5 consejos para realizar el contrato de arrendamiento perfecto para el arrendador

En nuestra experiencia como administradores de fincas y abogados especializados en comunidades de propietarios, nos hemos encontrado con fallos en contratos de arrendamiento que  tenían estipulaciones que favorecían claramente a los inquilinos. Aquí os dejamos nuestros consejos si estáis pensando en realizar alquilar vuestra vivienda:

1.- Poner los suministros a nombre del inquilino, dejando claro que los paga él.

Para ello, se necesita una acometida de agua y luz diferenciada, lo cual se cumple en la mayoría de los casos de arrendamiento de vivienda, pero no en los de habitación.

Es vital que se incluya en el contrato de arrendamiento una cláusula que obligue al inquilino a poner dichos suministros a su nombre, bajo pena de posibilidad de resolución del contrato por incumplimiento (aunque podría considerarse dicha pena como nula, puesto que no es un requisito esencial del contrato, según el artículo 27 LAU que se refiere al 1124 Código civil). De todas formas, además de la posibilidad de amenazar con resolver el contrato, el arrendador siempre podrá obligar en sede judicial al cumplimiento de lo pactado.

Además, puede estipularse en el contrato que el inquilino pagará los gastos de tasa de basuras o incluso el IBI.

2.- Realizar un inventario del estado de entrega, a ser posible con fotos fechadas.

Es muy recomendable que se adjunten las fotos al contrato de arrendamiento y se firmaran por ambas partes, para que no surgieran problemas a la hora de aportarlas como prueba.

Además, conviene hacer un inventario por escrito con todo detalle de los objetos y su funcionamiento, no simplemente limitándose a nombrar dichos objetos.

3.-Hacer el contrato por un periodo corto de tiempo.

Dejando que sea el juego de las prórrogas (forzosas hasta los 3 primeros años) las que hagan que el contrato se dilate en el tiempo si no se dice lo contrario con 30 días de antelación por parte del arrendatario.

De lo contrario, si se hace un contrato por varios años, el arrendador no podrá expulsar al inquilino si necesita la vivienda para sí o para un familiar hasta que se finalice el contrato, debido a que el art. 9.3 LAU estipula que si la vivienda es necesitada por el arrendador «no procederá prorroga».

Entonces, si se ha firmado por varios años el contrato, al no haber prórroga por no ser necesaria, no se da el presupuesto que el artículo exige, por lo que el arrendador no podrá exigir la vivienda hasta que no finalice el contrato. Aunque la doctrina ha puesto de manifiesto que quizás no era esa la intención del legislador, la literalidad del precepto es clara, por lo que mejor no caer en ese posible error.

4.-¿Inscribir el arrendamiento en el registro de la propiedad?

Para inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad basta con elevar a escritura pública el documento privado artículo 2 Real Decreto 297/1996 , liquidando el impuesto de actos jurídicos documentados (art. 254 Ley Hipotecaria)

La inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad puede parecer ventajosa para el arrendador tras una rápida lectura del artículo 27. 4 LAU:

“4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes

Sin embargo, la posibilidad de recuperar la vivienda sin iniciar un procedimiento de desahucio si el arrendamiento está inscrito  y si así se ha previsto en el contrato, puede ser complicada de llevarse a cabo:

• Sólo se aplica a la falta de pago de la renta por parte del inquilino, pero no de otros conceptos como agua, luz o comunidad,
• Tiene que ser el requerimiento efectuado por parte del notario o juez.
• En caso de que el arrendatario no abandone la vivienda una vez hecho el requerimiento por el notario o juez, el arrendador tendrá que acudir a los tribunales para recuperar la posesión, aunque en este caso parece que no tendrá opción a enervar el desahucio.

Además, la inscripción del arrendamiento presenta unas desventajas claras para el arrendador, que ensombrecen aún más la ventaja mencionada en el párrafo anterior:

En el caso de que el arrendador no desee prorrogar el contrato, se deberá notificar con 30 días de antelación por acta notarial, para que así sirva para la cancelación de la inscripción, con el coste que eso conlleva. Por otro lado, en el caso de que el arrendatario se vaya de la vivienda sin cancelar la inscripción de la vivienda el arrendador será quien tenga que pagarla, aunque bien es cierto que podrá sumar esos gastos a la reclamación judicial.

Para colofón, la inscripción del arrendamiento puede dificultar al arrendador la concesión de una hipoteca, puesto que si el banco se quedara con la casa el adjudicatario debería respetar la duración pactada por el contrato (Art. 13.1 LAU), lo cual configura al inmueble como un activo menos atractivo para los ojos de las entidades bancarias.

5.-Tratar de pedir garantías.

Además de la conveniencia de visualizar la nómina del arrendatario, la fianza es obligatoria por ley, siendo ésta obligatoriamente de un mes. Además habrá que depositarla en el organismo autonómico pertinente, no pudiendo el arrendador guardarla por su cuenta y riesgo.

No obstante, la fianza es simplemente uno de los medios para garantizar el buen cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, por lo que se podrán realizar otras garantías como un aval personal o bancario.

Consejo extra.

Pactar que una vez al año se pueda acceder a la vivienda en un día señalado por el inquilino con el fin de asegurarse que no hay desperfectos en la casa. Así se podrá asegurar que el inquilino cumple con unas condiciones mínimas de limpieza y conservación de la casa.

Artículo realizado por Javier Espín Granizo, Abogado especializado en LPH, administrador de fincas.