Indemnización al administrador de Fincas

Aunque la naturaleza del contrato en virtud del cual el administrador de fincas presta sus servicios a una comunidad de propietarios es discutido por la jurisprudencia, la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de acabar con dicha relación anticipadamente, antes de que se agote el plazo de duración pactado en el contrato o, en su defecto, el de un año previsto supletoriamente por la ley.

Así, establece el art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que “Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.”

¿Se tiene siempre que indemnizar al administrador cuando se le cesa anticipadamente?

Junto con esta facultad de resolver el contrato anticipadamente la jurisprudencia ha reconocido al Administrador el derecho a una indemnización por cese anticipado en determinados casos:

Algunas de las sentencias se inspiran, por analogía con el contrato de mandato recogido en el Código Civil, en el principio de indemnidad del mandatario (SAP Córdoba 557/2015 de 29 de diciembre).

Además en todo caso, la buena fe exige que la facultad de resolver el contrato se ejercite sin que esto suponga un abuso para los intereses económicos del Administrador, por lo que “[S]i la remoción anticipada del cargo es sin que intervenga justa causa, en este caso si se genera una responsabilidad contractual y un correlativo derecho a solicitar indemnización de daños y perjuicios padecidos aun cuando, insistimos, la remoción se realice cumpliendo los requisitos exigidos en el art. 13.7 de L.P.H” (SAP Córdoba 557/2015 de 29 de diciembre).

En definitiva, la comunidad de propietarios puede cesar anticipadamente al administrador sin tener que indemnizarle, pero sólo cuando exista una “justa causa” para este cese anticipado.

Qué  es la “justa causa” requisito para cesar al administrador de fincas sin indemnización

Lo que constituya “justa causa” debe determinarse en cada caso concreto, atendiendo a las circunstancias, si bien la jurisprudencia aporta algunas directrices generales. Un indicio especialmente relevante es el incumplimiento por parte del Administrador de las obligaciones contenidas en el art. 20 LPH, si bien está claro que no es necesario un incumplimiento grave y reiterado de estas u otra obligaciones del administrador, lo cual permitiría en todo caso la rescisión del contrato ex art. 1124 del Código Civil (CC).

No pueden ser justa causa los meros motivos económicos (SAP Madrid 404/2014 de 16 de septiembre), ni tampoco aquellos actos conocidos por la junta con anterioridad a la última renovación del administrador, que habrían quedado sanados al haberle mantenido en el cargo, al igual que todas aquellas situaciones confirmadas o consentidas por la comunidad, que no puede ir contra sus propios actos (SAP Córdoba).

En todo caso, la existencia de la justa causa de revocación debe ser probada por la comunidad que lo invoca, pues no se presume.

¿Cuánto dinero hay que pagar al administrador cesado anticipadamente?

En cuanto a la cuantía de la indemnización para el caso de cese injustificado del administrador (sin justa causa), cuando la misma no se ha fijado en el contrato, esta debe comprender tanto los daños sufridos como el lucro cesante (ex art. 1106 CC). Respecto al primer concepto, deberán reembolsarse los gastos efectuados en el ejercicio de su cargo (vid. arts. 1728 y 1729 CC), así como aquellos realizados en virtud de una expectativa razonable de que la relación se extendería a toda la duración del contrato.

Respecto al lucro cesante, aunque una parte de la jurisprudencia se decanta por conferir al Administrador el derecho a percibir la totalidad de las mensualidades pendientes en el contrato, la práctica habitual es entender que corresponde indemnizar sólo por el tiempo necesario para reordenar la actividad profesional.

Esta indemnización se fija de acuerdo a diversos criterios, si bien es habitual entender que tres meses son un periodo adecuado para encontrar nuevos clientes (SSAP de Madrid y Córdoba, antes citadas), aunque otras sentencias alargan este periodo o incluyen parte de los honorarios de los meses restantes en la indemnización (e.g. la SAP de Córdoba antes citada, que condena a la comunidad de vecinos a pagar, junto con tres mensualidades completas de honorarios, un 15% de las mensualidades restantes en el contrato en concepto de lucro cesante).

En resumen, la comunidad de propietarios puede rescindir válidamente el contrato con su Administrador de fincas antes del fin del plazo pactado, incluso por la mera pérdida de confianza, pero si esta rescisión no obedece a una justa causa el administrador tendrá derecho a una indemnización.

Lo que constituye justa causa dependerá de las causas concretas de cada caso. La indemnización comprenderá los perjuicios sufridos por el administrador y también el lucro cesante, que la jurisprudencia cifra en al menos tres mensualidades de los honorarios por percibir.