La construcción de piscina comunitaria requiere unanimidad y no mayoría de votos

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Primera sentencia en Madrid sobre acuerdo de construcción de piscina comunitaria

Introducción

La sentencia del Tribunal de Primera Instancia de Alcorcón, de fecha 15 de mayo de 2018, establece, en contra del criterio del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, que la construcción de la piscina comunitaria debe ser acordada por la unanimidad de los votos en junta de propietarios y no basta con la mayoría de tres quintos.

El Litigio enfrentaba a la comunidad de propietarios, asistida por un abogado del Colegio de Administradores de Fincas como parte demandada, contra un servidor, Javier Espín Granizo, integrante de TuFinca administradores.

El letrado del CAFMADRID confiaba en que el resultado del juicio fuera una sentencia desestimando las pretensiones de los dos propietarios, apoyándose en la única sentencia que hasta entonces había sobre el tema después de la reforma de la PH: la de la Audiencia Provincial de Toledo en su reciente
sentencia de fecha 22 de septiembre de 2.017.

El letrado de TuFinca Administradores y Asesores se basaba en que el espíritu de la reforma de la LPH (disposición final primera de la Ley 8/2013) sólo afectaba a temas de accesibilidad, seguridad y habitabilidad, no incluyéndose la piscina en ninguna de estas tres opciones.

Núcleo del asunto

Cada caso tiene sus particularidades, en el presente se trataba de una comunidad de propietarios de protección oficial, de reciente construcción (año 2005). Para realizar la construcción de la piscina había que quitar dos bancos de uso común para sentarse, bancos que utilizaban los demandantes asiduamente.

Se acordó por mayoría de tres quintos la construcción de la piscina, a lo que los demandantes respondieron impugnando el acuerdo mediante correo electrónico dirigido al administrador. A pesar de no ser  el correo un medio de comunicación fehaciente, fue suficiente.

En un comienzo, la comunidad no dio credibilidad a la pretensión de los dos vecinos demandantes, debido a los criterios del Colegio de Administradores, y también, a que el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal es muy claro a partir de su reforma, que dice expresamente:

Cuando por el voto de las tres quintas partes de los propietarios se acuerde realizar nuevas instalaciones no requeridos para la adecuada accesibilidad y habitabilidad del inmueble, el que está en contra no resultará obligado ni aunque no pueda privársele de la mejora“.

El problema es que después el artículo dice así: “6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Por lo tanto, el artículo 17.6 vaciaría de contenido al 17.4. Si para realizar cualquier obra de mejora se necesita el voto de los 3/5 de los propietarios y sin embargo luego se dice para los casos no regulados expresamente en el artículo anterior  se necesita unanimidad ¿a qué casos se está refiriendo el artículo 17.6? la respuesta es sencilla: a ninguno, puesto que fuera del abanico de posibilidades que ofrece el artículo 17.4 no quedaría ninguna posibilidad.

Conclusión

Lo anteriormente mencionado lleva a la conclusión de que se necesita un cambio legislativo, puesto que ambos puntos del artículo 17 se contradicen. No parece lógico pensar que el título constitutivo de división horizontal, es decir, las escrituras ni los estatutos, puedan reformarse en casos que no sean de accesibilidad ni habitabilidad, como sucede en la construcción de una piscina comunitaria, con una mayoría que no sea la unanimidad de los votos de los propietarios.

Esto es precisamente lo que piensa la única sentencia producida hasta ahora sobre este tema en la Comunidad de Madrid: que los acuerdos para la instalación de piscina comunitaria han de hacerse por unanimidad y no basta con la mayoría.

Muchas gracias por leer el artículo y cualquier duda sobre el mismo quedo a disposición del lector en el TLF 912307191.

Javier Isaac Espín Granizo.

Abogado, administrador de fincas.

 

2 comentarios en “La construcción de piscina comunitaria requiere unanimidad y no mayoría de votos

  • Buenos días.

    Respecto a vuestro articulo me genera alguna duda, ya que en mi comunidad estamos en dicho proceso para la construcción de una piscina comunitaria la cual no iria pegada al edificio de viviendas y se dispone una zona en la que la constructora iba a construirla pero cambio el proyecto y lleno el agujero de tierra y ahí quedó con lo que no se tocaría ningún tipo de cimentación.

    Estamos teniendo el en cuenta tanto la sentencia que expones como la de Toledo de 2017, pero ambas sentencias coinciden al afirmar que el quórum requerido para la adopción del acuerdo de construcción de la piscina son 3/5 de la totalidad de propietarios y lo dispuesto en el art. 17.8 de la LPH.

    En en una de las sentencias hace referencia a la instalación de la piscina no es necesaria “para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble”. Pero en el caso nuestro que nos atañe dicha zona es inestable ya que se están produciendo socovones y hundimiento de terreno el cual requiere una actuación por seguridad y en esta obra se adecuaría la construcción de una piscina, en este caso ¿No entraría el área de seguridad del articulo 17.8?
    En nuestro caso como somos más de las 3/5 partes, se ha informado a los que dieron su voto negativo que no les supondrá ningún coste a nivel de comunidad ya que quedarían discriminados de dichos gastos

    Gracias por tu atención y disculpa si he dicho alguna incoherencia ya que hablo desde la más absoluta ignorancia.

    • Buenos días Vicente,

      Lo cierto es que a nivel legal y por tanto judicial no está del todo claro la mayoría necesaria.

      Desde un punto de vista legal hay tantas dudas que en la setnencia más reciente que he visto que tuve ocasión de defender como abogado se interpretó que se requería unanimidad.

      El caso es complejo y entran en juego muchas características de la comunidad como los estutos, año de construcción, proyecto…aún así si alguien impugna estaríais a dispensas de lo que decida el juez.

      Lo que estoy recomendando en estos casos es que encargueis entre todos los propietarios un informe legal objetivo a un abogado, teniendo en cuenta la sentencia de Alcorcón (algunos no la tienen en cuenta). En el informe tendría que considerar las características de su comunidad.

      Un saludo y muchas gracias, cualquier duda quedo a su disposición en el 912307191.
      Javier Espín

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