La diferenciación entre acuerdos nulos y anulables puede tener terribles consecuencias prácticas, ya que de ello depende que el acuerdo tenga que impugnarse en un plazo de hasta un año que marca la Ley de Propiedad Horizontal, o bien, el acuerdo no tenga plazo de impugnación.
“La gran diferencia, según la sentencia de 5 de marzo de 2017 estriba en si el acuerdo fue contrario a la LPH, caso en el que será anulable, o si el acuerdo contradice cualquier otra ley, caso en el que será nulo de pleno derecho.”
Ejemplos de acuerdos nulos y anulables en comunidades de propietarios:
Acuerdo que tiene que ser aprobado por unanimidad y se hace por mayoría
En este caso, el plazo será de un año desde que se entrega el acta a los ausentes y desde la fecha de la junta para los presentes en ella, ya que el acuerdo es anulable por ser contrario a la Ley de Propiedad Horizontal. No es nulo porque no contradice ninguna otra ley.
Contratar a un vecino como servicio de limpieza, sin seguridad social.
En este caso se trataría de un acuerdo nulo de pleno derecho, puesto que el acuerdo afecta de manera directa a otras normas (Ley General de la Seguridad Social) trascendiendo de la Ley de Propiedad Horizontal.
Acordar que los propietarios morosos no puedan hacer uso de los elementos comunes, acuerdo nulo
En el caso que un vecino sea privado del uso o utilización de elementos comunes por ser moroso, se tratará de un acuerdo nulo de pleno derecho, sin plazo para impugnarlo, puesto que afecta a las normas más elementales sobre propiedad estipuladas en el Código Civil y Constitución, además podría ser un delito de coacciones recogido en el Código Penal.
Cualquier acuerdo comunitario que contradiga normas administrativas es nulo
Por ejemplo, en el caso de que los vecinos acuerden no contratar un seguro para la comunidad de vecinos, cosa que es obligatoria en Madrid por el imperativo del art.24 de la Ley Madrid 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación:
Artículo 24. Seguros. Todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendios y daños a terceros.
El incumplimiento de esta norma llevará aparejada la multa de 60.101,21 a 150.253,02 €, por ser considerada en el artículo 26 apartado g) como una infracción muy grave.
Cualquier duda añadida sobre el plazo de impugnación de acuerdos realizados en junta de propietarios estaremos encantados de atenderle.
Javier Espín Granizo, Abogado especializado en D. civil y LPH, Administrador de Fincas
TLF:674726308
A continuación envío parte del burofáx enviado a la Administradora de mi finca por entender que la convocatoria contenía errores que van contra la LPH. Al no haber Presidente por defunción, la convocatoria se tendría que haber convocado previa solicitud de al menos por el 25% de las cuotas de participación . Pido su opinión para saber si los acuerdos adoptados ese día son nulos, o no .
“” Digo para que conste: Señora Administradora, no puede ignorar que las convocatorias las hace el Presidente de la Comunidad de Propietarios, no Usted, Según Art de la LPH 16.2.
Los procedimientos por Usted utilizados para la convocatoria del día 3 ó 4 (ya que jugó al despiste) de Octubre 2018 encabezando la misma: “Por indicación de la “presidencia” de la Comunidad”.En ésta Comunidad de Propietarios no hay Presidente, por defunción del mismo, Don ……
Cuando ésta propietaria le pregunta a Usted ¿quién convoca ésta reunión si no hay presidente? Usted contesta: la viuda del presidente, que tiene la mitad del predio; Señora Administradora, los cargos de presidente no se heredan.
Usted no puede presentar las cuentas sin el visto bueno del Presidente de Comunidad de Propietarios. Los acuerdo que ese día se efectuaron son nulos de pleno derecho por si mismos, demás del error en la fecha de convocatoria que Usted tenia que haber corregido y no lo hizo, a pesar del correo que se le envió, para que lo aclara.
Los propietarios comuneros además de obligaciones y deberes, también tenemos derechos, y cuando menos a estar informados en tiempo y forma.
Las suyas las contempla el Art 20 de la LPH, en base al cual la haré responsable.
Muchas gracias por la atención .
Buenos días Lourdes y gracias por comentar,
Vaya, siento que haya tenido que dirigir ese burofax tan formal a la administradora. Espero que haya atendido su petición y repita la junta convocandola en tiempo y forma.
Si me necesita para algo me tiene a su disposición en el TLF 912307191.
Muchas gracias y un saludo cordial,
Javier I. Espín
Llevamos años pagando al mes 30 euros.Ahora se ha creado una comision de ayuda al presidente los cuales son 3 vecinos y dicen que pasa a se 125 euros indefiniamente.no podemos votarlo los demas.gracias