La construcción de piscina comunitaria requiere unanimidad y no mayoría de votos

 Instalacion de pisicina de comunidad de propietarios mayorias

Primera sentencia en Madrid sobre acuerdo de construcción de piscina comunitaria

Introducción

La sentencia del Tribunal de Primera Instancia de Alcorcón, de fecha 15 de mayo de 2018, establece, en contra del criterio del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, que la construcción de la piscina comunitaria debe ser acordada por la unanimidad de los votos en junta de propietarios y no basta con la mayoría de tres quintos.

El Litigio enfrentaba a la comunidad de propietarios, asistida por un abogado del Colegio de Administradores de Fincas como parte demandada, contra un servidor, Javier Espín Granizo, integrante de TuFinca administradores.

El letrado del CAFMADRID confiaba en que el resultado del juicio fuera una sentencia desestimando las pretensiones de los dos propietarios, apoyándose en la única sentencia que hasta entonces había sobre el tema después de la reforma de la PH: la de la Audiencia Provincial de Toledo en su reciente
sentencia de fecha 22 de septiembre de 2.017.

El letrado de TuFinca Administradores y Asesores se basaba en que el espíritu de la reforma de la LPH (disposición final primera de la Ley 8/2013) sólo afectaba a temas de accesibilidad, seguridad y habitabilidad, no incluyéndose la piscina en ninguna de estas tres opciones.

Núcleo del asunto

Cada caso tiene sus particularidades, en el presente se trataba de una comunidad de propietarios de protección oficial, de reciente construcción (año 2005). Para realizar la construcción de la piscina había que quitar dos bancos de uso común para sentarse, bancos que utilizaban los demandantes asiduamente.

Se acordó por mayoría de tres quintos la construcción de la piscina, a lo que los demandantes respondieron impugnando el acuerdo mediante correo electrónico dirigido al administrador. A pesar de no ser  el correo un medio de comunicación fehaciente, fue suficiente.

En un comienzo, la comunidad no dio credibilidad a la pretensión de los dos vecinos demandantes, debido a los criterios del Colegio de Administradores, y también, a que el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal es muy claro a partir de su reforma, que dice expresamente:

Cuando por el voto de las tres quintas partes de los propietarios se acuerde realizar nuevas instalaciones no requeridos para la adecuada accesibilidad y habitabilidad del inmueble, el que está en contra no resultará obligado ni aunque no pueda privársele de la mejora“.

El problema es que después el artículo dice así: “6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Por lo tanto, el artículo 17.6 vaciaría de contenido al 17.4. Si para realizar cualquier obra de mejora se necesita el voto de los 3/5 de los propietarios y sin embargo luego se dice para los casos no regulados expresamente en el artículo anterior  se necesita unanimidad ¿a qué casos se está refiriendo el artículo 17.6? la respuesta es sencilla: a ninguno, puesto que fuera del abanico de posibilidades que ofrece el artículo 17.4 no quedaría ninguna posibilidad.

Conclusión

Lo anteriormente mencionado lleva a la conclusión de que se necesita un cambio legislativo, puesto que ambos puntos del artículo 17 se contradicen. No parece lógico pensar que el título constitutivo de división horizontal, es decir, las escrituras ni los estatutos, puedan reformarse en casos que no sean de accesibilidad ni habitabilidad, como sucede en la construcción de una piscina comunitaria, con una mayoría que no sea la unanimidad de los votos de los propietarios.

Esto es precisamente lo que piensa la única sentencia producida hasta ahora sobre este tema en la Comunidad de Madrid: que los acuerdos para la instalación de piscina comunitaria han de hacerse por unanimidad y no basta con la mayoría.

Muchas gracias por leer el artículo y cualquier duda sobre el mismo quedo a disposición del lector en el TLF 912307191.

Javier Isaac Espín Granizo.

Abogado, administrador de fincas.

 

16 comentarios en “La construcción de piscina comunitaria requiere unanimidad y no mayoría de votos

  • Buenos días.

    Respecto a vuestro articulo me genera alguna duda, ya que en mi comunidad estamos en dicho proceso para la construcción de una piscina comunitaria la cual no iria pegada al edificio de viviendas y se dispone una zona en la que la constructora iba a construirla pero cambio el proyecto y lleno el agujero de tierra y ahí quedó con lo que no se tocaría ningún tipo de cimentación.

    Estamos teniendo el en cuenta tanto la sentencia que expones como la de Toledo de 2017, pero ambas sentencias coinciden al afirmar que el quórum requerido para la adopción del acuerdo de construcción de la piscina son 3/5 de la totalidad de propietarios y lo dispuesto en el art. 17.8 de la LPH.

    En en una de las sentencias hace referencia a la instalación de la piscina no es necesaria “para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble”. Pero en el caso nuestro que nos atañe dicha zona es inestable ya que se están produciendo socovones y hundimiento de terreno el cual requiere una actuación por seguridad y en esta obra se adecuaría la construcción de una piscina, en este caso ¿No entraría el área de seguridad del articulo 17.8?
    En nuestro caso como somos más de las 3/5 partes, se ha informado a los que dieron su voto negativo que no les supondrá ningún coste a nivel de comunidad ya que quedarían discriminados de dichos gastos

    Gracias por tu atención y disculpa si he dicho alguna incoherencia ya que hablo desde la más absoluta ignorancia.

    • Buenos días Vicente,

      Lo cierto es que a nivel legal y por tanto judicial no está del todo claro la mayoría necesaria.

      Desde un punto de vista legal hay tantas dudas que en la setnencia más reciente que he visto que tuve ocasión de defender como abogado se interpretó que se requería unanimidad.

      El caso es complejo y entran en juego muchas características de la comunidad como los estutos, año de construcción, proyecto…aún así si alguien impugna estaríais a dispensas de lo que decida el juez.

      Lo que estoy recomendando en estos casos es que encargueis entre todos los propietarios un informe legal objetivo a un abogado, teniendo en cuenta la sentencia de Alcorcón (algunos no la tienen en cuenta). En el informe tendría que considerar las características de su comunidad.

      Un saludo y muchas gracias, cualquier duda quedo a su disposición en el 912307191.
      Javier Espín

    • Buenos días,

      Es cierto! Interesante sentencia. Lo que hace la sentencia es fijar el objeto de debate en el artículo 17.4 y no en el 17.3 como interpretaban las instancias inferiores.

      El núcleo de la argumentación se centra en “No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”

      El Supremo entiende que “existe un espacio de patio y jardín suficientemente amplio como para que la parte queimpugna el acuerdo pueda ver colmado su uso como patio de recreo.”

      Así que se basa, para aceptar la realización de una piscina en una regla de equidad, es curioso sin duda, que depende de la consideración subjetiva del juzgador.

      El legislador debería dejar claro de una vez por todas el tema.

      Para mi gusto, veo más lógico jurídicamente que la mayoría sea la unanimidad porque si no los estatutos se podrían reformar arreglemente por tres quintos en casi todo, así que se v aciaría de contenido algunas disposiciones que requieren la unanimidad. También por lo mencionado por mi artículo, que los tres quintos deben ser entendidos para los temas que fija la exposición de motivos de la ley que introduce el 17.4. LPH.

      No obstante me parece que el supremo ha tirado por el camino de la lógica: hace mucho calor en Córdoba y la mayoría de los propietarios quieren piscina, pues adelante piscina.

      Un saludo y gracias por comentar.

      Javier Espín

  • Me gustaría acceder a la sentencia que has ganado en relación a este tema,ya que tengo un familiar afectado por la construcción de una piscina en su comunidad. Muchas gracias

  • En mi bloque había una pista de tenis quieren hacer una piscina y una pista de padel la cual el mucho me quitaría la vista por vivir en un bajo para hacer esto necesitaríamos los tres quintos o unanimidad

  • Hola,
    Para construir una piscina en una VPO en Alcorcon con una piscina municipal a 1000m.
    Que mayoría se requiere?
    Como se debe notificar el acta, que ocurre si se realiza en el buzón como si fuese publicidad?
    Que ocurre con el IBI de los que no quieren piscina, sube igualmente.
    La cuota de la comunidad disminuye? Ahora tendré menos zonas comunes…
    Se debe modificar el título constitutivo?

    Me surgen muchas dudas…

  • Buenas tardes,
    Con el tema de unanimidad y tres quintas partes me surge la duda de si al cómputo de coeficientes habría que restar el de vecinos morosos o no. No tienen derecho a voto pero no sé si sus coeficientes computarán para dicha mayoría, ya sea por unanimidad o tres quintas partes.
    Muchas gracias

  • Buenas tardes,
    Actualmente en mi comunidad estamos en proceso de aprobar o no la construcción de una piscina comunitaria. Los vecinos a favor indican que han obtenido las 3/5 partes de los votos, en este caso 105, pero ellos han sido obtenidos 62 en junta y el resto por voto a favor durante el mes desde el envío del acta. Dicen que es correcto ya que no se apuntan las abstenciones sino q solo suman los que expresamente emiten el voto a favor durante ese mes. Los vecinos en contra indicamos que los 105 votos tenían que haberse conseguido en la junta, estamos en lo correcto?.
    Un saludo
    Miriam

    • Buenos días Miriam,

      Según la jurisprudencia examinada (una sentencia del 19 de diciembre de 2018), el acuerdo ha de contar con la aprobación de las 3/5 partes en el momento de la junta. No es aplicable el 17.8 LPH. Si necesita un asesoramiento más a medida de su caso concreto puede llamarme al 623111743 y miraré el acta, etc, para poder indicarle con mayor precisión.

      Muchas gracias y un saludo cordial,
      Javier Espín

  • Buenas tardes
    Queremos montar una piscina en la urbanizacion
    Pero hay un vecino que se ha negado y dice que necesitamos mayoría absoluta
    Mi pregunta es: con las 3/5 partes podríamos realizar la obra???
    Le hemos comentado que el no participaria y no le supondría gasto alguno.
    Pero aún así, se sigue negando y amenaza con recurrir a la justicia
    Que podemos hacer si queremos la piscina
    Un saludo

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