IMPUESTOS EN LA COMPRA VENTA DE TU CASA

Examinamos los tres impuestos que tener en cuenta en la venta y compra de una casa

Ser abogado y trabajar en una Administración de Fincas te permite conocer más detalladamente algunas operaciones que se realizan mensualmente en las comunidades de propietarios.

Analizar tributariamente los impuestos que se devengan cuando se vende un inmueble o terreno y los que va a tener que hacer frente el comprador cuando compre otra casa o cuando ahorre parte del importe.

Lo primero que tenemos que aclarar es que es posible que se acuerde entre las partes que los pague otra persona o un tercero.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: Si no se dice nada lo pagará el comprador

Este impuesto es el más sencillo de todos. Salvo pacto en contrario lo tiene que pagar el comprador y si éste es un profesional que se dedica a la compra de casas no tendrá que abonarlo ya que entraría en juego el IVA.  Hay que presentarlo en sólo los 30 días siguientes al momento en el que se realice el contrato (de que se eleve a escritura pública la compraventa)….

Impuesto sobre la Renta: si no se dice nada, el vendedor.

Aquí tenemos nuestro impuesto estrella y el que ocupa el lugar central, porque es el más complejo (no os asustéis) y junto con el ITP el que más dinero nos llevará (depende). Digo depende porque si con el dinero que obtenemos de la venta lo invertimos en la compra de otra casa, terreno o inmueble tendrá una bonificación del 100%, eso significará que no pagaremos ni un Euro.

Impuesto sobre la Plusvalía: el vendedor lo afrontará en ausencia de pacto.

Es un impuesto municipal, por lo que dependerá del Ayuntamiento en el que se realiza la transmisión. Otro 30 días tenemos para realizar el pago, a no ser que la transmisión se haya producido por causa de muerte, y su cálculo se realiza tal y como se regula en el artículo  12 de la ordenanza del Ayuntamiento de Madrid tomando en consideración el valor del terreno del catastro, es decir nos fijamos sólo en eso y con eso realizaremos el cálculo.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales:

Un impuesto relativamente fácil para empezar. Está gestionado por la Comunidad de Madrid, y en su web encontraréis información más detallada por si queréis indagar más, donde ser responden a dudas tales como, quién tiene que pagarlo (el adquiriente), dónde se efectúa el ingreso, y lo más importante, cómo se calcula el importe de la base imponible:

Valor real del bien o derecho restándole las cargas pero no las deudas. Diferenciemos por tanto las cargas (usufructo, uso y habitación, hipotecas y prendas, arrendamientos y otros derechos reales) de las deudas (adeudar por ejemplo el recibo de la luz o el importe de un pago a alguien). Todo eso viene regulado en el artículo 10 de la ley a la que puedes acceder más adelante.

Pues una vez restadas las cargas estamos en condiciones de calcular la cuota tributaria, que será el resultado de aplicar un tipo de gravamen del 6%, es decir, de hacer el 6%. Vemos por tanto que es un impuesto bastante alto, y bastante fácil de calcular, pero si tienes cualquier duda no dudes en consultarnos. Accede al texto legal completo pinchando en este enlace.

IRPF

Lo complicado de este impuesto es cuando vendes y del dinero que te queda destinas un porcentaje a la compra de una nueva cas ay otro porcentaje a otro menester como comprarte un coche o ahorrar.

Como quizás sabes, el artículo 38 de la ley del IRPF dice que si el transmitente destina todo el dinero que ha ganado con la venta en un periodo de no más de dos años a la compra de una vivienda habitual, entonces será bonificado al 100% por lo que no pagará ni un euro.Como eso casi nunca se da, tenemos que tener en cuenta el valor por el que adquirimos el inmueble, a lo que vamos a llamar valor de adquisición.

Cuánto pagaremos  si por ejemplo vendemos por 630 y compramos por 490, con un coste de adquisición de 300.000:

La transmisión del inmueble pondría de manifiesto, en sede del transmitente, una ganancia patrimonial sujeta a IRPF que debería integrarse en la base imponible del ahorro del Impuesto. El importe de la ganancia patrimonial vendría determinado por la diferencia entre el valor de transmisión del inmueble (630.000 euros) y su valor de adquisición (330.000 euros), esto es, 300.000 euros. No obstante, este importe variará cuando se minore, conforme a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley del IRPF, el valor de transmisión en gastos e impuestos asociados a la venta del inmueble (por ejemplo, la propia plusvalía municipal –IIVTNU-). Es decir que hay que restar a ese importe lo que vamos a pagar por la plusvalia y demás impuestos.

Si el importe reinvertido fuese inferior al total de lo percibido en la transmisión, como ocurre en este supuesto, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

Con base en lo anterior, y en la medida en que el importe reinvertido en la adquisición de la nueva vivienda habitual (490.000 euros) constituye el 77,77% del valor total de transmisión (630.000 euros), únicamente estará excluido de gravamen un 77,77% de la ganancia patrimonial generada con ocasión de la transmisión, esto es, 233.333,33 euros, debiendo tributar en la base imponible del ahorro del IRPF del vendedor el importe restante, esto es, 66.666,67 euros.

Respecto de la parte de la ganancia patrimonial sometida a tributación, los tipos de gravamen del ahorro aplicables en el ejercicio 2016 son los siguientes:

Plusvalía

Una vez más si no se dice nada es un impuesto que va a tener que pagar el vendedor cuando venda su piso casa o terreno. Al ser un impuesto municipal viene recogido en esta ordenanza del Ayuntamiento de Madrid (o de cualquier otro municipio). Aquí podemos ver las preguntas frecuentes a la hora de liquidar este impuesto. Pero no os hace falta entrar ya que:

Calcular la base imponible (el importe que va a tributar, el importe al que hay que calcularle el porcentaje) es fácil, coges el papel que te envía el ayuntamiento para calcular el IBI. Ahí ves el valor del suelo y sobre ese valor vas a tener que hacer una serie de operaciones que viene reguladas sobre todo en el artículo 10 del impuesto.

Nos dice que depende los años que hayas tenido el inmueble o terreno tendrás que calcular un porcentaje u otro al valor del suelo, por ejemplo si un suelo que vale 100 lo has tenido 6 años calculas el 15% de 100 que es 15. A ese importe de 15 es al que se le va a aplicar el tipo de gravamen que es del 29%.

Un 29% de 15 es 4,35. Por lo que se pagará cuatro con 35.

Si a pesar de las indicaciones no te aclaras aquí tienes una calculadora automático del impuesto de la plusvalía.

Recuerde que si no está satisfecho con su Administrador o quiere reducir la cuota que paga en la comunidad ahorrando con nuestras tarifas económicas y servicio profesional pinche aquí.

Artículo escrito por Javier Espín Granizo. Adminsitrador de fincas en TuFinca administradores, abogado especializado en comunidades de propietarios, doctor en Derecho.