Primera sentencia en Madrid sobre acuerdo de construcción de piscina comunitaria
Introducción
La sentencia del Tribunal de Primera Instancia de Alcorcón, de fecha 15 de mayo de 2018, establece, en contra del criterio del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, que la construcción de la piscina comunitaria debe ser acordada por la unanimidad de los votos en junta de propietarios y no basta con la mayoría de tres quintos.
El Litigio enfrentaba a la comunidad de propietarios, asistida por un abogado del Colegio de Administradores de Fincas como parte demandada, contra un servidor, Javier Espín Granizo, integrante de TuFinca administradores.
El letrado del CAFMADRID confiaba en que el resultado del juicio fuera una sentencia desestimando las pretensiones de los dos propietarios, apoyándose en la única sentencia que hasta entonces había sobre el tema después de la reforma de la PH: la de la Audiencia Provincial de Toledo en su reciente
sentencia de fecha 22 de septiembre de 2.017.
El letrado de TuFinca Administradores y Asesores se basaba en que el espíritu de la reforma de la LPH (disposición final primera de la Ley 8/2013) sólo afectaba a temas de accesibilidad, seguridad y habitabilidad, no incluyéndose la piscina en ninguna de estas tres opciones.
Núcleo del asunto
Cada caso tiene sus particularidades, en el presente se trataba de una comunidad de propietarios de protección oficial, de reciente construcción (año 2005). Para realizar la construcción de la piscina había que quitar dos bancos de uso común para sentarse, bancos que utilizaban los demandantes asiduamente.
Se acordó por mayoría de tres quintos la construcción de la piscina, a lo que los demandantes respondieron impugnando el acuerdo mediante correo electrónico dirigido al administrador. A pesar de no ser el correo un medio de comunicación fehaciente, fue suficiente.
En un comienzo, la comunidad no dio credibilidad a la pretensión de los dos vecinos demandantes, debido a los criterios del Colegio de Administradores, y también, a que el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal es muy claro a partir de su reforma, que dice expresamente:
“Cuando por el voto de las tres quintas partes de los propietarios se acuerde realizar nuevas instalaciones no requeridos para la adecuada accesibilidad y habitabilidad del inmueble, el que está en contra no resultará obligado ni aunque no pueda privársele de la mejora“.
El problema es que después el artículo dice así: “6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Por lo tanto, el artículo 17.6 vaciaría de contenido al 17.4. Si para realizar cualquier obra de mejora se necesita el voto de los 3/5 de los propietarios y sin embargo luego se dice para los casos no regulados expresamente en el artículo anterior se necesita unanimidad ¿a qué casos se está refiriendo el artículo 17.6? la respuesta es sencilla: a ninguno, puesto que fuera del abanico de posibilidades que ofrece el artículo 17.4 no quedaría ninguna posibilidad.
Conclusión
Lo anteriormente mencionado lleva a la conclusión de que se necesita un cambio legislativo, puesto que ambos puntos del artículo 17 se contradicen. No parece lógico pensar que el título constitutivo de división horizontal, es decir, las escrituras ni los estatutos, puedan reformarse en casos que no sean de accesibilidad ni habitabilidad, como sucede en la construcción de una piscina comunitaria, con una mayoría que no sea la unanimidad de los votos de los propietarios.
Esto es precisamente lo que piensa la única sentencia producida hasta ahora sobre este tema en la Comunidad de Madrid: que los acuerdos para la instalación de piscina comunitaria han de hacerse por unanimidad y no basta con la mayoría.
Muchas gracias por leer el artículo y cualquier duda sobre el mismo quedo a disposición del lector en el TLF 912307191.
Javier Isaac Espín Granizo.
Abogado, administrador de fincas.
Buenos días.
Respecto a vuestro articulo me genera alguna duda, ya que en mi comunidad estamos en dicho proceso para la construcción de una piscina comunitaria la cual no iria pegada al edificio de viviendas y se dispone una zona en la que la constructora iba a construirla pero cambio el proyecto y lleno el agujero de tierra y ahí quedó con lo que no se tocaría ningún tipo de cimentación.
Estamos teniendo el en cuenta tanto la sentencia que expones como la de Toledo de 2017, pero ambas sentencias coinciden al afirmar que el quórum requerido para la adopción del acuerdo de construcción de la piscina son 3/5 de la totalidad de propietarios y lo dispuesto en el art. 17.8 de la LPH.
En en una de las sentencias hace referencia a la instalación de la piscina no es necesaria “para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble”. Pero en el caso nuestro que nos atañe dicha zona es inestable ya que se están produciendo socovones y hundimiento de terreno el cual requiere una actuación por seguridad y en esta obra se adecuaría la construcción de una piscina, en este caso ¿No entraría el área de seguridad del articulo 17.8?
En nuestro caso como somos más de las 3/5 partes, se ha informado a los que dieron su voto negativo que no les supondrá ningún coste a nivel de comunidad ya que quedarían discriminados de dichos gastos
Gracias por tu atención y disculpa si he dicho alguna incoherencia ya que hablo desde la más absoluta ignorancia.
Buenos días Vicente,
Lo cierto es que a nivel legal y por tanto judicial no está del todo claro la mayoría necesaria.
Desde un punto de vista legal hay tantas dudas que en la setnencia más reciente que he visto que tuve ocasión de defender como abogado se interpretó que se requería unanimidad.
El caso es complejo y entran en juego muchas características de la comunidad como los estutos, año de construcción, proyecto…aún así si alguien impugna estaríais a dispensas de lo que decida el juez.
Lo que estoy recomendando en estos casos es que encargueis entre todos los propietarios un informe legal objetivo a un abogado, teniendo en cuenta la sentencia de Alcorcón (algunos no la tienen en cuenta). En el informe tendría que considerar las características de su comunidad.
Un saludo y muchas gracias, cualquier duda quedo a su disposición en el 912307191.
Javier Espín
Buenos días señor Espín
En primer lugar agradecerle su explicación del caso , es verdaderamente interesante.
Pero quisiera plantearle una duda , ¿ y si fuera al contrario ? ¿ Cuantos votos se requieren para anular una piscina comunitaria en una urbanizacion ? , la cual ya constaba cuando se vendieron nuevas.
Gracias de antemano.
Hola buenas tardes,
Entiendo que ser’ia por tres quintos, al igual que para la supresi’on de los servicios de conserj’ia
Le agradezco que valore mi atencion al 623111743,
Muchas gracias y un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
lunes, 28/03/2022,
17:13.
Creo que ha salido una nueva sentencia del Tribunal Supremo donde se estima que la mayoría requerida son 3/5. STS 4462/2018
Buenos días,
Es cierto! Interesante sentencia. Lo que hace la sentencia es fijar el objeto de debate en el artículo 17.4 y no en el 17.3 como interpretaban las instancias inferiores.
El núcleo de la argumentación se centra en “No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”
El Supremo entiende que “existe un espacio de patio y jardín suficientemente amplio como para que la parte queimpugna el acuerdo pueda ver colmado su uso como patio de recreo.”
Así que se basa, para aceptar la realización de una piscina en una regla de equidad, es curioso sin duda, que depende de la consideración subjetiva del juzgador.
El legislador debería dejar claro de una vez por todas el tema.
Para mi gusto, veo más lógico jurídicamente que la mayoría sea la unanimidad porque si no los estatutos se podrían reformar arreglemente por tres quintos en casi todo, así que se v aciaría de contenido algunas disposiciones que requieren la unanimidad. También por lo mencionado por mi artículo, que los tres quintos deben ser entendidos para los temas que fija la exposición de motivos de la ley que introduce el 17.4. LPH.
No obstante me parece que el supremo ha tirado por el camino de la lógica: hace mucho calor en Córdoba y la mayoría de los propietarios quieren piscina, pues adelante piscina.
Un saludo y gracias por comentar.
Javier Espín
Me gustaría acceder a la sentencia que has ganado en relación a este tema,ya que tengo un familiar afectado por la construcción de una piscina en su comunidad. Muchas gracias
Buenas tardes Susana y muchas gracias por comentar,
Nuestros recursos forman nuestro valor añadido. Por política de empresa sólo se la pasamos a nuestros clientes.
Si necesita asesoramiento sobre ese tema puede contactarme sin compromiso al 623111743.
Un saludo y gracias,
Javier
En mi bloque había una pista de tenis quieren hacer una piscina y una pista de padel la cual el mucho me quitaría la vista por vivir en un bajo para hacer esto necesitaríamos los tres quintos o unanimidad
Buenas tardes y muchas gracias por comentar,
Teniendo en cuenta la última sentencia del Tribunal Supremo, tres quintos.
Muchas gracias y un saludo,
Javier I. Espín,
623111743
Hola,
Para construir una piscina en una VPO en Alcorcon con una piscina municipal a 1000m.
Que mayoría se requiere?
Como se debe notificar el acta, que ocurre si se realiza en el buzón como si fuese publicidad?
Que ocurre con el IBI de los que no quieren piscina, sube igualmente.
La cuota de la comunidad disminuye? Ahora tendré menos zonas comunes…
Se debe modificar el título constitutivo?
Me surgen muchas dudas…
Buenos días,
Todas esas dudas requieren de un estudio más detallado, puesto que depende de varias cosas como estatutos, configuración de la comunidad etc.
Nos puede contactar y tratariamos de mirar su caso con mayor detalle.
Gracias por comentar y un saludo,
Javier
Buenas tardes,
Con el tema de unanimidad y tres quintas partes me surge la duda de si al cómputo de coeficientes habría que restar el de vecinos morosos o no. No tienen derecho a voto pero no sé si sus coeficientes computarán para dicha mayoría, ya sea por unanimidad o tres quintas partes.
Muchas gracias
Buenos días,
Lo vecinos morosos no suman voto ni tampoco se cuenta su coeficiente.
Un saludo cordial y gracias por comentar,
Javier
Buenas tardes,
Actualmente en mi comunidad estamos en proceso de aprobar o no la construcción de una piscina comunitaria. Los vecinos a favor indican que han obtenido las 3/5 partes de los votos, en este caso 105, pero ellos han sido obtenidos 62 en junta y el resto por voto a favor durante el mes desde el envío del acta. Dicen que es correcto ya que no se apuntan las abstenciones sino q solo suman los que expresamente emiten el voto a favor durante ese mes. Los vecinos en contra indicamos que los 105 votos tenían que haberse conseguido en la junta, estamos en lo correcto?.
Un saludo
Miriam
Buenos días Miriam,
Según la jurisprudencia examinada (una sentencia del 19 de diciembre de 2018), el acuerdo ha de contar con la aprobación de las 3/5 partes en el momento de la junta. No es aplicable el 17.8 LPH. Si necesita un asesoramiento más a medida de su caso concreto puede llamarme al 623111743 y miraré el acta, etc, para poder indicarle con mayor precisión.
Muchas gracias y un saludo cordial,
Javier Espín
Buenas tardes
Queremos montar una piscina en la urbanizacion
Pero hay un vecino que se ha negado y dice que necesitamos mayoría absoluta
Mi pregunta es: con las 3/5 partes podríamos realizar la obra???
Le hemos comentado que el no participaria y no le supondría gasto alguno.
Pero aún así, se sigue negando y amenaza con recurrir a la justicia
Que podemos hacer si queremos la piscina
Un saludo
Buenos días,
Actualmente la jurisprudencia ha optado por interpretar como suficientes los 3/5 de los votos en el momento de la junta.
Si quiere cualquier cosa me puede llamar al 623111743, gracias y un saludo,
Javier Espín
Se puede llevar a cavo la construcción de una piscina en una Unidad de Gestión, avalada por 22 vecinos de 74 que no quieren dicha obra, en un terreno calificado por el Ayuntamiento como privado de uso y dominio publico.
Buenos días,
Se puede llevar a cabo. El problema según me dice son los apoyos, puesto que han de ser de 3/5 de la comunidad.
Saludos y gracias por comentar,
Javier
Buenas noches están obligados a ceder el terreno para la construcción de una piscina los vecinos que no están conformes con la construcción de dicha piscina o por lo contrario deben de indemnizar los que quieran la piscina a los que no están de acuerdo con la construcción un saludo gracias
Buenos días y gracias por comentar,
Si el acuerdo ha sido válidamente tomado los propietarios que no están conformes con el uso de la piscina pierden el terreno por así decirlo, puesto que no podrán hacer uso de la piscina pero por otro lado tampoco se les cobrará nada. Siempre podrán pagar la parte correspondiente y hacer uso de la piscina.
Un saludo cordial,
Javier
Buenos días:
Me he comprado una vivienda con opción de piscina (esta pertenece a una mancomunidad de varios edificios) pues bien, la piscina les costó hace unos 20 años unas 500000 ptas. (3000 euros) los vecinos que en su día aceptaron, han pagado el mantenimiento cada mes (como es lógico), pues bien, ahora quiero pertenecer a dicha mancomunidad para poder entrar en dicha piscina y me piden casi 8000 euros, en la gestoría me indicaron que era por ponernos al día en los gastos de mantenimiento que han tenido que soportar los propietarios hasta día de hoy. ES LEGAL? Tengo que pagar casi 3 veces lo que les costó a los primeros propietarios sin yo haber disfrutado de dicha piscina?
Un saludo
Elena
Hola buenos días,
Pienso que los gastos de mantenimiento fueron pagados en su día y no pueden ser exigidos. Es como decir que al comprar un coche tienes que pagar los gastos de mantenimiento de ese coche. No le encuentro el sentido. Lo que tendrías que pagar sería en buena lógica la parte proporcional a lo que costó la piscina aumentando el IPC.
También habría que considerar cuánto costaría instalar una piscina hoy en día y cuánto te tocaría pagar. Por ejemplo, si la piscina hoy en día cuesta 30.000 euros y sois 10 propietarios, no tiene sentido que por sumarte a una piscina antigua te traten de cobrar 8000 euros. Esto lo digo salvo que se haya previsto otra cosa en el acuerdo originario, etc.
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administrador y abogado,
viernes, 18/09/2020,
11:30.
A que distancia se puede contruir una piscina en una comunidad de obra antigua? Que características, en cuanto a metros de retranqueo desde el edifio y resto de zonas comunes hasta la piscina se tendrían que respetar?
Buenas tardes:
Estos parámetros se establecen en la normativa municipal. por lo tanto, dependiendo del municipio en el que nos encontremos, estos pueden variar considerablemente. Incluso, dentro de un mismo municipio, dependiendo las zonas urbanísticas, estos pueden ser diferentes.
El técnico que efectúe dicho proyecto, deberá informarse en el Ayuntamiento, de las normas urbanísticas que le son de aplicación.
Un saludo.
Hola, en mi comunidad pretenden realizar una piscina, pero para ello tienen que destruir todas las zonas comunes y la arboleda existente que son de disfrute de todos.
Pueden hacerla y dejarnos sin zonas de disfrute a los que nos negamos a ello.?
Nos subirían el Ibi a los propietarios que no la disfrutemos?
Hola, si lo hacen por tres quintos si,
Desconozco si te subirá el IBI pero si te sube sería muy poco,
Un cordial saludo,
Javier Espín,
Administración.
viernes, 21/04/2023,
18:19.