Acuerdos tomados en base a un punto del orden del día demasiado impreciso
A lo largo de nuestra trayectoria como administradores de fincas y asesores especializados en Ley de Propiedad Horizontal, nos hemos encontrado con consultas sobre convocatorias a junta que tienen puntos del orden del día muy imprecisos, como por ejemplo: “asuntos varios a tratar”, dentro del cual se toman acuerdos de todo tipo, los cuales pueden llegar a ser nulos.
Para muestra de una convocatoria imprecisa, véase esta foto tan curiosa de una convocatoria que nos han facilitado:
Copia de una convocatoria real. Este vecino trataba de impugnar acuerdos tratados en esta junta, pero lamentablemente se le pasó el plazo.
Para ello veamos algunos ejemplos:
¿Se pueden tomar acuerdos menores en el punto de ruegos y preguntas?
En el punto del orden del día de ruegos y preguntas no se puede tomar ningún acuerdo, ni aunque suponga una pequeña partida económica. Así lo declara la sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 28 de febrero de 2017, y la del Tribunal Supremo de 2 de enero de 2011, sobre la instalación de una pileta que suponía un gasto de 46 euros.
Sin embargo, hay que recordar que hay algunos tipos de reparaciones que son obligatorias por imperativo de la LPH, como las de conservación y mantenimiento, por lo que aún tomadas en un punto del orden del día ambiguo o impreciso, entendemos que no podrán ser impugnadas.
Comunero pide que se trate algo en la próxima junta, al administrador de la comunidad se le olvida incluirlo, y se trata en el punto de ruegos y preguntas.
En ese caso, según la sentencia de 17 de abril de 2017, debatir el acuerdo en ese punto es como no incluirlo en la convocatoria y por lo tanto no surtirá efectos. En estos casos el comunero tiene acción para la inclusión en la próxima junta, pero no para anular los acuerdos tomados en la junta primera.
¿Qué ocurre si ningún propietario impugna los acuerdos tomados junta?
Si nadie ha impugnado los acuerdos de la junta, aunque los acuerdos hayan sido tomados como consecuencia de una convocatoria mal ejecutada, surten plenos efectos, puesto que los acuerdos son anulables siempre y cuando no se hayan impugnado en los plazos que marca la Ley de Propiedad Horizontal. Los acuerdos tomados como consecuencia de una convocatoria con un orden del día impreciso no son nulos sino anulables (STS de 5 de marzo de 2014) incluso si los defectos formales son graves, salvo los acuerdos tomados en junta nulos de pleno derecho.
Los acuerdos de las comunidades nulos se diferencian de los anulables, en que éstos requieren un plazo para impugnarlos. Pinche en el enlace para conocer ejemplos de acuerdos nulos y anulables.
Así, los plazos que marca la LPH son tres meses para los ausentes desde que reciban el acta, el mismo plazo pero desde la fecha de la junta para los presentes que votaron en contra o salvaron en voto, y aumentándose este plazo a un año si han sido acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o Estatutos, como es el caso de realizar acuerdos en base a convocatoria imprecisa. Plazos que hay que contar de fecha a fecha.
Muchas gracias por su atención, cualquier duda jurídica o apreciación escriban un comentario y les atenderemos gustosamente.
Javier Espín Granizo
Abogado especializado en D. civil y LPH, Administrador de Fincas
Buenos dias, en mi comunidad de propietarios hay una junta de consejeros que nos reunimos una vez al mes para tratar y aprobar en su caso diferentes temas. en la ultima junta de consejeros , se decidio despedir a un trabajador sin haberlo puesto ni informado en el orden del dia,
Dos consejeros estabamos ausentes . ¿se podria impugnar?
Gracias de antemano.
Estimada Leticia:
Si no estaba en el orden del día por supuesto que se podría impugnar y las posibilidades de éxito serían grandes.
Todo acuerdo debe figurar claramente en el orden del día.
Si quiere que lo impugnemos somos especialistas, le podemos asesorar sin compromiso en el 685349280.
Sin otro particular reciba un cordial saludo,
Javier Isaac Espín,
Abogado especializado en comunidades de propietarios, administrador de fincas.
En la última junta de comunidad se puso a votación una subida de complementos al sueldo del consrje de la finca. Este aspecto no figuraba en el orden del día ya que el administrador alegó que no era necesario, cuestión de la que discrepamos algunos vecinos ya que no habíamos sido informados. Uno de los vecinos acaparó quince votos delegados, estos si sabían del asunto, pues ya se había encargado el conserje de informarles haciendo proselitismo para que votarán afirmativamente, en este caso, vía delegado. Mi pregunta es : debería haber incluido el administrador este punto en los acuerdos a tomar? Y otra, a cuantos vecinos se puede representar? Gracias por su atencion
Buenos días Dolores y gracias por comentar,
No hay un límite de representaciones. Por otro lado, entiendo que el acuerdo puede tomarse en el punto del orden del día “aprobación de cuentas y fijación del presupuesto” puesto que al ser un pago recurrente forma parte del presupuesto de la anualidad posterior.
Un saludo cordial y cualquier ampliación me tiene a su disposición en el 623111743.
Javier
Después de suspension de la asamblea general anual sin tomar acuerdo alguno por no haber sido convocada correctamente es legal convocar la celebración de una nueva asamblea general en la que el único punto del orden del día sea tratar la presentación y elección de candidaturas para elegir consejo rector y presidente sin haber rendido cuentas el anterior consejo rector y presidente ya que la asamblea general anual se suspendió sin tomar acuerdo alguno ante la impugnación de varios vecinos??
Buenos días,
Entiendo, salvo mejor criterio, que es legal puesto que se ha convocado válidamente. Lo que quedaría pendiente sería aprobar las cuentas de la anualidad anterior.
Un saludo cordial y para más información quedo a su disposición en el 623111743.
Javier
Buenas tardes:
Quería comentarle, hemos tenido una reunión ordinaria, y en el punto de cuentas un vecino propone que como cada vecino tenemos un importe distinto en el saldo de la comunidad que los que menos tienen, tienen que poner la diferencia hasta que lleguen al mismo dinero en saldo de hasta 700 euros. Estos vecinos tienen todo pagado. Incluso dinero a su favor pero no llega a 700. Se que hay que tener el 5% de reserva legal. Que mi administradora no lo hace nunca aunque se le dice todos los años.
No está incluido esta propuesta en el orden del día pero se hace votación y sale a favor de que las personas que teñirme menos saldo ponga la cantidad restante.
Esto se puede hacer no estando como punto en el orden del día?.
Gracias y un saludo
Buenos días y gracias por comentar!
Si la decisión se ha tomado dentro del punto de aprobación de cuentas y fijación del presupuesto sí que se puede hacer.
Un cordial saludo,
Javier
Buenas, nuestro adminstrador hace un año que no presenta gastos en relacion a la comunidad, y ahora deja la admistracion por motivos de sadud, se ha organizado una reunion extraordinaria para nombrar nuevo presidente,y nuevo administrador, pero no tenemos constancia de gasto alguno pese a que yo en enero solicite un informe de cuentas,
Buenos días,
Espero que se recupere pronto. A pesar de su salud debería cumplir con sus obligaciones contables. Sería maravilloso que los motivos de salud pudieran eximirle al igual que le sucede a un trabajador por cuenta ajena, pero este es un sector distinto; el autónomo o la empresa sólo tienen obligaciones independientemente de su salud. Por eso se dice que el autónomo nunca enferma.
Un saludo cordial y gracias por comentar,
Javier Espín
Buenas tardes, en mi Comunidad se tomó el acuerdo de descontar de los trimestres la parte proporcional que nos corresponde a cada vecino por el alquiler de un local perteneciente a la Comunidad, no se llegó a descontar, ya que el Administrador dice que el Presidente de la Comunidad y él decidieron no descontarlo para crear un fondo para reparaciones. Mi pregunta es, pueden ellos anular un acuerdo tomado en Junta de Propietarios?
Buenas tardes y gracias por comentar,
La respuesta es no! no pueden hacerlo a no ser que hubiera pasado algo excepcional, aunque en ese caso lo suyo sería hacer junta para exponerlo y no cambiar el criterio de la junta por su decisión unilateral sin convocar junta.
Gracias y un saludo,
Javier
Buenas tardes. En la última junta ordinaria de la comunidad no se nos comunicó la fecha. Cuál fue nuestra sorpresa cuando nos enteramos de que mi vivienda iba en el orden del día. Algún vecino propuso la retirada de unos maceteros de mi terraza y se votó y salió que tengo que retirarlos. Entiendo que antes de llevarnos como orden del día deberían habernos comunicado si había algún problema. De quién es responsabilidad? Que podemos hacer además de impugnar ese punto? Gracias de antemano.
Buenos días y gracias por comentar,
En efecto el acta de la junta es impugnable puesto que no os han notificado la convocatoria a la reunión. La impugnación del acta es complicada puesto que es judicial y hay que pagar honorarios de abogado. Además cabe la posibilidad de que ellos digan que sí que te enviaron la convocatoria, etc.
Por lo tanto lo más fácil será llevar ese punto de nuevo a la próxima junta y volverlo a tratar ya con usted presente.
Si usted entiende que el acuerdo ha sido tomado con el único fin de ir en su contra podría impugnar el acta de la junta por abuso de derecho, pero tendría que contratar abogado etc.
Un saludo cordial,
Javier
Buenas noches, en mi comunidad de propietarios, por un lado ni se me ha convocado a la última junta, ya que la administradora de fincas lo ha hecho por correo electrónico (teniendo solo el 90 % de los vecinos correo electrónico), es decir, el 10% de los vecinos no han quedado convocados. Por otro lado, tampoco me ha llegado el acta de esa misma reunión, porque al igual que la convocatoria, solo se la ha hecho llegar a los vecinos con correo electrónico. Por una vecina me he enterado que se han llegado a acuerdos que no estaban el el orden del día, para lo que “supuestamente” piden dos derramas de 50 euros. Esas derramas son según mi punto de vista artículos de lujo, como por ejemplo colocación de videoporteros, cuando los que tenemos funcionan a la perfección, porque entiendo que los que estén rotos se cambien… pero cambiarlos todos???? Me vinculan esos acuerdos de una junta a la que no me han convocado y no he recibido el acta? Estoy obligado a pagar esas derramas? Por otro comentario de otra usuaria, he leído que comentais que la impugnacion es solo por via judicial??? Puedo ponerlo en conocimiento del colegio de administradores de fincas? harán algo al respecto?
Puede despedirse a esa administradora de fincas???
Muchas gracias y un saludo
Hola buenas tardes y gracias por comentar,
Respondiendo a su pregunta Puedo decir que No se puede Realizar ningún acuerdo que no este incluido en la convocatoria,
además ha Habido problemas con la convocatoria puesto que se tiene que convocar a todos los vecinos, por lo tanto efectivamente ese acta se puede impugnar ante los tribunales pero hasta que no se impugne es válida.
Tendrá que pagar Todo lo que ponga En la misma, Es decir, hasta que no se impugne y un juez te dé la razón el acta es valida.
Cualquier duda quedo a su disposición en el TLF 623111743,
Gracias y un saludo,
Javier Espín
Se pueden aprobar una obras no obligatorias pero que un vecino considera necesarias, pero no aporta un informe técnico que lo avale. El punto no está en el orden del día y supone una derrama del 50% de la cuota anual a cada vecino, somos 23 vecinos y la presidenta lleva siempre 11 representaciones, sale todo lo que propone. En este ejercicio también se aprobaron otras obras con el mismo importe de derrama. Que se puede hacer?
Hola Blanca buenas tardes,
Si en la junta se aprueban las cosas que se llevan, es decir, hay mayoría de votos, no se podría hacer nada. Hay determinados acuerdos que requieren una mayoría de 3/5.
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
jueves, 10/09/2020,
18:36.