La piscina comunitaria ¿podemos decidir no abrirla, por la situación sanitaria? Validez de los sondeos.

administración de fincas
TuFinca Administradores y asesores.

En esta ocasión en el blog de TuFinca administradores de fincas en Madrid queremos aprovechar la situación para aclarar cual es procedimiento a seguir para limitar el uso de las zonas comunes por la situación sanitaria en la que nos encontramos, pues nos han planteado en algunas de las comunidades que gestionamos, la posibilidad de no abrir la piscina comunitaria este verano, fundamentalmente por el incremento de costes que supondría.

Limitación de uso de elementos y instalaciones comunitarias.

¿Quién tiene la capacidad de decidir?

El periodo de excepcionalidad en el que nos encontramos, dado por la situación sanitaria, ha limitado muchísimo la capacidad de acción de la comunidades de propietarios, puesto que no estaba permitida la celebración de reuniones.

De manera que las decisiones más importantes que no podían esperar han tenido que ser tomadas por la junta directiva, es decir; por el presidente, vicepresidente y secretario. Eliminando así la posibilidad de generar acuerdos amplios, tomados por toda la comunidad.

Pero para limitar el uso de las zonas e instalaciones comunes de todos los propietarios , este no es un método adecuado, pues debe de tratase de una decisión de la mayoría, lo que marque el alcance de ese interés común, por propio principio democrático y de derecho natural.

La piscina comunitaria ¿podemos decidir no abrirla, por la situación sanitaria?
PISCINA CERRADA

Imposibilidad de celebrar juntas

La Ley de Propiedad Horizontal deja muy claro que para que los acuerdos tengan validez en la reunión de la junta de propietarios, está debe celebrase presencialmente y si fuera necesario con la delegación del voto.

Pero dada la situación sanitaria actual, se están realizando sondeos y encuestas de opinión en muchas comunidades de propietarios para formalizar el uso de algunos elementos comunes como la piscina comunitaria, aunque estos acuerdos carezcan de validez jurídica.

Cataluña admite el sistema de videoconferencia para la junta de propietarios.

Aunque existe una excepción, Cataluña.

Desde el año 2015 se admite la vídeo conferencia en las reuniones de la junta de propietarios, como método valido para realizar las votaciones.

Muchas comunidades utilizan los sondeos para decidir,

¿pero tienen validez legal?

La respuesta es no, rotundamente.

Imaginemos que en una comunidad de propietarios X se disponen a realizar una encuesta buzoneada a todos los propietarios donde se informa que, debido a las restricciones de aforo y obligaciones de limpieza y mantenimiento de las zonas comunes, la apertura conllevará un incremento económico del servicio de la piscina. En esa encuesta se preguntará si se desea abrir o no la piscina durante la temporada.

Consideramos que este mecanismo no es vinculante por las siguientes razones:

– los propietarios no pueden verse privados del derecho de uso de las zonas comunes (salvo intervención judicial)

– la regulación de uso de las zonas comunes se realizará únicamente mediante la celebración de junta de propietarios.

– la junta de propietarios no tiene atribuciones para no permitir hacer uso de un elemento común, únicamente se podrá regular y decidir en la junta.

– el comunero tiene la obligación de contribuir con su cuota de comunidad al mantenimiento de las zonas comunes pero, de manera recíproca, tiene el derecho de uso y disfrute de dichas zonas. En caso de no poder hacer uso de las zonas comunes se producirá un perjuicio económico a todos los comuneros que han pagado la parte de la cuota que corresponde al servicio de piscina

– no se puede someter a votación en junta de propietarios la apertura o no de la temporada de piscina pues se privaría de un derecho de uso a todos los comuneros.

validez legal de los sondeos.
Sondeos y encuestas para decidir sobre los elementos comunes.
El cumplimiento de las medidas sanitarias no es negocible.

Es necesario garantizar la seguridad de las personas que habitan el inmueble, esta premisa debe de estar por encima de los derechos de uso de instalaciones comunes.

La capacidad para decidir sobre el uso de los elementos comunes pertenece a un conjunto de personas y no sólo a unas pocas.

Valorar dicha situación y vincularla al derecho de uso de un bien o servicio común debe quedar al sometimiento de lo que el interés general común dicte.

En este caso será una decisión de la mayoría lo que marque el alcance de ese interés común, por propio principio democrático y de derecho natural.

Fundamentalmente estas son las razones por las que entendemos que la Ley de Propiedad Horizontal establece que el método de votaciones en la toma de acuerdos en las comunidades sea presencial.

También debemos ser conscientes de que lo prioritario es garantizar la seguridad de las personas que habitan el inmueble, suponemos que por ello, hemos observado en multitud de comunidades de propietarios están realizando encuesta por escrito, aunque insistimos en que carecen de legitimación legal como acuerdo.

Este sondeo lo llevan a cabo con la ayuda del administrador, mediante un documento físico en el que se han establecido las diferentes opciones para que cada propietario seleccione la considere más adecuada.

Y aunque se intente garantizar que todos los propietarios tengan acceso al sondeo, conseguirlo es complicado, pues no todas las personas están acostumbradas a los nuevos sistemas de telecomunicaciones.

Además aunque se consiga llegar a todas las personas, este tipo de votaciones que no se realizan en junta no tiene legitimidad por la actual Ley de Propiedad Horizontal.

Nosotros le asesoramos.

Si su comunidad de propietarios se encuentra en este proceso, y no esta de acuerdo con el procedimiento no dude en contactarnos, y esperamos que esta pequeña publicación les sirva de orientación para evitar posibles conflictos.

Artículo de informativo, redactado por Jon Martínez y revisado por Javier Espín Granizo, doctor en derecho civil. Para cualquier duda quedamos a su disposición en el TLF 623 111 743.

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