto; el autónomo o la empresa sólo tienen obligaciones independientemente de su salud. Por eso se dice que el autónomo nunca enferma.

      Un saludo cordial y gracias por comentar,
      Javier Espín

  • Buenas tardes, en mi Comunidad se tomó el acuerdo de descontar de los trimestres la parte proporcional que nos corresponde a cada vecino por el alquiler de un local perteneciente a la Comunidad, no se llegó a descontar, ya que el Administrador dice que el Presidente de la Comunidad y él decidieron no descontarlo para crear un fondo para reparaciones. Mi pregunta es, pueden ellos anular un acuerdo tomado en Junta de Propietarios?

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