Los elementos comunes en la comunidad y su modificación o cambio

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Las zonas o elementos comunes vienen regulados en una ley que aunque sorprenda al lector no es la Ley de Propiedad Horizontal, sino el artículo 396 del Código Civil. La Ley de la Propiedad Horizontal solo hace mención a estos elementos en su artículo 7, pero no los clasifica ni enumera.

Obviamente esta clasificación que hace el artículo 396 del Código Civil de las zonas comunes es sólo ejemplificativa (se conoce como numerus apertus), es decir, que hay elementos comunes que no enumera porque es imposible enumerarlos todos.

Los elementos o zonas comunes comparten la característica de que su uso o beneficio es común por todos los propietarios, o al menos estar pensados para toda la comunidad aunque luego se beneficien sólo algunos.

Aquí nos centraremos en:

La modificación o establecimiento de un servicio o zona común nueva

Imaginemos que usted, querido lector, acaba de comprar una casa nueva, ha gastado miles de euros en reformarla y tras meses de espera ha conseguido amueblarla. Imaginemos que usted compró la casa (entre otros motivos) porque dispone de una serie de servicios comunes que, sin ser perfectos, le convencen.

Pues suponga ahora que la comunidad de propietarios somete a votación la retirada de alguno de estos servicios comunes en su comunidad (piscina, pista de tenis o calefacción central, en este último caso siempre y cuando el cambio no venga como consecuencia de la nueva directiva de reparto de costes de calefacción)  sin un fundamento que a usted le convenza, y por supuesto usted se quiere oponer a la modificación de la zona común:

¿Qué recursos tiene frente un acuerdo sobre un elemento común  que no es de su gusto pero sin embargo es adoptado conforme a la Ley?

Si está en un caso similar quizá pueda aclararle este esquema general:

-Como elemento común, requiere para su establecimiento o supresión la participación de los interesados en la comunidad ( 397 y 398 Ccivil ) y según la mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal señala en su artículo 17.3:

“El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general”, y exige el “voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación”

Si el acuerdo se tomó sin dicha mayoría puede alegrarse, pues no hay acuerdo y puede impugnarlo por ser contrario a la ley (artículo 18 LPH letra primera). Sobre la impugnación de las actas o de los acuerdos de una comunidad de propietarios puede pinchar el enlace.

Si el acuerdo reúne la mayoría antedicha todavía puede impugnarlo, pero no por vulnerar la ley sino por la vía de la letra tercera del  artículo 18 LPH, que le da dos opciones para impugnarlo:

1) Porque el acuerdo le suponga “un grave perjuicio para algún propietario” y que además “no tenga obligación jurídica de soportarlo”

2) Se hayan adoptado “con abuso de derecho”

“Su éxito va a depender de su maña para justificarle al juez ( en un hipotético juicio) o a sus queridos vecinos estos requisitos. Aquí le podemos dar unas cuantas pistas jurídicas en su labor:”

La opción del “grave perjuicio”:

El perjuicio es fácil de probar, la clave está en la gravedad, que debe ser lo suficientemente intensa como para que por un solo propietario no se ejecute un acuerdo que fue tomado por una mayoría del 60% o más.

Para justificar que es grave el perjuicio en nuestro caso podemos alegar que la calefacción, la pista de tenis o la piscina (cualquier elemento común en definitiva) fue un requisito determinante para comprar dicha vivienda; el precio desembolsado por ella, así como los gastos que le produce el tener que deshacer una obra recién terminada para perder una ventaja que usted ni siquiera desea perder.

Pero lamentablemente es posible que por esta vía no llegue lejos, puesto que usted tiene “obligación jurídica de soportarlo”, al menos a la vista del 17.3 párrafo segundo, que dice: “en este caso, los acuerdos validamente adoptados (…) obligan a todos los propietarios”.

La opción del “Abuso de derecho”:

En palabras del autor, Arturo Lodeiro, en tono sarcástico: “Si la anterior vía fallase, le queda este concepto, que es en Derecho el equivalente a la balsa de madera a la que se aferraba DiCaprio en Titanic.”

Para que se aprecie el Abuso de Derecho el Tribunal Supremo impone los siguientes requisitos (no son los únicos):

  1. a) El abuso de Derecho debe aplicarse de forma limitada y prudente y especialmente en materia de Propiedad Horizontal
  2. b) Requiere el abuso de una norma en perjuicio de otro u otros sin que se obtenga un beneficio amparado por dicha norma ( en este caso la LPH)
  3. c) Requiere un elemento objetivo (extralimitación manifiesta) y subjetivo (mala fe o falta de un fin legítimo o serio)
  4. d) Debe producir un daño
  5. e) Quien sufre el daño no debe haber participado en su producción de forma culpable

En el caso que nos ocupa, es viable que un juez de la razón al propietario que impugna, en la medida en que por regla general las obras se hacen para poner un nuevo servicio o reparar el que funciona mal, no para quitar uno que funciona correctamente.

Además se produce un perjuicio cuantificable (haber comprado una casa por servicios que ahora puede perder y realización de nuevas obras dudosamente justificables); no participamos en la producción del daño ( no hemos votado a favor de dichas obras) y se está abusando, en principio, de la norma ( los acuerdos de comunidad deberían buscar mejorar la comunidad y no empeorarla).

Estos son a grandes trazos los recursos de que usted goza, pero si el lector es por naturaleza curioso siempre puede acudir a la fuente de estas argumentaciones:

1) Ccivil 392 y siguientes (regulación general de la Comunidad de Bienes)

2) LPH y Estatutos de su comunidad normas de régimen interior (regulación específica)

3) Jurisprudencia: (entre otras)

-STS 12 Diciembre 2011 (Fundamento de Derecho Tercero) y

-STS 18 Julio 2012 ( Fundamento de Derecho Segundo)

Sobre el autor:

Arturo Lodeiro Pedrero es Licenciado en Derecho y en la actualidad oposita a judicaturas. Colabora como Asesor de TuFinca Administración de Fincas y Asesores.

Arturo Lodeiro atenderá gustosamente cualquier duda o sugerencia sobre el contenido original del artículo.

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arturo lodeiro pedrero

25 comentarios en “Los elementos comunes en la comunidad y su modificación o cambio

  • Gracias por ilustrarnos.He administrado condominios tengo una duda, tengo un apto.en un edificio 22 pisos, los pisos 21 y 22 son PH. tienen terraza privada panoràmica y los de abajo no tenemos acceso a ella.Hay una filtraciòn sin identificar si es en uno de los aptos. o comunal allà arriba.La Junta dice q el costo de la reparacion es de $24mil dòlares porque conlleva reparar la losa y se necesita hacer una derrama.Nos opusimos y llevamos el caso a DACO con un cese y desista.Debemos los de abajo ser parte de esa derrama? La escrituras identifican la terraza como àrea comunal para los aptos PH.
    (un miembro de la Junta es dueño (a) de un apto.PH.)GRACIAScon antelaciòn a su respuesta.

  • Hola , expongo que vivo en una comunidad de 28 vecinos en la reunion de final de año se expone retirar el deposito de gas propano que tenemos enterrado en la finca de dicha comunidad , se hizo una votacion y se supero mas de las 3/5 partes que exige la LPH de los de los 20 vecinos asistentes, los que queremos cambiarnos al gas natural ,( motivos por seguridad comodidad y recuperacion de espacio de terreno, la instalacion la empresa instaladora nos lo hace gratuitamente si llegamos a las 3/5 partes,) votacion que se supero ampliamente, los que queremos pasamos a gas natural ¿nos vemos obligados al mantenimiento o incidentes que pudiera surgir del deposito mencionado,? agrdeceria nos darian una aclacion Juridica,

  • buenos dias:
    vivo en una comunidad, donde el uso de la pista de padle esta establecido hasta las 23h. y a mi me causa gran perjuicio, por la cercania a la pista, tanto en las bolas que caen en mi jardin ,como por los ruidos que ello conlleva. que puedo hacer?
    Lo he llevado a junta y como fue aprobado en sus inicios ese horario, no me hacen mas caso.
    Me esta afectando a mi descanso, hasta que no terminan no puedo dormir y es a dirario.

    • Estimada Maria Jose:

      Ese mismo caso nos pasó el invierno pasado en una de las comunidades que administrabamos y asesorabamos como abogados. Al final, en las escrituras venía que no se podía hacer si no se tenía la unanimidad, aunque venía de una forma muy poco explícita.

      Por lo tanto, sólo un examen de las escrituras y de los estatutos puede determinar si el acuerdo se tiene que hacer por la unanimidad o mayoría simple.

      Si quiere que examinemos las escrituras o le asesoremos en cualquier otra cosa puede llamarnos al 685349280.

      Sin otro particular y agradeciendo su atención reciba un cordial saludo,

      Javier Isaac Espín,
      Abogado especializado en C.P. y administrador de fincas

  • Gracias por la informacion. He comprado un piso con zonas comunes: piscina, parque infantil, padel y sala comunitaria. Algunos quieren q se pague por el uso del padel, es decir, cada vez q se haga una reserva pagar una cuota.¿esto se puede hacer? ¿es legal? Se puede hacer para unas instalaciones y para otras no?. Muchas gracias

  • Hola.un vecino dejó la claraboya un poco abierta pero sujeta con en hierro que permite diferentes alturas de apertura….la claraboya se encuentra en el tejado y lo mantiene todo el efificio …..con los fuertes vientos (Ana)…le ha girado la tapa dañándola….lo tiene que pagar todo el edificio o es negligencia del propietario????

  • Vivo en una finca pequeña de solo cinco viviendas; dos por rellano y un ático. En mi rellano he estado viviendo yo sola durante beintiun años y, estaba decorado de una manera determinada. Acaba de ocuparse la otra vivienda por una pareja y, sin encomendarse a nadie, han cambiado la decoración y lo han hecho mal educadamente. Aprovecharon que yo estaba de viaje y cuando regresé me encontré que habían sustituido los cuadros y las plantas por otros , dejando los que habían en el suelo apoyados en la pared. Puede un propietario cambiar las cosas sin preguntar? Es correcto? Gracias.

    • Buenos días y muchas gracias por comentar:

      No sería correcto, ya que los elementos comunes sólo se pueden modificar por acuerdo en junta por mayoría simple.

      Por lo tanto, si quieren ponerle cualquier decoración tendría que pasar por el voto favorable de la junta de propietarios.

      Muchas gracias y un saludo cordial,
      Javier Isaac Espín
      Administrador de Fincas, Abogado especializado en comunidades de propietarios.

  • Hola. En nuestra comunidad hay menos plazas de garaje que comuneros. Al ser común, es un problema. Los que están “acomodados” votan no a rotar o sortear, o cualquier otro sistema que pueda cambiarles el estatus. No parece justo que unos vecinos nunca podrán usar esas plazas. ¿No sería obligatorio un sistema de rotación, que no perjudique gravemente los derechos de otros?

    • Buenas tardes Amelia:

      Las plazas de garaje serán privativas y estarán adjudicadas a cada comunero en la escritura de división horizontal. Si el caso es distinto, necesitaría que me llamara sin compromiso en horario de mañana al 912307191, para que me explicara mejor.

      Un saludo cordial y muchas gracias por comentar,
      Javier

  • Hola, buenas noches,
    En mi edificio comunitario en Madrid, somos 56 vecinos. Tenemos terraza comunitaria, a la que se accede ocasionalmente y está cerrada. Uno de los propietarios propone en junta el cambio de uso, como espacio de esparcimiento, con las obras de adecuación oportunas. Qué cuorum se precisa para estecambio de uso?
    Esperando su respuesta,
    Reciba un saludo.

  • Buenas tardes:
    Mi pregunta es :vivo en una comunidad de adosados, enfrente de mi casa hay un sombraje con bancos, es una entrada de bomberos ,en el césped hay mesas de picnic y tenemos un club social, los vecinos decidieron sacar las mesas del club social al sombraje para utilizarlo para comer y cena, yo lo tengo a 100 metros de mi casa y no tengo horas de descanso, eso lo pueden hacer?

      • Hola Javier, muchas gracias por tu respuesta, me he equivocado con los metros son 10 no 100, mi pregunta es teniendo sitios delimitados para comer como son las mesas de picnic del jardín y el club social, siendo que ese sombraje es de todos se puede hacer uso privativo de un vecino para usarlo para comer con toda su familia, entonces todos los vecinos podemos usar las zonas comunes para sacar mesas y sillas para comer con nuestras familias, eso como está regulado. Muchas gracias

  • Buenos dias
    tenemos un local alquilado, y los vecinos nos denunciaron por ruidos. Se personó el ayuntamiento y les dío la razón.
    Nos exigió reducir el ruido e instalar una chimenea para evacuar el vapor de agua de las secadoras que tenemos.
    El ruido lo reducimos y estamos dentro del margen exigido. Tambien queremos instalar la chimenea cumpliendo con la noramtiva del ayuntamiento, para lo cual nos hemos puesto en contacto con la comunidad para solicitar el permiso. Estos llevan mas de una año sin contestarnos, les hemos enviado varios burofax y la administracion ha pasado de nosotros, hasta hace pocos días que nos dice que no nos autoriza.
    En contacto con la dueña del local, se hizo una reunión y salieron 4 votos en contra (2 de ellos son morosos), 4 a favor y 3 abstenciones. Posteriormente “invitaron” a una de las personas que se abstuvo que votara en contra para romper el empate.
    Tenemos varias dudas:
    – Por un lado entendemos que los votos de los morosos no deben de contabilizar, ni a favor ni en contra, ¿no?
    – A la persona que le “invitaron” a cambiar el voto, se podria invalidar el voto tambien ¿?
    – Según la modificación de la ley, que porcentaje de votos necesitariamos para poder realizar la obra ¿?

    Nosotros tenemos la licencia de la actividad desde hace 5 años, y esta modificación la tenemos que realizar como consecuencia de la denuncia de los vecinos. Nosotros no nos oponemos hacer esta obra, es mas, queremos zanjar este asunto cuanto antes para continuar con nuestro negocio y que no nos sancionen o incluso nos cierren el local.

    Saludos

    • Buenas tardes Roberto y muchas gracias por comentar:

      Los votos de los morosos no deben contar. La mayoría exigida, siempre que no se modifiquen estatutos ni escrituras de la comunidad, es mayoría simple. En un 80% de los casos es mayoría simple.

      Lo mejor sería impugnar el acta ante los tribunales o solicitar una nueva junta. Cualquier propietario tiene el derecho de incluír cualquier tema en la próxima junta, para lo cual se ha de solicitar al administrador que se incluya.

      Si lo desea le atenderé encantado y sin coste en el teléfono 623111743.

      Sin otro particular reciba un cordial saludo,
      Javier Isaac Espín
      Abogado, administrador de fincas.

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