En esta ocasión en el blog de TuFinca administradores de fincas en Madrid queremos aprovechar la situación para aclarar cual es procedimiento a seguir para limitar el uso de las zonas comunes por la situación sanitaria en la que nos encontramos, pues nos han planteado en algunas de las comunidades que gestionamos, la posibilidad de no abrir la piscina comunitaria este verano, fundamentalmente por el incremento de costes que supondría.
Limitación de uso de elementos y instalaciones comunitarias.
¿Quién tiene la capacidad de decidir?
El periodo de excepcionalidad en el que nos encontramos, dado por la situación sanitaria, ha limitado muchísimo la capacidad de acción de la comunidades de propietarios, puesto que no estaba permitida la celebración de reuniones.
De manera que las decisiones más importantes que no podían esperar han tenido que ser tomadas por la junta directiva, es decir; por el presidente, vicepresidente y secretario. Eliminando así la posibilidad de generar acuerdos amplios, tomados por toda la comunidad.
Pero para limitar el uso de las zonas e instalaciones comunes de todos los propietarios , este no es un método adecuado, pues debe de tratase de una decisión de la mayoría, lo que marque el alcance de ese interés común, por propio principio democrático y de derecho natural.
Imposibilidad de celebrar juntas
La Ley de Propiedad Horizontal deja muy claro que para que los acuerdos tengan validez en la reunión de la junta de propietarios, está debe celebrase presencialmente y si fuera necesario con la delegación del voto.
Pero dada la situación sanitaria actual, se están realizando sondeos y encuestas de opinión en muchas comunidades de propietarios para formalizar el uso de algunos elementos comunes como la piscina comunitaria, aunque estos acuerdos carezcan de validez jurídica.
Cataluña admite el sistema de videoconferencia para la junta de propietarios.
Aunque existe una excepción, Cataluña.
Desde el año 2015 se admite la vídeo conferencia en las reuniones de la junta de propietarios, como método valido para realizar las votaciones.
Muchas comunidades utilizan los sondeos para decidir,
¿pero tienen validez legal?
La respuesta es no, rotundamente.
Imaginemos que en una comunidad de propietarios X se disponen a realizar una encuesta buzoneada a todos los propietarios donde se informa que, debido a las restricciones de aforo y obligaciones de limpieza y mantenimiento de las zonas comunes, la apertura conllevará un incremento económico del servicio de la piscina. En esa encuesta se preguntará si se desea abrir o no la piscina durante la temporada.
Consideramos que este mecanismo no es vinculante por las siguientes razones:
– los propietarios no pueden verse privados del derecho de uso de las zonas comunes (salvo intervención judicial)
– la regulación de uso de las zonas comunes se realizará únicamente mediante la celebración de junta de propietarios.
– la junta de gobierno (presidente) no tiene atribuciones para no permitir hacer uso de un elemento común, únicamente se podrá regular y decidir en la junta.
– el comunero tiene la obligación de contribuir con su cuota de comunidad al mantenimiento de las zonas comunes pero, de manera recíproca, tiene el derecho de uso y disfrute de dichas zonas. En caso de no poder hacer uso de las zonas comunes se producirá un perjuicio económico a todos los comuneros que han pagado la parte de la cuota que corresponde al servicio de piscina
– no se puede someter a votación en junta de propietarios la apertura o no de la temporada de piscina pues se privaría de un derecho de uso a todos los comuneros.
El cumplimiento de las medidas sanitarias no es negocible.
Es necesario garantizar la seguridad de las personas que habitan el inmueble, esta premisa debe de estar por encima de los derechos de uso de instalaciones comunes.
La capacidad para decidir sobre el uso de los elementos comunes pertenece a un conjunto de personas y no sólo a unas pocas.
Valorar dicha situación y vincularla al derecho de uso de un bien o servicio común debe quedar al sometimiento de lo que el interés general común dicte.
En este caso será una decisión de la mayoría lo que marque el alcance de ese interés común, por propio principio democrático y de derecho natural.
Fundamentalmente estas son las razones por las que entendemos que la Ley de Propiedad Horizontal establece que el método de votaciones en la toma de acuerdos en las comunidades sea presencial.
También debemos ser conscientes de que lo prioritario es garantizar la seguridad de las personas que habitan el inmueble, suponemos que por ello, hemos observado en multitud de comunidades de propietarios están realizando encuesta por escrito, aunque insistimos en que carecen de legitimación legal como acuerdo.
Este sondeo lo llevan a cabo con la ayuda del administrador, mediante un documento físico en el que se han establecido las diferentes opciones para que cada propietario seleccione la considere más adecuada.
Y aunque se intente garantizar que todos los propietarios tengan acceso al sondeo, conseguirlo es complicado, pues no todas las personas están acostumbradas a los nuevos sistemas de telecomunicaciones.
Además aunque se consiga llegar a todas las personas, este tipo de votaciones que no se realizan en junta no tiene legitimidad por la actual Ley de Propiedad Horizontal.
Nosotros le asesoramos.
Si su comunidad de propietarios se encuentra en este proceso, y no esta de acuerdo con el procedimiento no dude en contactarnos, y esperamos que esta pequeña publicación les sirva de orientación para evitar posibles conflictos.
Artículo de informativo, redactado por Jon Martínez y revisado por Javier Espín Granizo, doctor en derecho civil. Para cualquier duda quedamos a su disposición en el TLF 623 111 743.
Buenos días, mi presidente de ha pasado por las casas para recoger el voto de los propietarios para decidir la apertura de la piscina este verano. Esto es legal? La ley dice que el voto tiene que hacerse de forma telemática o por correo postal, y con un plazo de 10 días, pero yo quiero mi derecho a disfrutar de ella en cualquier caso. Me podrían asesorar como reclamarlo?
Hola buenas tardes,
Si los propietarios votan por mayoría a no abrir la piscina, entonces no se ha de abrir, por las circunstancias sobrevenidas del COVID. Es una faena pero es así legalmente según las últimas noticias jurídicas examinadas.
Un cordial saludo,
Javier Espín,
miércoles, 30/06/2021,
18:26.
Buenos días, soy propietaria de un duplex en Garrucha. (Almeria) este duplex le he registrado en turismo con el n° VFT/AL/01917.
Bien esta situado en un bloque wue junto con 3 bloques de vivienda más forman parte de una mancomunidad que sllo une la piscina, pues bien en el 2020 decidieron sin consultar a nadie no abrir y todos callamos, este año a pesar de estar ahora mismo sin limitación de aforo en Andalucía, han vuelto a decidir no abrir a pesar de la insistencia de varios propietarios y sin ninguna reunión o junta desde 2019 deciden por unanimidad de presidentes sin ni siquiera con sondeo dejarla cerrada es más y se niegan a convocar junta. Que podemos hacer? Que organismo podemos reclamar? Me han cancelado las reservas por no tener piscina. El daño es bestial. Por favor orientarme como proceder
Hola buenas tardes,
Básicamente hay que ver dentro de los estatutos de la comunidad si se han reunido correctamente o si ha habido problemas en la convocatoria, si se ha citado a todos los órganos etc.
Si quiere me puede llamar al 623111743 y le oriento 5 mins sin coste.
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administrador y abogado
miércoles, 30/06/2021,
17:32.
Buenas tardes
En mi comunidad de ha decidido no abrir la piscina comunitaria, y no por el Covid, si no porque según algunos vecinos no se puede abrir al estar en obras la fachada de los 4 bloques que rodean la piscina. Sanidad ha dado el visto bueno, solventando algunos arreglos referentes a la seguridad. Se hizo un sondeo y el resultado fue de 29 en contra y 27 a favor de abrirla, sin contar que muchos vecinos no votaron al entender que era un sondeo y no una encuesta vinculante. Pues finalmente no se ha abierto. Es legal esta decisión?Que derechos tengo como propietaria al negarme un Use y disfrute de un bien común?
Podría reclamar la parte proporcional de los recibos pagados durante todo el año por la piscina? ( por cierto es el segundo año que no se abre por sondeos o encuestas)
Muchas gracias de antemano.
Un saludo
Hola buenos días!
Hay que decir que la nueva reforma de la LPH hace legal las juntas por correspondencia siempre que se hagan correctamente informando y tal.
Si el procedimiento es apropiado nada que decir, toca aceptar la decisión.
Si no han hecho bien el procedimiento tendría que demandar con abogado y procurador e impugnar el acta de la reunión, así como si lo desea, solicitar una indemnización compensatoria por los daños morales sufridos (poca cosa).
Esas son las únicas opciones posibles con respecto a ese acuerdo.
Le agradecería que valore mi atención si me puede enviar un whatsapp al 623111743 le indico el link,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
martes, 03/08/2021,
9:33.
Buenos días, somos una comunidad de 31 vecinos, esta comunidad se creó unicamente para tratar los temas de la piscina, este año son necesarias obras de reforma y el importe es bastante elevado ¿podemos decidir no abrir la piscina?, si es afirmativo ¿cuantos votos serían necesarios?….gracias.
Hola buenos días,
Sí se puede decidir no abrir. No está claro a nivel legal si se requiere 3/5 o mayoría simple. Ante una circunstancia sobrevenida como cuando empezó lo del covid decían mayoría simple. No obstante, como esto se ha normalizado entiendo que debería aplicarse 3/5 para no abrir porque se trata de la supresión temporal de un servicio (viene recogido en la ley).
Si te he ayudado por favor llamame al 623111743 para valorar mi atención de forma gratuita,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
miércoles, 01/12/2021,
13:49.
Buenas noches, mi comunidad el año pasado decidio no abrir la piscina comunitaria, tengo entendido que el dinero que estaba presupuestado para la apertura de la piscina no se puede gastar en nada a no ser que se decida en Junta de propietarios emplearlo en otra cosa. Esto es así?? Y si es así en que ley viene reflejado para poder justificarlo??
Muchas gracias
Hola buenas tardes,
Las comunidades de propietarios no funcionan por partidas presupuestarias. La LPH dice que las reparaciones de mantenimiento son obligatorias. Perfectamente puede suceder que se rompan muchas cosas y haya que arreglarlas, y se gaste el dinero de mantenimiento de la piscina en ese. O se rompa el ascensor y haya que arreglarlo, o goteras etc,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
martes, 25/01/2022,
16:38.