Efectos acuerdos tomados fuera del orden del día

Acuerdos tomados en base a un punto del orden del día demasiado impreciso 

A lo largo de nuestra trayectoria como administradores de fincas y asesores especializados en Ley de Propiedad Horizontal, nos hemos encontrado con consultas sobre convocatorias a junta que tienen puntos del orden del día muy imprecisos, como por ejemplo: “asuntos varios a tratar”, dentro del cual se toman acuerdos de todo tipo, los cuales pueden llegar a ser nulos.

Para muestra de una convocatoria imprecisa, véase esta foto tan curiosa de una convocatoria que nos han facilitado:

reunion de vecinos con convocatoria imprecisa

Copia de una convocatoria real. Este vecino trataba de impugnar acuerdos tratados en esta junta, pero lamentablemente se le pasó el plazo.

Para ello veamos algunos ejemplos:

¿Se pueden tomar acuerdos menores  en el punto de ruegos y preguntas?

En el punto del orden del día de ruegos y preguntas no se puede tomar ningún acuerdo, ni aunque suponga una pequeña partida económica.  Así lo declara la sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 28 de febrero de 2017, y la del Tribunal Supremo de 2 de enero de 2011, sobre la instalación de una pileta que suponía un gasto de 46 euros.

Sin embargo, hay que recordar que hay algunos tipos de reparaciones que son obligatorias por imperativo de la LPH, como las de conservación y mantenimiento, por lo que aún tomadas en un punto del orden del día ambiguo o impreciso, entendemos que no podrán ser impugnadas.

Comunero pide que se trate algo en la próxima junta, al administrador de la comunidad se le olvida incluirlo, y se trata en el punto de ruegos y preguntas.

En ese caso, según la sentencia de 17 de abril de 2017, debatir el acuerdo en ese punto es como no incluirlo en la convocatoria y por lo tanto no surtirá efectos. En estos casos el comunero tiene acción para la inclusión en la próxima junta, pero no para anular los acuerdos tomados en la junta primera.

¿Qué ocurre si ningún propietario impugna los acuerdos tomados junta?

Si nadie ha impugnado los acuerdos de la junta, aunque los acuerdos hayan sido tomados como consecuencia de una convocatoria mal ejecutada, surten plenos efectos, puesto que los acuerdos son anulables siempre y cuando no se hayan impugnado en los plazos que marca la Ley de Propiedad Horizontal. Los acuerdos tomados como consecuencia de una convocatoria con un orden del día impreciso no son nulos sino anulables (STS de 5 de marzo de 2014) incluso si los defectos formales son graves, salvo los acuerdos tomados en junta nulos de pleno derecho.

Los acuerdos de las comunidades nulos se diferencian de los anulables, en que éstos requieren un plazo para impugnarlos. Pinche en el enlace para conocer ejemplos de acuerdos nulos y anulables.

Así, los plazos que marca la LPH son tres meses para los ausentes desde que reciban el acta, el mismo plazo pero desde la fecha de la junta para los presentes que votaron en contra o salvaron en voto, y aumentándose este plazo a un año si han sido acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o Estatutos, como es el caso de realizar acuerdos en base a convocatoria imprecisa. Plazos que hay que contar de fecha a fecha.

Muchas gracias por su atención, cualquier duda jurídica  o apreciación escriban un comentario y les atenderemos gustosamente.

Javier Espín Granizo

Abogado especializado en D. civil y LPH, Administrador de Fincas

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